В какую собственность оформлять единоличную долевую или совместную - Юридическое бюро Advokat-Popov.Ru
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

В какую собственность оформлять единоличную долевую или совместную

Виды собственности на квартиру

Понятие права собственности отражено в Откроется в новой вкладке.»>ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Откроется в новой вкладке.»>Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено Откроется в новой вкладке.»>ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является Откроется в новой вкладке.»>ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (Откроется в новой вкладке.»>ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, Откроется в новой вкладке.»>права пользования) у Откроется в новой вкладке.»>третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву Откроется в новой вкладке.»>«совместной собственности супругов».

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (Откроется в новой вкладке.»>ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай Откроется в новой вкладке.»>совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Откроется в новой вкладке»>Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в Откроется в новой вкладке.»>ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может Откроется в новой вкладке.»>купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (Откроется в новой вкладке.»>ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать Откроется в новой вкладке.»>преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Собственность единоличная и совместная

По действующему законодательству собственность на квартиру может быть единоличной, а может – совместной, когда квартира имеет двух и более владельцев. В этом случае мы говорим об общей собственности.

Как изначально возникает общая собственность? В большинстве случаев она возникла при первичной приватизации жилья, когда члены семьи на семейном совете определяли, на кого какую долю приватизируемой квартиры записывать. Другой вариант: супруги покупают сегодня квартиру и также оформляют её в долевую собственность. Согласно действующему законодательству, доля в общей жилплощади является обычным имуществом, и в рамках реализации права распоряжения оным может быть обменена, подарена, завещана или продана. Ограничение тут только одно: прежде, чем «выносить» эту долю на «открытый» рынок, владелец обязан предложить выкупить её остальным дольщикам, и только после их отказа – продавать посторонним лицам. Права же всех дольщиков на пользование всей квартирой одинаковы независимо от размера их доли (в том случае, если нет, решения суда, устанавливающего иной порядок). Понятно, что указанное решение суда может возникнуть только в результате разбирательства в оном. А это, как правило, происходит, когда дольщики не могут сами договориться о том, как же им реально пользоваться своим общим имуществом. Реальная жизнь (и отражающая её правоприменительная практика) весьма многообразна, но подавляющее большинство рассматриваемых нами судебных исков возникает в двух случаях: вследствие расторжения брака и в делах о наследстве. Рассмотрим эти два случая подробнее.

Судебные иски, связанные с наследством, возникают в результате смерти одного из дольщиков, в результате которой доли в квартире (в которой до этого семья достаточно мирно проживала пару десятков лет) иногда начинают бурно и бесконтрольно плодиться и размножаться. Как правило, это происходит в случаях, когда ныне покойный дольщик реализовал себя в строительстве семьи (причём неоднократном) несколько более успешно, чем в «строительстве» недвижимости для данной семьи. При таком modus vivendi единственным по-настоящему ценным имуществом, остающимся после дольщика, является его доля в квартире, а количество законных наследников на эту долю – весьма велико. Как правило, суды сегодня разрешают подобные коллизии весьма просто: делят эту долю в равных пропорциях между всеми наследниками первой очереди, а дальнейшее разбирательство с правами владения и пользования оставляют на усмотрение самих наследников (или других судов, буде наследники не смогут договориться между собой без оных).

Итак, реальная ситуация: возникает, скажем, сын от первого брака, которому такой суд присудил одну шестнадцатую долю от современной московской двухкомнатной квартиры. Напомним, что закон даёт такому «новому дольщику» право пользования и распоряжения квартирой наравне с остальными, в результате чего возникает, мягко говоря, парадоксальная ситуация: человек, «владеющий» тремя квадратными метрами общей площади (на которых он реально жить не сможет при всём желании) способен блокировать все решения остальных дольщиков, имеющих куда более весомые права на распоряжение этой жилплощадью. Эту ситуацию может исправить реализация права выкупа незначительной доли. Оптимальный алгоритм действий остальных дольщиков, реально проживающих в этой квартире, следующий: подать в суд иск о принудительном выкупе такой доли. Если эта доля меньше самой маленькой комнаты в квартире и новый дольщик имеет постоянное место проживания (а в подавляющем большинстве случаев так оно и бывает), то такой иск, как правило, удовлетворяется. Если же доля примерно соответствует хотя бы самой маленькой комнате, суд может такой иск и не удовлетворить, а предписать остальным дольщикам предоставить новому дольщику право пользования конкретной комнатой, если новый дольщик попросит суд об этом. Повторимся, если доля невелика, то это решение суда является лучшим разрешением возникшей ситуации. Иногда реально такой суммы у остальных дольщиков нет, и для всех разумно договориться о рассрочке.

«…Продам долю в московской квартире…»

К сожалению, часто на практике люди идут на серьёзные конфликты, например, реально проживающие в квартире члены семьи попросту игнорируют права нового дольщика, заявляя, как правило, при этом, что денег у них на выкуп нет, и никого они в свою квартиру не пустят. Как в этом случае наследнику отстаивать свои права? Заметим сразу: это крайне сложное и неприятное дело. Принудительно продать или разменять квартиру не может заставить ни один суд, и по московским правилам владение, скажем, одной восьмой долей собственности в небольшой квартирке, не является основанием для регистрации на этой площади. Какие у нового дольщика остаются реальные права? Вселиться с судебным приставом и сидеть на своих пресловутых «шестнадцати аршинах», создавая остальным собственникам все условия для невыносимой жизни. Правда, если дольщик иногородний, вызванный участковый может его оштрафовать за нарушение регистрации, но сдвинуть его с его законных аршин не имеет права. Понятно, что большинство нормальных людей имеют иные цели и занятия в этой жизни, и такой способ решения проблем их не устраивает. Но… он весьма устраивает иных, уже совсем посторонних, граждан. И тогда появляются объявления в Интернете: «продам одну шестнадцатую долю в московской квартире». Такие доли продаются сегодня существенно ниже их реальной стоимости, и покупаются они гражданами, у которых есть и время, и желание вселяться с судебным приставом в такую квартиру и жить там до тех пор, пока остальные дольщики, уже в иных условиях, не выплатят ему стоимость пресловутой доли (но уже – как минимум по нормальной рыночной цене). Как видим, в этой ситуации проигрывают все заинтересованные стороны. Поэтому все юристы и адвокаты настоятельно рекомендуют гражданам до такой ситуации дело не доводить. Отметим, что конечно ни один нормальный человек не хочет, чтобы его смерть спровоцировала его близких на проявление не самых лучших сторон их натуры, и подавляющую часть подобных коллизий можно предупредить грамотным составлением завещания. Но… иногда этого, к сожалению, не происходит.

Брак делу не помеха

Теперь о долевых судебных исках, связанных с расторжением брака. В отличие от смерти, которая рано или поздно настигает каждого, и к которой предусмотрительные граждане стараются свои дела как-то упорядочить, развод, как правило, не планируется. А полноценный брачный договор, в котором детально прописана процедура его прекращения, у нас пока ещё большая редкость. Причины развода, отношения после развода (и степень цивилизованности оных), а также планы бывших супругов, а ныне дольщиков, на использование совместно нажитой жилплощади могут быть самыми разнообразными. И здесь необходимо чётко представлять, какие проблемы можно и должно решать с помощью действующего законодательства и правоприменительной практики, а каких — суд не только не может, но и не имеет права касаться. Практика показывает, что наиболее безболезненно «разруливаются» ситуации, когда отношения между экс-супругами или очень хорошие (так тоже бывает, хотя и редко), или крайне плохие. В первом случае бывшие супруги, как правило, договариваются без «третьих лишних», во втором – как можно скорее продают квартиру (потому как нахождение в радиусе менее километра от бывшего супруга вызывает у каждого из них сильнейший стресс), и далее устраивают свой быт самостоятельно, каждый — в размере своей доли средств, вырученных от продажи. При этом стоит отметить, что процесс в последнем случае идёт гораздо быстрее, если ни у одного из супругов нет возможности комфортного проживания «на стороне», что мотивирует обе стороны завершить свои совместные имущественные дела за минимально возможное время.

Но бывают и случаи принципиально иные, к примеру, когда в разводе и разделе жилплощади заинтересован только один из супругов. Приведём пару типичных примеров: мужчина разводится с супругой с целью вступления в повторный брак, или наоборот, жена, уставшая от хронического бытового алкоголизма своего мужа, берёт ребёнка и буквально убегает с ним к своим пожилым родителям. И в том, и в другом случае оставленный экс-супруг реально пользуется всей квартирой и не имеет никакой мотивации эту ситуацию как-то менять. В самом деле, можно подать иск в суд, и суд определит порядок пользования комнатами в квартире согласно размеру долей каждого из супругов (проще говоря, позволит врезать замки в двери комнат и превратить квартиру в коммуналку). Но никакой суд не может и не имеет права заставить одного из супругов продать свою долю в квартире, которая является единственным местом его реального проживания. Итак, живёт наш «пострадавший» экс-супруг на всей территории, законов никаких не нарушает, новых замков не врезает и не только не препятствует возможности возвращения бывшей «половины», но и, напротив, заявляет, что будет этому только рад. Замотивировать его нечем, ибо даже сдать свою комнату без согласия остальных дольщиков закон не позволяет. Часто после долгих попыток как-то договориться, у «заинтересованной стороны» остаётся только крайний вариант, а именно: продажа своей доли постороннему лицу (естественно, по цене ниже среднерыночной). Но и это сделать оказывается не так-то просто, ибо по закону необходим официальный отказ бывшего супруга выкупить эту долю. А это – дело не столь простое, как кажется, ибо у «стороны незаинтересованной» существует великое множество не слишком незаконных способов ухода от общения с официальными инстанциями, которые должны его о предложении выкупить долю уведомить и отказ от этого предложения зарегистрировать. Но требования закона в таком случае обходятся, как правило – договором дарения доли постороннему лицу. И хотя юристы не могут рекомендовать такое действие, как заключение фиктивного договора дарения, но они вынуждены с сожалением констатировать, что доказать его фиктивность в настоящих условиях крайне сложно.

Кто же в таких случаях чаще всего является «одариваемым» (а фактически – покупателем)? В основном – это семья из ближнего зарубежья или депрессивного региона России, которой правительство Москвы в данном случае отказать в регистрации не имеет права, поскольку такая доля, как правило, больше самой маленькой комнаты в квартире и может быть реально использована для проживания. Представления о «минимально комфортных условиях проживания» у такой семьи, скорее всего, сильно ниже среднемосковских, нервы жизнью в мегаполисе ещё не истрёпаны, так что бессмертные райкинские «пелёнки, подписанные моим внуком» упрямой «незаинтересованной стороне» покажутся даром божьим по сравнению с тем, что эта самая «сторона» имеет реальный шанс ощутить на собственной шкуре. И, что характерно, без особых нарушений жилищного законодательства.

Также долю может купить и человек, заранее настроенный на конфликт, который хочет получить из всей этой ситуации финансовую выгоду, убедив второго сособственника продать квартиру целиком. Ситуация после такого «дарения» моментально обращается в собственную противоположность: теперь уже бывшая «незаинтересованная сторона» пытается разъехаться или продать свою долю в такой «нехорошей квартире», но… дают за неё ещё меньше, чем за долю его экс-супруга, который, отчаявшись был вынужден её «подарить». Так что остается только договариваться со второй стороной о продаже квартиры с последующим делением полученной суммы пропорционально долям. Мораль из этого следует вполне очевидная: дольщик, пошедший на конфликт с очень большой вероятностью сильно проиграет, так же, как и в случае с долей, полученной по наследству.

Консультировал председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артём Александрович СИДОРОВ.

Разница между совместной и долевой собственностью

Многим людям приходилось слышать такие понятия, как долевая и совместная собственность. Некоторые по ошибке считают, что это одно и то же. На самом же деле это два совершенно разных термина. Полезно будет знать, в чём разница между долевой собственностью и совместной собственностью. Данные сведения избавят от многих вопросов, а в некоторых случаях даже помогут избежать проблем, связанных с недвижимостью и правами на неё.

Определения совместной и долевой собственности

Совместная собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.

То есть, и муж, и жена имеют одновременно одинаковые права на квартиру. При этом они должны вместе платить за коммунальные услуги, налог за недвижимость и прочие выплаты, касающиеся дома.

Собственность становится совместной после заключения брака. Особенно это касается недвижимости, приобретённой уже после того, как люди вступили в брачный союз. Если же оба человека являются гражданской парой, то есть, не зарегистрировали свои отношения официально, то тогда их квартира не станет считаться совместным владением. Причём совсем не важно, купил её кто-то один или же внесли деньги оба.

Долевая собственность – это имущество, которое принадлежит двум и более людям, и делится оно на доли. Они могут быть как равными, так и нет. Причём она может распределяться не только между супругами, но даже между людьми, которые не являются собственниками.

Для этого они должны приобрести часть квартиры или же получить её в дар, по наследству или иным законным путём.

Должны быть оформлены права на недвижимость, и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.

В чём разница

Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.

Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.

Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.

Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.

Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.

Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.

Что лучше

Люди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор. Благодаря нему из общего типа можно будет перейти в долевой. Подобное также необходимо в случае развода. Тогда появляется острая необходимость разграничить, что кому принадлежит.

Обычно не составляет труда поделить квартиру на две части. Причём не всегда они являются равными. Одному супругу может принадлежать, к примеру, 75% от жилья, а другому 25%. Хорошо, если оба владельца изъявят желание провести данную процедуру. Если же кто-либо будет против, то тогда потребуется обратиться в суд. Уже через него придётся осуществлять разделение жилища.

Независимо от того, было ли деление принудительным или добровольным, в любом случае имущество перестанет быть совместным. После этого на него будут действовать все те правила, которые касаются долевого вид. То есть, один из супругов сможет при желании продать свою часть, да и платить за дом нужно будет отныне раздельно.

К слову, потребовать перевести владение в долевой тип может и третье лицо. Но для этого ему потребуется обратиться в суд. То есть, не во всех случаях деление происходит по желанию супругов. Иногда может вмешаться и другая личность.

Заключение

Как можно понять из статьи, разница между долевой и совместной собственностью достаточно большая. Поэтому не стоит путать эти термины, ведь это не одно и то же. Можно также отметить, что совместный тип владения обычно не хуже иного варианта. Однако могут возникнуть проблемы при появлении желания продать свою часть квартиры. Как уже говорилось, совместную недвижимость можно подарить, завещать, обменять или продать только в том случае, если оба человека будут согласны на сделку. Если же один откажется заключать договор, то тогда процедуру не удастся провести. Либо придётся обращаться в суд, чтобы решить возникшую проблему. Поэтому проще, когда имущество всё же поделено на доли.

Долевая и совместная собственность — отличия

Большинство людей часто встречает такие понятия, как «общая долевая собственность» и «совместная собственность», и почему-то считают, что это одно и то же. В действительности это не так, оба эти понятия трактуются по-разному. В данном материале мы детально рассмотрим каждое понятие, расскажем, что они в себя включают и какие существенные различия есть между ними.

Совместная и долевая собственность. Что это такое?

Совместная собственность — это любое имущество, которое считается личным как для мужа, так и для жены. Такая собственность возникает только в случае законных бурачных отношений. Такое имущество, включая недвижимость, не подлежит делению, оно одновременно принадлежит двум людям. Но стоит отметить, что и все обязанности по содержанию недвижимого имущества должны нести как муж, так и жена (оплата коммунальных услуг, налоговый взнос и прочие расходы).

Если же два человека просто совместно проживают, без брачного союза, то их недвижимость не будет считаться совместной. Здесь не имеет значения, кто её приобрёл: муж, жена или оба участвовали в покупке.

Регулирование на государственном уровне

Все важные моменты при владении совместной собственностью определены в семейном законодательстве (Семейном Кодексе). Здесь подробно разъясняется, как вообще образуется совместная собственность, какие права и обязанности имеют супруги в отношении неё.
В Семейном Кодексе вы получите ответы на следующие вопросы:

  • В какой период имеет силу имущественный режим?
  • Что это такое?
  • Правила владения и распоряжения совместным имуществом.
  • На какие вещи совместная собственность не распространяется?
  • Каким образом личные вещи людей становятся общими?
  • Как поделить совместно нажитое имущество?

В чём принципиальная разница между этими понятиями?

Давайте разберём, чем отличаются эти два, казалось бы, похожих термина. А также укажем плюсы и минусы каждого понятия и выберем самое оптимальное из них. Совместно нажитую недвижимость супруги могут не делить на доли, здесь это не принципиально. Они это могут сделать лишь при желании. Долевая же собственность обязана делиться на части, а каждая из них — официально зарегистрирована.

Долевым недвижимым имуществом могут владеть не только близкие родственники, тогда как совместная собственность предполагает союз только двух близких людей.

Ещё отметим тот факт, что при долевой собственности каждое лицо платит за себя текущие коммунальные платежи и налог на недвижимость. При совместной собственности оба человека в равной степени платят за свои владения.

Если один из членов семьи решает продать свою квартиру, то он должен в обязательном порядке получить разрешение у мужа/жены на совершение сделки. Долевая собственность этого не предполагает, любой владелец может продать свою часть, подарить или произвести обмен. Здесь разрешение других собственников не требуется.

Рассмотрим главные различия общей и долевой собственности:

  1. Если собственность общая, то люди имеют на неё одинаковые права и обязанности. Все решения, касающиеся имущества, должны тоже приниматься совместно.
  2. Если собственность долевая, то у имущества имеются разные владельцы и делать со своей частью они вольны что угодно без разрешения других хозяев.

Общая совместная собственность, пять важных пунктов:

  1. При владении таким имуществом все члены семьи имеют на него равные права и обязанности. На доли такая недвижимость может не делиться. Все операции с ней должны совершаться при согласии мужа или жены.
  2. Если же вы решите продать квартиру, а кто-то из собственников будет против такой сделки, то вам придётся делить её на доли.
  3. Все коммунальные и налоговые платежи собственники имущества оплачивают в равных долях.
  4. Каждый владелец общего имущества имеет право на свой налоговый вычет. Для этого нужно подать заявление в налоговую инспекцию о распределении долей вычета. Такое заявление обязательно должно быть подписано всеми хозяевами квартиры.
  5. Если недвижимое имущество было куплено до первого января 2014 года, то налоговый вычет будет выплачен в размере до двух миллионов рублей на всех его владельцев. Если же оно приобретено после первого января 2014, то тут уже каждый может получить налоговый вычет в размере до двух миллионов рублей.

Долевая собственность, пять важных пунктов:

  1. Здесь у имущества может быть несколько владельцев, каждый может им распоряжаться по своему усмотрению. Хозяином своей части вы сможете стать при приватизации жилья, при получении наследства, по договору дарения. Размер долей может быть разным.
  2. При таких имущественных отношениях ваша собственность является более защищённой, никто не имеет право распоряжаться ею, кроме вас. Вы без проблем можете продать свою часть жилья, главное, предупредите других владельцев, возможно, именно они захотят приобрести эту долю первыми, они имеют на это полное право.
  3. Каждый владелец платит за себя все коммунальные платежи и налоги за квартиру.
  4. Налоговый вычет между участниками здесь распределяется согласно выделенным долям.
  5. Если недвижимость куплена до первого января 2014 года, то общая сумма налогов вычета на всех участников составит до двух миллионов рублей. Если же она приобретена после первого января 2014 года, то каждый владелец сможет получить до двух миллионов рублей.

Продажа своей части имущества

Владельцы своей доли могут распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе продавать. Если вы захотите продать всю квартиру, то для этого необходимо получить согласие всех собственников. Если кто-то не дал разрешение, то сделка не может состояться.

Если один из владельцев решает продать свою долю, то он должен уведомить об этом других участников в письменном виде. Для принятия решения даётся один месяц. Если хозяин продал свою часть без уведомления собственников, то такую операцию могут признать недействительной. Денежные средства первый должен вернуть, а последний обратно получает свою долю.

Аренда

Долевую собственность можно сдавать в аренду, но с разрешения других участников. Если этого не сделать, то остальные владельцы имеют право выселить арендатора.
Законом разрешено сдавать свою часть людям для временного проживания.

Долевая собственность на землю

Помимо квартиры, могут быть выделены и земельные доли. Права и обязанности тут такие же, как и на квартиру/дом.

Какой тип владения считается лучшим?

Здесь нет чёткого ответа, оба варианта считаются оптимальными. Если вы, находясь в браке, хотите чётких разграничений, то можете оформить брачный контракт. В этом случае каждый член семьи будет иметь свою часть, особенно это важно при разводе.

После принудительного или добровольного раздела недвижимое имущество становится долевым. Тут уже каждый из супругов волен распоряжаться им по своему усмотрению.

Долевая собственность. Как она возникает?

Есть два способа:

  • На основе договора.
  • По судебному решению.

Нюансы долевой собственности на договорной основе:

  • При заключении брака или спустя время после его регистрации вы можете оформить брачный контракт через нотариуса.
  • Муж и жена имеют право составить соглашение о намерении разделить совместно нажитое имущество через нотариуса. Обычно это делают при выделении частей недвижимости по материнскому капиталу.
  • При покупке квартиры супруги могут сразу составить договор о выделении долей. Участие нотариуса тут необязательно.
  • Соглашение может появиться после судебного заседания, где все стороны подписывают документ о разделе имущества.
  • При приватизации жилья долевая собственность появляется сразу.

Личные вещи (одежда, обувь), которые были приобретены на общие денежные средства, будут принадлежать тому супругу, который ими пользовался. Исключениями здесь являются драгоценности и другие предметы роскоши.

Резюме

Из всего вышеперечисленного стало ясно, что эти два понятия абсолютно разные. Важно понимать, что тут нет лучшего или худшего варианта, но иногда могут возникать трудности, связанные с реализацией недвижимости. Общую собственность можно продать, предварительно получив согласие супруга. Если второй участник не даёт разрешение, то решать вопрос придётся в судебном порядке. Поэтому иногда проще именно долевое владение имуществом.

Особенности покупки квартиры в совместную, долевую или единоличную собственность супругами

Не все семейные пары готовы вечность снимать жилье или жить «под крылом» родителей. Рано или поздно они задумываются о том, чтобы приобрести жилье в собственность, и тогда перед ними встает вопрос: каким образом оформить квартиру? Законодательство выделяет несколько режимов совместного имущества супругов.

Виды собственности

Семейное и гражданское законодательство регулирует режим совместно нажитого супругами имущества (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ) и устанавливает, что к таковому относятся движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства (от результатов предпринимательской деятельности или результатов интеллектуальной собственности, выплаты без целевого назначения и т.д.), нажитые мужем и женой в период брака, за исключением имущества, полученного в результате (ст. 36 СК РФ):

  • дарения;
  • наследства;
  • по иной безвозмездной сделке.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Также к совместной собственности не относятся вещи индивидуального пользования (одежда, средства гигиены, обувь и т.д.) и исключительное авторское право.

Например, за счет жены был произведен дорогостоящий ремонт в квартире мужа и т.д. Режим имущества может быть установлен и брачным договором, согласно которому производится распределение собственности, в том числе будущей.

Совместная

Как правило, молодожены не задумываются о выделе доли, и в справке ЕГРН отражаются 2 равных собственника, ведь при приобретении квартиры по умолчанию устанавливается совместный режим, т.е. имущество приобреталось в равных долях на мужа и жену. Для данного вида собственности характерны:

  1. одинаковые права на всю квартиру;
  2. невозможность отчуждения без нотариально заверенного разрешения супруга или отчуждение производится семейной парой совместно;
  3. совместное налогообложение.

Долевая

Выдел доли может быть осуществлен:

  1. при заключении брачного договора;
  2. при оформлении квартиры в долевую собственность во время ее приобретения или позже;
  3. при расторжении брака (по иску о разделе совместно нажитого имущества).

При разделении супруги вправе самостоятельно распоряжаться долей, то есть:

  • могут свободно отчуждать ее;
  • заключать договоры, позволяющие третьим лицам пользоваться ею (аренда, наем жилого помещения и т.д.);
  • оплачивать налог только по размеру своей доли и получать налоговый вычет.

Кроме заключения договора, долевая собственность может быть установлена и в судебном порядке:

  • при разделе имущества супругов (для этого не обязательно разводиться);
  • при возникновении статуса должника одного из супругов (т.к. в соответствии со ст. 256 ГК РФ взыскание производится только на имущество должника, не на собственность всей семьи).

В последнем случае раздел может и не производиться. Взысканию может подлежать та доля, которая досталась бы должнику, соверши супруги ее выдел. Также долевая собственность устанавливается, если квартира была приобретена на средства материнского капитала, но в таком случае доли делятся не только между супругами, но и их детьми.

Единоличная

Один владелец у приобретенной в браке недвижимости может быть установлен только:

  1. брачным договором;
  2. приобретением по безвозмездной сделке (договор дарения);
  3. получением в наследство.

Оспорить брачный договор впоследствии трудно, однако суд может признать оформленную в единоличную собственность квартиру общей, если этого будут требовать интересы несовершеннолетних или по контракту второму супругу не достается ничего, что ставит его в неблагоприятное положение.

Даже если в справке ЕГРН собственником числится кто-то один, при расторжении брака и (или) разделе имущества суд потребует совершить выдел доли в пользу супруга.

Как лучше оформлять, на одного или на двоих?

Ответ на вопрос о том, на кого лучше оформить в браке квартиру, индивидуален для каждой семейной пары. Если того требует ситуация или супруги хотят выделить свою часть, им больше подойдет долевой режим. При доверительных отношениях собственность можно приобрести единолично и без оформления брачного договора, но при продаже все равно понадобится разрешение супруга на отчуждение квартиры.

В какую собственность лучше оформить и как это сделать?

Перед покупкой квартиры супруги должны определиться с режимом квартиры: если приобретение в совместную собственность или владельцем будет кто-то один, проблем с заключением ДКП не возникнет. Если же речь идет об оформлении квартиры в долевую собственность, потребуется привлечение нотариуса.

Согласие мужа или жены

Статья 35 СК РФ устанавливает наличие согласия супруга при совершении сделок, в том числе с недвижимым имуществом. Для приобретения квартиры потребуется нотариально заверенное разрешение, в противном случае договор купли-продажи можно будет оспорить.

Правила составления договора

Особенностей в составлении договора не будет. В нем, как и в типовом договоре, должны быть указаны существенные условия (предмет, цена, сроки оплаты) и дополнительные (сроки освобождения помещения, ответственность сторон и т.д.).

Если покупка производится с выделом доли, это должно быть указано в сделке, а впоследствии и в заявлении на переход права собственности к покупателям.

Документы

Для заключения договора потребуются:

  • паспорт супруга (или обоих, если собственность будет оформлена как долевая);
  • свидетельство о заключении брака;
  • разрешение супруга (если он не участвует в сделке).

Для регистрации в Росреестре необходимо предоставить вместе с совместным с продавцом заявлением:

  • паспорт;
  • ДКП и переданные продавцом документы на квартиру;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Расходы

При участии нотариуса также потребуется уплата государственной пошлины (ст. 333.24 НК РФ). За удостоверение ДКП:

  • если цена сделки до 1 млн рублей – 0,5%, но не менее 1 500 рублей;
  • до 10 млн рублей – 5 тысяч рублей + 0,3% от суммы, превышающей 1 млн рублей;
  • сверх этой суммы – 32 тысячи рублей + 0,15% от суммы, превышающей 10 млн, но не более 150 тысяч.

За выдачу свидетельства о праве собственности на долю (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате) – 200 рублей. Госпошлина за заверение согласия супруга не регулируется законодательно, то есть, цену устанавливает сам нотариус в пределах Основ законодательства о нотариате. Стоимость от 500-1000 рублей.

Сроки

Переход права собственности оформляется в Росреестре в течение:

  • 7 дней – при прямом обращении в кадастровый орган;
  • 9 дней – при подаче заявления через МФЦ.

Налоговый вычет

Налоговое законодательство (ст. 220) позволяет вернуть часть суммы от приобретения недвижимого имущества, и таким правом обладает каждый из супругов, если они оба имеют источники дохода (т.к. при расчете берутся они). При этом, согласно актам Минфина России (№ 03-04-05/22246, №03-04-05/14480 и № 03-04-05/13204), не имеет значения, приобретается долевая собственность или общая, оформленная на одного из супругов, разница будет в самой процедуре.

При совместной собственности супругов налоговый вычет получает:

  1. сам покупатель жилья;
  2. оба супруга, распределив сумму вычета на двоих по договоренности.

Для получения налогового вычета из долевой собственности рассматривают несколько ситуаций:

  • расходы на покупку квартиры несли оба супруга, что подтверждено документально (каждый самостоятельно оплатил свою долю) – налоговый вычет приобретается отдельно, в расчете от суммы доли;
  • указана общая сумма или оплату производил только один супруг – для вычета необходимо самостоятельно распределить расходы и указать их в соответствующем заявлении, которое необходимо подать в ИФНС по месту жительства.

Особенности приобретения жилья в ипотеку в браке

Второй супруг может выступать в качестве:

  • созаемщика (при этом запись в Росреестре будет зависеть от того, кто является покупателем по ДКП);
  • поручителя (формально не является участником купли-продажи квартиры в ипотеку).

Возможен вариант, при котором супруг не участвует в сделке. Как правило, это происходит при наличии брачного договора, по которому квартира, приобретенная в ипотеку, находится в собственности только заемщика. Если брачного договора нет, потребуются:

  • нотариальное согласие на залог квартиры;
  • заверенное согласие супруга на совершение этой сделки.

В соответствии со ст. 220 НК РФ после погашения ипотеки также можно получить налоговый вычет.

Заявление о семейном положении

Отдельное заявление о семейном положении не требуется, если стороны не договорились об ином, т.к. наличие супруга подтверждается его согласием на осуществление сделки, о чем в тексте договора делается ссылка. Нотариусы (если ДКП оформляется через них), как правило, требуют написать такое заявление лицам, которые, напротив, в браке не состоят или разведены, чтобы проверить отсутствие претензий бывшего супруга на имущество.

Для оформления заявления необходимо предоставить:

  1. паспорт (паспорта супругов);
  2. свидетельство о браке (или о его расторжении).

Важно знать, что такое заявление не обязательно и является лишней тратой денег. Если продавец квартиры или нотариус требуют его, в ответ необходимо потребовать обоснование необходимости данного документа.

Нужен ли брачный договор при долевой форме?

Вопрос о том, нужен ли он при разделении долей в квартире, остается спорным и по сей день, несмотря на то, что семейное законодательство регулирует соглашение между супругами как их право, а не обязанность. При приобретении жилья на средства материнского капитала (а выдел долей родителей и детей – одно из главных условий), никто не требует предъявить брачный контракт.

Если квартира приобретается супругами совместно (оба являются покупателями), в договоре указываются доли, и брачный договор вновь не требуется.

Прежде чем приобретать недвижимость, необходимо решить, как ее оформить: на одного из супругов (с признанием совместной собственностью), единолично (с помощью брачного договора) или разделить ее на доли.

После покупки оба супруга имеют право на получение налогового вычета. Это может быть целая сумма, выплаченная одному из супругов, или ее раздел между семейной парой, что удобнее произвести при выделении долей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector