2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вернуть рыночную стоимость при расторжении предварительного договора мены

Договор мены жилых помещений

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

  • наименование (например, квартира или комната),
  • количество комнат,
  • адрес квартиры,
  • общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

  1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
  2. Взаимные обязанности сторон.
  3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
  4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
  5. Дату совершения мены.
  6. Подписи сторон сделки.
  7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

  • если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
  • если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены. На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт. Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры. По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи. Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

Частные случаи обмена жилыми помещениями

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

  • одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
  • квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
  • у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

  • стороны;
  • основание (соглашение о мене);
  • дата;
  • имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
  • можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Регистрация права собственности по договору мены

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
  • договор мены;
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

  1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
  2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015 (ключевые темы: задаток — предварительный договор купли-продажи — аванс — договор купли-продажи — оплата услуг представителя)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Мельник Н.И., Поддубной О.А.

при секретаре Стяжкиной С.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боловой И.Т. к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО «Семья» о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса по апелляционной жалобе Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 г. Заслушав доклад судьи Мельник Н.Н., судебная коллегия

Болова И.Т. обратилась в суд с иском к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО «Семья» о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса.

В обоснование заявленных требований указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Боловой И.Т. и Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым истец передала ответчикам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве аванса. Договором стороны определили стоимость объекта в СУММА рублей. При этом часть денежных средств при подписании основного договора купли-продажи будет выплачиваться за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России». В соответствии с извещением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ОАО «Сбербанк России» принял отрицательнее решение по предоставлению кредита на приобретение объекта недвижимости. Из этого следует, что основной договор не заключен не по вине истца. Денежные средства, уплаченные истцом в качестве аванса, ответчиками не возвращены.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил суд взыскать в его пользу с ответчиков в равных долях денежную сумму в размере 50 000 рублей, оплаченную в качестве аванса, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1719 рублей 59 копеек, расходы по оформлению доверенности в размере 1000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года с Козьменко А.А. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

С Козьменко Н.Н. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

В удовлетворении остальной части взыскания судебных расходов отказано.

В своей апелляционной жалобе Козьменко А.А. и Козьменко Н.Н. считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянты указывают на то, что переданная им денежная сумма в размере 50 000 рублей является не авансом, а задатком и не подлежит возврату, поскольку основной договор не заключен по вине истца.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., их представителя — Кравченко А.И., представителя Боловой И.Т. — Семенова Х.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.421 , 429 , 314 , 1102 , 487 , 309 , 310 ГК РФ и исходил из того, что аванс представляет собой сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс уплачен. Аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена. Поскольку основной договор купли-продажи к указанному сроку, т.е. к ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сторонами не заключен, предложения о заключении основного договора купли-продажи от сторон не поступало, вытекающие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились, в связи с чем, денежные средства, внесенные истцом, подлежат возврату.

Суд отклонил доводы стороны ответчиков о том, что именно по вине Боловой И.Т. не был заключён основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем спорная денежная сумма не подлежит возврату истцу, так как является задатком, поскольку с учётом определённой сторонами природы переданной истцом ответчикам суммы в размере 50 000 рублей (авансовый платеж), установление вины в не заключении соответствующей сделки, не является юридически значимым для разрешения настоящего дела.

В соответствии со ст. 98 , 100 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков судебные расходы по делу.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. (Продавцы) с одной стороны, Боловой И.Т. (Покупатель) с другой стороны и ООО «Семья», агентство недвижимости был заключён предварительный договор купли-продажи, по которому Продавцы приняли на себя обязательства продать, а Покупатель купить 7/100 доли жилого дома площадью 828,6 кв.м., инвентарный номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер: Ж, этажность: 3, подземная этажность: 1 и 7/100 доли земельного участка площадью 445 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанный объект недвижимости и земельный участок принадлежат продавцам на праве общей долевой собственности по 7/200 доли каждому.

По условиям этого предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (п.4 Договора).

Согласно п. 5, п.6 предварительного договора купли-продажи, стороны договорились, что стоимость объекта составляет СУММА рублей; Покупатель оплачивает Продавцам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка за счет собственных средств при подписании настоящего договора; денежную сумму в размере 393 000 рублей Покупатель оплачивает Продавцам за счет собственных средств при подписании Основного договора купли-продажи; денежная сумма в размере СУММА рублей будет выплачена за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России» путем зачисления на счет Покупателя с последующим перечислением на счет Продавцов в течение трех дней с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности к Покупателю в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в срок не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года.

В установленный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Судебная коллегия, как и суд первой инстанции приходит к выводу о том, что сумма 50 000 рублей, указанная в предварительном договоре и выплаченная истцом ответчикам, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям ст. 380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора. Представленное письменное доказательство — предварительный договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в части уплаты 50 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст. 380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора. Переданную Боловой И.Т. сумму в размере 50 000 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости объекта недвижимости, которую он намеревался приобрести в будущем.

Данная сумма обоснованно признана судом авансовым платежом, который подлежит взысканию с ответчиков в однократном размере, так как в указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиками не заключен, денежные средства удерживаются ответчиками неправомерно.

Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае — договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора, суд первой инстанции, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.

Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, установлено не было, суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 Кодекса правомерно удовлетворил исковые требования об их возврате.

Довод апелляционной жалобы о незаключении основного договора купли-продажи по вине истца, и что продавец в таком случае вправе расторгнуть договор без возврата полученных денежных средств, являющихся задатком, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку по своей правовой природе выплаченная истцами денежная сумма является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи. Наличие или отсутствие согласия банка на выдачу кредита правого значения для рассматриваемого дела не имеет.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, поскольку оно вынесено в соответствии с правильно примененным судом законом и с учетом представленных сторонами доказательств, которым суд дал надлежащую оценку. Оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328 — 330 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. — без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не только основной, но и предварительный договор купли-продажи. В этом документе фиксируются права и обязанности сторон, а также имеющиеся между ними договоренности. Однако иногда происходит так, что сделка срывается – либо по вине Покупателя, либо по вине Продавца, либо по их обоюдному соглашению. Можно ли в этом случае расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?

Предварительный договор купли-продажи квартиры: суть и назначение

Предварительный договор – это официальное соглашение, которое заключается между Продавцом и Покупателем в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ. Зачастую граждане воспринимают предварительный договор как формальный документ, однако это – большая ошибка. Данное соглашение уже связывает участников сделки целым комплексом правоотношений.

Предварительный договор имеет определенные особенности, а именно:

  1. Не регистрируется в государственных органах (например, Росреестре).
  2. Содержит в себе указание конкретной даты, до наступления которой сторонам необходимо заключить основной договор купли-продажи. Основной вариант договора будет подлежать государственной регистрации.
  3. Удостоверяет обоюдное намерение сторон совершить сделку, но не удостоверяет переход права собственности и проведение купли-продажи как таковой (эту задачу выполняет уже основной вариант договора).

В предварительном договоре отражается весь спектр условий и положений, в соответствии с которыми стороны хотят провести имущественную сделку. Т.е. ключевые пункты предварительного соглашения должны быть впоследствии продублированы и в основном соглашении, заключаемом между Продавцом и Покупателем. Это касается стоимости квартиры, порядка уплаты расходов и пр.

Если стороны предполагают, что в будущем они захотят изменить те или иные пункты, саму возможность такого изменения также понадобится описать в тексте предварительного договора. Основной вариант документа может содержать некоторые отличия от предварительного варианта, однако это не должны быть глобальные коррективы, полностью меняющие характер и ключевые условия сделки.

Вот почему предварительный договор сначала необходимо обстоятельно обсудить, а при составлении и подписании – проверить на предмет неточностей, описок, ошибок формального и/или содержательного характера.

Предварительный контракт не требует обязательного нотариального удостоверения, хотя по желанию участников сделки он может быть заверен в кабинете нотариуса. Документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Да, предварительный договор может быть расторгнут либо Продавцом, либо Покупателем, либо обоими участниками сделки вместе. Однако расторжение предварительного договора возможно только в том случае, если для этого имеется реальная и объективная причина (основание). Такие основания можно разделить на 4 крупные категории.

Срыв сроков: автоматическое аннулирование

Расторжение предварительного соглашения происходит автоматически, когда оказываются нарушены временные лимиты. Например, в тексте предварительного договора могло быть указано, что стороны условились заключить основной вариант документа до 31 января 2019 года. Однако срок уже прошел, и ни Продавец, ни Покупатель не предприняли никаких действий для заключения данного документа. Считается, что участники сделки взаимно и обоюдно отказались от исполнения обязанностей и договоренностей, а, значит, предварительный договор является недействительным. Больше Продавец и Покупатель не связаны никакими правоотношениями по законодательству РФ.

Ошибки в тексте: автоматическое аннулирование

Предварительное соглашение автоматически аннулируется, если в его тексте обнаруживаются ошибки, описки и недочеты. Например, неправильно написано имя какой-либо стороны, имеются неточности в идентификационном описании объекта недвижимости и пр. Если Продавец и/или Покупатель выявят подобное упущение, они смогут пойти по 1 из 2 возможных путей – либо заключить новый предварительный договор со всеми необходимыми исправлениями, либо просто отказаться от его заключения.

По одностороннему желанию Продавца или Покупателя

Предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в связи с желанием какой-либо стороны (ст. 450.1 ГК РФ). Здесь уже не произойдет автоматического аннулирования документа, – для его расторжения гражданину понадобится выполнить определенные шаги и соблюсти регламент:

Шаг №1. Внимательно ознакомиться с текстом самого документа.

Как правило, в предварительный договор вносится отдельный пункт, где описываются условия (основания) для его расторжения. Этим пунктом понадобится воспользоваться как главной инструкцией.

Также понадобится изучить остальные пункты на предмет того, какие права, обязанности и договоренности имели Продавец и Покупатель. Если обнаружится, что какое-либо условие не было соблюдено должным образом, это тоже может стать основанием для расторжения договора.

Шаг №2. Однозначно сформулировать причину расторжения предварительного контракта.

Например, Покупатель может сослаться на неисполнение следующих положений договора: непредоставление исчерпывающей информации или документации по объекту недвижимости, непогашение Продавцом задолженностей по коммунальным платежам, невыписывание Продавцом из квартиры зарегистрированных жильцов и пр.

В свою очередь, Продавец может сослаться на то, что Покупатель не уплатил полную сумму задатку или аванса в установленный срок и др.

Шаг №3. Направить 2-ой стороне сделки письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке.

Действие предварительного договора будет прекращено, как только 2-ая сторона получит данное уведомление.

Важно проследить, чтобы текст предварительного договора не содержал в себе запрета на односторонний отказ от проведения сделки. Если такой запрет имеется, отправка письменного уведомления не будет иметь никакой силы. В этом случае прекратить действие контракта удастся либо посредством составления Соглашения о его расторжении, либо посредством обращения в суд.

Так что если какая-либо сторона категорически отказывается расторгать предварительный контракт, дело переходит в суд. За рассмотрение подобных споров отвечают мировые суды (при цене иска менее 50 тыс. рублей) и районные суды (при цене иска более 50 тыс. рублей).

Обычно судопроизводство возбуждается в связи с подачей искового заявления «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств». Исход конфликта будет зависеть от того, какой участник приведет более убедительные аргументы и доказательства в защиту своей позиции. Предварительный договор может быть или расторгнут, или использован судом в качестве базы для принудительного заключения основного договора. Проигравшая сторона также должна будет покрыть все расходы своего оппонента, а возможно – и выплатить ему денежную компенсацию за моральный ущерб.

По обоюдному согласию

Самый простой и удобный вариант разрешения ситуации – полюбовное расторжение предварительного контракта. Данная процедура проводится в досудебном порядке. Она может быть осуществлена только по обоюдному желанию обоих участников сделки. В этом случае сторонам понадобится составить Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.

Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

Письменное уведомление не имеет установленного государственного образца. Заверять его у нотариуса не нужно. Единственное предъявляемое требование – письменный формат. Сюда рекомендуется включить следующие сведения:

  • ФИО, адрес регистрации и проживания Отправителя;
  • ФИО, адрес регистрации и проживания Получателя;
  • обстоятельства дела (дата заключения договора, кто выступал Продавцом, а кто – Покупателем и пр.);
  • полная информация об объекте недвижимости;
  • причина отмены сделки (Отправитель должен обосновать, почему договор признается более недействительным);
  • ссылка на статью 1 ГК РФ;
  • отказ Отправителя от дальнейшего исполнения возложенных на него обязанностей;
  • порядок возвращения задатка или аванса (если был внесен);
  • дата составления и подпись Отправителя.

Образец письменного уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

В качестве образца письменного уведомления может быть использован нижеприведенный документ.

Как составить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение обладает большим доказательным эффектом, чем письменное уведомление. Главное преимущество такого соглашения – это совместное участие обеих сторон в процедуре его составления.

Соглашение не имеет строгого образца. Оно не требует нотариального заверения и обретает полную юридическую силу с моменту подписания Продавцом и Покупателем. Сюда вносятся следующие сведения:

  1. Дата и место заключения Соглашения.
  2. Персональные данные Продавца (включая паспортную информацию)
  3. Персональные данные Покупателя (включая паспортную информацию).
  4. Ссылка на предварительный договор купли-продажи, который планируется расторгнуть (его номер и дата заключения).
  5. Описание объекта недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж и пр.).
  6. Указание даты, с наступлением которой договор признается расторгнутым.
  7. Указание даты, с наступлением которой Соглашение вступает в законную силу (обычно – «с момента подписания»).
  8. Порядок возвращения предварительного платежа.
  9. Количество оригинальных экземпляров Соглашения (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя).
  10. Подписи участников Соглашения с расшифровками инициалов.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

В качестве образца соглашения может быть использован нижеприведенный документ, составленный сторонами по взаимному согласию.

Как расторгнуть предварительный договор и вернуть аванс/задаток

Положения, описывающие порядок возвращения аванса или задатка в случае срыва сделки, также должны быть описаны в тексте предварительного договора купли-продажи. Однако локальные условия, устанавливаемые Продавцом и Покупателем, все равно не могут противоречить общим нормам законодательства РФ.

Так, если Покупатель уже уплатил Продавцу авансовый платеж, то вся сумма должна быть просто возвращена Покупателю. Не имеет значения, кто выступил инициатором прекращения сделки, – аванс должен быть возвращен той стороне, которая его уплатила.

Если же Покупатель уплатил Продавцу задаток, то порядок его возвращения будет зависеть от того, на каком основании произошел срыв сделки. Всего может быть 4 варианта развития событий:

  1. Договор был расторгнут по обоюдному согласию сторон. В этом случае задаток должен быть возвращен Покупателю в полном объеме.
  2. Договор был признан аннулированным, т.к. прошел уже 1 год с момента его подписания. Задаток не возвращается Покупателю, а остается у Продавца.
  3. Договор был расторгнут по вине Покупателя (он не исполнил свои обязанности и нарушил имеющиеся договоренности). Задаток остается у Продавца.
  4. Договор был расторгнут по вине Продавца. Покупатель должен получить задаток в 2-ном размере (либо в добровольном порядке, либо через суд).

Дата возвращения аванса или задатка должна быть документально зафиксирована – либо в письменном уведомлении, либо в полюбовном соглашении сторон.

При невозможности мирно урегулировать ситуацию Покупатель (если деньги должны быть возвращены ему) может инициировать судопроизводство, составив исковое заявление «О взыскании задатка в двойном размере» или «Об истребовании суммы аванса». Чтобы не вести несколько параллельных судебных процессов, эти иски можно объединить с главным иском – «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Возврат от покупателя проданной ему недвижимости при расторжении договора купли-продажи (судьба записи в ЕГРП)

По неким обстоятельствам договор купли-продажи расторгается и недвижимость возвращается в собственность продавца (возврат – не в любых случаях, конечно, но рассмотрим именно такую ситуацию). С поступлением недвижимости обратно во владение продавца особых вопросов не возникает, а вот корректировка ЕГРП – весьма интересный момент.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является препятствием для расторжения договора купли-продажи. Собственно, «В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца» (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается. Каждое основание отдельно рассматривать, думаю, не имеет смысла. Отдельно отмечу лишь, что релевантным и спорным вопросом является соотношение неоплаты товара и существенного нарушения договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ): и является существенным нарушением договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 февраля 2007 г. N 12295/06, Постановление Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. N 4651/09), и не является (Определение ВС РФ от 7 июня 2011 г. N 5-В11-27, Определение ВС РФ от 10 сентября 2013 г. N 32-КГ13-4).

Договор купли-продажи расторгнут, встает вопрос о внесении в ЕГРП записи об изменении собственника (переход права обратно к продавцу).

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора» сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Согласно же абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Разумно предположить, что стороны вправе, например, представить в Росреестр соглашение о расторжении договора с указанием на возврат исполненного (передачу вещи в собственность продавца). Если договор был расторгнут по решению суда, можно тоже нечто аналогичное сконструировать. Ведь неисправный покупатель после расторжения договора по решению суда вполне может понимать, что иск о возврате неосновательного обогащения будет 100 % удовлетворен, т.е. будет абсолютно не заинтересован в еще одном судебном процессе и согласится на подписание некоего соглашения.

А вот коллеги говорят, что Росреестр со ссылкой на тот самый п. 65 Постановления № 10/22 отказывает в таких манипуляциях (т.е. корректировка реестра при расторжении договора купли-продажи недвижимости возможна только через «судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу»). У меня и вопрос: это меня застращали или это популярная позиция Росреестра? Может, кто сталкивался.

И согласны ли вы, что скорректировать реестр в спорной ситуации можно и без суда? Или только через удовлетворение иска о возврате неосновательного обогащения?

Решение суда о расторжении договора мены № 2-4333/2017

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Авдеевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Манухиной Д.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 16 ноября 2017 года

гражданское дело по искуМаркова П.П. к Денисовой А.П. о расторжении договора мены,

Марков П.П. обратился в суд с иском к Денисовой А.П. о расторжении договора мены, ссылаясь на то, что между ним и ответчиком заключен договор мены, согласно условий данного договора произведен обмен принадлежащих им по праву собственности объектов недвижимости: в собственность Маркова П.П. перешла по в г.Омске, а Денисовой А.П. — жилой дом и земельный участок № по в г. Омске. Однако, до настоящего времени ответчик остается зарегистрированной в спорной квартире и пользуется ею. При заключении договора мены он не предполагал, что Денисова А.П. и члены ее семьи будут претендовать на свою прежнюю собственность, в противном случае он бы не совершал данную сделку. Решением суда ему отказано в признании ответчика и членов ее семьи утратившими право пользования жилым помещением и Денисова А.П. вселена в спорную квартиру. Полагает, что он не может в полной мере реализовать свое право собственника, что ущемляет его права. 18.09.2017 года он обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора. Ответ получен не был.Просит расторгнуть договор мены от 18.06.2015 года, заключенный между ним и Денисовой А.П.; прекратить право собственности Денисовой А.П. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Омск ул. ; признать за ним право собственности на жилой и земельный участок, расположенные по адресу: г. Омск ул. , а в собственность Денисовой А.П. вернуть по в г. Омске.

Истец Марков П.П. в судебном заседании поддержал требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Денисова А.П. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, указав, что при заключении договора мены между сторонами была устная договоренность о том, что Марков П.П. благоустроит жилой дом, но он не выполнил своих обещаний, в связи с чем, она вынуждена пользоваться квартирой для того чтобы помыться и постирать имущество. Также указала, что ее право собственности на квартиру прекращено и она имеет лишь право пользования ею, в связи с чем была вселена в квартиру на основании решения суда. Полагает, что нет оснований для расторжения договора мены.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Марковым П.П. и Денисовой А.П. заключен договор мены, по которому произведен обмен принадлежащих сторонам по праву собственности объектов недвижимости: по в г.Омске и жилого дома и земельного участка № по в г. Омске. В собственность Маркова П.П. перешла по в г.Омске, а в собственность Денисовой А.П. перешел жилой дом и земельный участок № по в г. Омске (л.д.6-9). Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Проанализировав содержание договора, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор содержит все необходимые существенные условия, с которыми они были ознакомлены, что отражено в п.18 договора.

Кроме того, из пояснений истца следует, что после заключения договора мены он в квартире произвел ремонт и передал ее по договору аренды третьим лицам. Данное обстоятельство подтверждает факт передачи Денисовой А.П. в собственность Маркова П.П. по в .

Таким образом, доводы истца о не исполнении обязательств по договору со стороны Денисовой А.П., признаются судом несостоятельными.

Оценивая требования истца о расторжении договора, суд учитывает следующее.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Применительно к названым положениям закона и учитывая установленные судом обстоятельства, согласно которым, договор между сторонами заключен в предусмотренной законом форме, содержит все существенные условия, суд считает, что доказательств существенного нарушения Денисовой А.П. условий заключенного с истцом договора, Марковым П.П. не представлено и судом не добыто.

Действительно, из копии лицевого счета на по в г. Омске (л.д.12) следует, что в квартире зарегистрирована Денисова А.П. и ее несовершеннолетняя дочь ССВ.

Решением Ленинского районного суда г. Омска от 20.10.2016 г. (л.д.15-16) Маркову П.П. было отказано в удовлетворении требований о признании Денисову А.П. утратившей право пользования жилым помещением и Денисова А.П. вселена в указанную квартиру. Решение суда вступило в законную силу.

Также решением Ленинского районного суда от 21.08.2017 г. Маркову П.П. отказано в удовлетворении требований, предъявленных к Денисовой А.П. и несовершеннолетней ССВ о их выселении из по в г. Омске. Решение суда вступило в законную силу.

Доводы истца о том, что при заключении договора мены он не мог предвидеть, что ответчик будет претендовать на по в г.Омске, не может быть принят судом во внимание, поскольку право Денисовой А.П. пользоваться жилым помещением, закреплено судом и не нарушает права собственности Маркова П.П. на по в г. Омске.

Таким образом, доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцом не представлено.

С учетом вышеизложенного, суд считает необходимым Маркову П.П. в удовлетворении исковых требований к Денисовой А.П. о расторжении договора меныотказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Маркову П.П. в удовлетворении исковых требований к Денисовой А.П. о расторжении договора мены — отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.В. Авдеева

Решение в окончательной форме изготовлено 21 ноября 2017 года

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ЖИЛИЩНЫМ СПОРАМ

Хоцко В.Т. обратилась в суд с иском к Сивирину А.А. о признании гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением, указав на то, что ей принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: на основании регистрационного .

Адрынская Н.П. обратилась в суд с иском к Адрынской Л.А. о признании ее утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что ей принадлежит на праве собственности квартира, расположенная п.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector