1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Регистрируется ли право собственности если нет зарегистрированного ДДУ

Регистрируется ли право собственности на помещение, если нет зарегистрированного ДДУ?

Дольщики, которые обращаются за консультацией к специалистам Законного Права, иногда обрисовывают на редкость интересные ситуации. Например, один из них начал свой рассказ с того, что не так давно въехал в свою квартиру – но зарегистрированного ДДУ на нее у него нет. Более того – больше вообще нет никаких документов на помещение, а в самом ДДУ указано, что квартира поделена между самим дольщиком и его уже бывшей женой. Но интересные подробности на этом не закончились.

Обратился дольщик потому, что как раз утром этого же дня решил внимательно перечитать ДДУ – и к своему удивлению обнаружил, что в нем написано:

  1. ДДУ и саму должен зарегистрировать сам дольщик;
  2. Сделать это дольщик обязан только после того, как на дом будут получены разрешительные документы на его эксплуатацию.

Разумеется, все открытия этого утра вызвали у него множество вопросов:

  • — Какие последствия его ожидают в связи с тем, что у него нет зарегистрированного ДДУ?
  • — Как теперь правильно все зарегистрировать?
  • — Можно ли лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и даже ее местонахождение — неизвестно?

Поскольку в истории дольщика речь шла именно о ДДУ, то за ответами в первую очередь следует обращаться к основному регулирующему его документу – российскому закону ФЗ-214. И с точки зрения этого закона, ДДУ нашего дольщика заключенным абсолютно не считается. Ведь смысл 4-й статьи этого закона позволяет сказать, что:

  • — форма заключения ДДУ – только письменная;
  • — ДДУ обязательно нужно регистрировать в Росреестре;
  • — не прошедший госрегистрацию ДДУ не считается действующим.

Нет зарегистрированного ДДУ – нет и правовых последствий

Аспект регистрации квартиры рассматривает другой российский закон – ФЗ-122. Согласно смыслу его статьи 25.1, чтобы осуществить госрегисрацию квартиры – нужно соответствующее основание, а основанием в нашем случае становится зарегистрированный до момента получения разрешительных документов на эксплуатацию здания ДДУ.

Как показывает практика, если на государственную регистрацию подается Договор участия в долевом строительстве , а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, Росреестр в такой регистрации обычно отказывает. Однако судебная практика последнего времени показывает, что такое положение дел, когда ДДУ – не зарегистрирован, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, не является свидетельством ничтожности этой сделки. Об отсутствии ничтожности свидетельствует и то, что строительная компания и дольщик вступили в соответствующие правоотношения до того, как правовое событие наступило, и то, что ДДУ составлен и подписан, и то, что дольщик оплатил его цену, и то, что строительная компания построила дом.

Бывают случаи, когда дольщик обращался за госрегистрацией после того, как на здание были получены разрешительные документы на эксплуатацию, и его обращение считалось законным основанием для того, чтобы Росреестр ДДУ зарегистрировал. Такие случаи подтверждает и судебная практика, например – вынесенное двадцать четвертого ноября 2008-го года отечественным ВАС Определение за номером 14686 / 08.

Поскольку у дольщика нет зарегистрированного ДДУ, чтобы осуществить госрегистрацию потребуется заявление в судебную инстанцию. Причем от конкретики каждой индивидуальной ситуации будет зависеть, какое из заявлений подавать:

  • — то, в котором обжалуется решение Росреестра проводить госрегистрацию;
  • — то, в котором право собственности на помещение признается в исковом порядке.

И конкретный выбор в сочетании с наиболее эффективным вариантом защиты делается и вырабатывается после ознакомления со всем имеющимся набором документов: текстом ДДУ, подтверждениями оплаты и всем остальным.

В отношении уже бывшей жены, то чисто теоретический вариант того, что можно лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и ее местонахождение неизвестно – возможно. Для такой теоретической возможности есть основание – правило 234-й статьи российского ГК: если юрлицо или гражданин собственником имущества не является, но владеет им открыто и добросовестно как минимум 15 лет без перерывов, то у него появляется возможность приобрести на него право собственности.

С точки зрения практики, однако, право собственности бывшей жены на эту квартиру отличается одной очень важной особенностью – оно фактически еще не возникло, потому что нет зарегистрированного ДДУ и госрегистрации. И наиболее рациональным и эффективным вариантом будет недопущение этого возникновения. Но перспективы этого варианта тоже нереально оценить без изучения вех документов.

Дольщик может и не использовать вариант обжалования отказа Росреестра в госрегистрации. В этом случае у него есть право использовать обстоятельство незарегестрированности ДДУ и непорождения вследствие этого прав и обязанностей. Сделать это можно, подав в судебную инстанцию заявление на признание своего права собственности. Доказать факт того, что взнос был оплачен, будет просто, поэтому рассчитывать на получение соответствующего судебного акта можно с большой долей вероятности. И такой акт станет основанием для того, чтобы осуществить госрегистрацию в Росреестре. Теоретически, в споре может принять участие и уже бывшая супруга. Однако если на заседаниях она появляться не будет, все будет рассмотрено и без нее. Реализовать такой путь непросто, но если все документы подготовить правильно – он оказывается наиболее эффективным.

О необходимости регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Помощь в признании права собственности

15 000 рублей

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При наличии передаточного акта.

Регистрация и признание права собственности на объекты долевого строительства

Получив заветные ключи от квартиры в новостройке, дольщик может и не стать ее хозяином в силу преград, препятствующих регистрации права собственности.

Если право собственности не зарегистрировано, то дольщик не является полноценным владельцем квартиры (машиноместа, кладовки) и не может распоряжаться ими в полной мере.

Обязанность зарегистрировать право собственности возложена на участника долевого строительства. Основания для регистрации и ее порядок определяются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.

Положениями п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса определен один из важнейших принципов регистрационного права – принцип внесения. Он означает, что права, объявленные законом подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации. Это, в свою очередь, означает, что если есть регистрация, есть и права, а если регистрации нет, то нет и прав.

При регистрации права собственности дольщики могут столкнуться с проблемами: получить отказ в регистрации, либо не иметь возможности обратиться за регистрацией в силу отсутствия оснований для нее.

Если в регистрации права собственности в обычном, т.е.установленном законом порядке дольщику отказано, либо отсутствуют основания для регистрации (например, нет передаточного акта), то признание права собственности производится в судебном порядке. При этом основанием для регистрации права собственности является решение (определение) суда.

Дела о признании права собственности на объекты долевого строительства рассматриваются как судами общей юрисдикции, так и арбитражными – в случае, если застройщик признан банкротом, и объектом строительства является квартира.

Признать право собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика нельзя даже в арбитражном суде. Эти помещения попадают в конкурсную массу и реализуются для погашения долгов застройщика.

Читайте также:

В каких случаях регистрация права собственности в Росреестре невозможна

У дольщика отсутствует возможность зарегистрировать право собственности в Росреестре в законном порядке, если:

1. застройщик не признан банкротом, объектами строительства являются как жилые, так и нежилые помещения, и:

  • многоквартирный дом, в котором расположена квартира или иной объект долевого строительства, после ввода в эксплуатацию не поставлен на кадастровый учет. Если ранее обязанность сделать это была возложена на застройщика, то в настоящее время – на орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • ДДУ не был подписан и зарегистрирован, а вместо него заключен предварительный договор, либо использовалась так называемая вексельная схема. В таком случае после ввода в эксплуатацию объект передается по акту передачи во временное пользование, либо оформляется ордер на вселение. Формально объект числится на балансе застройщика, а дольщик лишь временно им пользуется. Регистрация права собственности в установленном законом порядке невозможна, т.к. отсутствуют основания для регистрации (ДДУ и передаточный акт);
  • объект по какой либо причине не передан по передаточному акту (подписанному обеими сторонами, либо застройщиком — в одностороннем порядке при неисполнении дольщиком своих обязательств по приемке в соответствии с ДДУ). Застройщики часто нарушают сроки сдачи дома и обязывают дольщиков подписывать акты задним числом, а также не отдают ключи и не подписывают передаточный акт, незаконно требуя от дольщика оплату за ЖКХ авансом, заключения договора страхования и отказывая в составлении акта об обнаружении недоделок в ходе осмотра. Причины, по которым не составляется передаточный акт, могут быть самыми разными;

2. застройщик признан банкротом, объектом строительства является квартира, машино-место или кладовка, и:

  • объект долевого строительства передан по передаточному акту до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, но право собственности по какой либо причине зарегистрировано не было;
  • квартира не передана по передаточному акту, но право собственности на треть жилых помещений в доме зарегистрировано в законном порядке или признано судом;
  • объект долевого строительства передан не по передаточному акту, а иному документу, например, по аку предачи во временное пользование, и ДДУ подписан не был (т.е. к банкротству прибавляется еще и отсутствие оснований для регистрации права собственности), но дольщик проживает в ней и оплачивает ЖКУ.

Многие застройщики при заключении ДДУ фактически навязывают дополнительную услугу по регистрации права собственности, заключая с дольщиками договоры возмездного оказания услуг или включая соответствующие пункты в ДДУ,. Исполнение обязательств по регистрации права собственности застройщиком или его агентом откладывается, затягивается, в договорах часто четко не указаны сроки. При этом участнику строительства выдается лишь один экземпляр(подлинник) передаточного акта вместо двух, необходимых для регистрации права в Росреестре. Решить проблему можно, расторгнув в одностороннем порядке этот договор, потребовав вернуть второй экземпляр передаточного акта и ранее выданную доверенность, и самостоятельно занявшись оформлением права собственности в Росреестре без обращения в суд. Конечно же, при условии, что других оснований для приостановления или отказа в регистрации нет.

Последствия отсутствия зарегистрированного права собственности

Если право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано, и застройщик признан банкротом, то нежилые (всегда) и жилые (в некоторых случаях) помещения могут быть включены в конкурсную массу и уйти с молотка.

При отсутствии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости распоряжаться им в полной мере нельзя.

Вы не сможете его:

  • оставить в наследство детям или другим родственникам;
  • продать;
  • подарить;
  • сдать в аренду или наём.

Вы теряете деньги за счет:

  • повышенной ставки по ипотечному кредиту;
  • НДФЛ при продаже объекта недвижимости, уплата которого зависит от срока владения. С 2016 года срок увеличен до 5-ти лет и исчисляется с момента государственной регистрации права собственности.

Вы и ваши родственники не смогут по месту жительства:

  • зарегистрироваться;
  • оформить детей в образовательные и дошкольные учреждения;
  • получить медицинскую помощь;
  • оформить социальные льготы, пенсии и т.д.

Вы будете платить больше за ЖКУ и не сможете:

  • участвовать в общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома;
  • влиять на итоги голосования по вопросам капремонта, распоряжения общедомовым имуществом, установления платы за дополнительные услуги, которые может навязать управляющая компания.

Если недвижимости будет нанесен ущерб, например, в результате залива, то вы формально не сможете требовать возмещения убытков, поскольку право заявлять требования о возмещении убытков имеется только у собственника имущества. Проблему можно решить в судебном порядке, но потратив время и деньги.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.

В 2019 году произошли изменения в долевом строительстве: сделки по покупке квартир в новостройках теперь будут осуществляться через эскроу-счета, в связи с чем может снизится число застройщиков и увеличится стоимость жилья. Читать подробнее…

И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.

Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.

Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:

  • Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»;
  • частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
  • Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

  • составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
  • оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
  • подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
  • постановка жилого дома на учет в Росреестре;
  • присвоение ему почтового адреса.

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

  • строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
  • она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.

В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

  • паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
  • договор долевого участия в строительстве жилого дома;
  • акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

  • свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  • закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
  • доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  • прием заявления о государственной регистрации права;
  • правовая экспертиза поданных документов,
  • проверка их подлинности, законность данной сделки,
  • выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
  • внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.

Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

Заключение

После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.

Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.

Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.

Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.

Вопрос
Ответ

Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя. После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.

Договор долевого участия не зарегистрирован в Росреестре что это значит, что делать?

Федеральный закон №122 от 21.07.1997г. устанавливает, что договор долевого участия действителен только после регистрации документов в Росреестре.

Порядок заключения договора с застройщиком

Гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве после детальной, тщательной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно застройщика. После оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Обязательная регистрация такой сделки в органах Росреестра, предусмотрено Федеральным Законом № 214-ФЗ. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.

Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений:

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

– согласование условий договора – положение о цене, качестве и срокам сдачи объекта,

– подписание документа с обеих сторон,

-совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации договора,

– получение результата регистрационных действий, т.е. оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.

Зарегистрированный договор предоставляет сторонам все права и обязанности, которые зафиксированы в соглашении и нормах Федерального Закона № 214-ФЗ. Отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным и несет негативные последствия для обеих сторон.

В каких случаях отказывают в регистрации договора долевого участия

Обязанность по совершению регистрационных действий возлагается на обе стороны правоотношений долевого строительства. Процедура регистрации может быть проведена только при обращении участника и застройщика, которые должны подписать совместное заявление в органы Росреестра.

Причины, по которым договор может быть не зарегистрирован

сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий

Граждане могут не знать о своей обязанности обращаться за регистрацией договора, а застройщик далеко не всегда настаивает на такой процедуре. О негативных последствиях дольщики могут узнать только при обращении за регистрации права на построенную квартиру, так как для этого потребуется представить договор долевого участия, имеющий законную силу. Восстановление нарушенных прав граждан осуществляется в судебном порядке, однако судебные тяжбы могут длиться месяцами и годами, и далеко не всегда гарантируют возврат вложенных средств. Если суд примет сторону застройщика и дольщика, то обяжет зарегистрировать договор регистрирующий орган.

Гражданин вправе обратиться в суд с требованием обязать застройщика к обязательной регистрации.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Оплату по договору производить нельзя, если договор долевого участия не зарегистрирован в Росреестра. Необходимо обратиться к застройщику и уточнить причину. Если дело в документах, то нужно будет повторно подать правильно подготовленный пакет — и дождаться регистрации договора. Если оформлением документов занимается именно строительная компания, то ее сотрудники обычно не носят договоры на регистрацию по одному, а ждут, пока их наберется несколько. Бывает что, договор долевого участия теряется на обратном пути — от Росреестра к застройщику. В этом случае в Росреестре или в МФЦ можно взять дубликат документа.

А вот если застройщик не может объяснить причину отказа или не дает какие-то объяснения, но требует денег до регистрации, то это серьезный повод задуматься о поиске более надежной компании.

Согласно нормам действующего законодательства, регистрация договора проводится только после принятия заявлений от обеих сторон.

Для сторон могут наступить негативные последствия, если же договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате. Это невозможность оформить в надлежащем порядке в собственность уже построенное жилье, ведь для этого необходимо предоставить договор долевого участия, который был зарегистрирован в Росреестре.

При незарегистрированном договоре застройщик не сможет отчитаться в органах по контролю и надзору в сфере долевого строительства по общей стоимости привлеченного капитала на строительство.

Застройщику при получении отказа в регистрации в Росреестре, остается только вариант решения проблемы – это оформление на себя объекта строительства.

В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи. А также необходимо внести соответствующие изменения в налоговую отчетность – необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, налог на добавленную стоимость и налога на прибыль.

Оформленный надлежащим образом договор предоставит возможность дольщику оформить право собственности на построенное жилье.

Регистрация договора по судебному решению

На основании получения отказа в регистрации сделки в Росреестре, одна из сторон имеет право обратиться в суд. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса. В ходе судебного процесса истцу потребует доказать два факта:

– отсутствие у договора регистрационной отметки,

– отказ или уклонение второй стороны от проведения регистрации.

При наличии данных доказательств, суд вынесет решение об обязании ответчика совершить необходимые действия по регистрации. Если ответчик по любым причинам откажется его исполнять, судебный акт может быть исполнен в принудительном порядке. Соглашение сторон вступает в силу и считается заключенным с момента проведения регистрации по судебному решению.

Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.

Право собственности на квартиру в новостройке

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в Росреестре.

Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Принятие гражданами решения об участии в долевом строительстве, должно быть надлежащим образом оформлено. С этой целью с застройщиком заключается договор, который должен быть обязательно зарегистрирован в органах Росреестра. Какие последствия влечет отсутствие факта регистрации, и что делать гражданам в такой ситуации? Ответ на эти вопросы можно узнать в представленном материале.

Порядок заключения договора с застройщиком

После детальной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно о застройщике, гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве. Условия данного соглашения предлагаются истцу для ознакомления в виде типового проекта, который входит в обязательный перечень документации застройщика по ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.

Даже после оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Закон № 214-ФЗ предусматривает обязательную регистрацию такой сделки в органах Росреестра. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.

Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. согласование условий договора, в том числе положений о цене, качестве и срокам сдачи объекта;
  2. подписание документа с обеих сторон;
  3. совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявление о регистрации договора;
  4. получение результата регистрационных действий – оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.

Зарегистрированный договор предоставляет сторонам все права и обязанности, которые зафиксированы в соглашении и нормах Закона № 214-ФЗ. Отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным и порождает негативные последствия для обеих сторон.

Причины, по которым договор может быть не зарегистрирован

Обязанность по совершению регистрационных действий в равной степени возлагается на обе стороны правоотношений долевого строительства. Процедура регистрации может быть проведена только при обращении участника и застройщика, которые должны подписать совместное заявление в органы Росреестра.

Причины, по которым участники сделки могут оказаться без зарегистрированного договора, могут заключаться в следующем:

  • строительная компания уклоняется от регистрации;
  • гражданин не выполняет свою обязанность и не обращается за регистрацией;
  • сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий.

Уклонение застройщика от регистрации, как правило, вызвано желанием сэкономить на дополнительных расходах. Дело в том, что для совершения регистрационных действий сторонам необходимо представить платежный документ, подтверждающий уплаты государственной пошлины. Размер этого платежа составляет:

  • для граждан – 175 рублей;
  • для застройщика – 3000 рублей за каждый договор.

Несложно подсчитать, во что обойдется итоговая сумма госпошлины для застройщика, если для долевого участия заключаются сотни договоров. Так как строительные организации стараются максимально снизить издержки на любые расходы, уклонение от регистрации позволит сэкономить существенную сумму.

Помимо этого, отсутствие желания застройщика регистрировать договор может быть вызвано его недобросовестностью по отношению к дольщикам. Осознавая, что отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным, компания может собирать денежные средства с граждан без законных оснований. Восстановление нарушенных прав граждан осуществляется в судебном порядке, однако судебные тяжбы могут длиться месяцами и годами, и далеко не всегда гарантируют возврат вложенных средств.

Граждане могут не знать о своей обязанности обращаться за регистрацией договора, а застройщик далеко не всегда настаивает на такой процедуре. О негативных последствиях дольщики могут узнать только при обращении за регистрации права на построенную квартиру, так как для этого потребуется представить договор долевого участия, имеющий законную силу.

Возможные случаи отказа в проведении регистрации указаны в Федеральном законе № 218-ФЗ:

  1. наличие аналогичного зарегистрированного права на тот же объект;
  2. отсутствие у сторон полномочий на заключение договора или для обращения за регистрацией;
  3. соглашение составлено с нарушением нормативных правовых актов.

При любых причинах отсутствия у договора отметки о регистрации, создает проблемы для одного или обоих участников сделки.

Что делать, если договор не зарегистрирован

Если стороны столкнулись с тем, что договор не прошел обязательную процедуру регистрации, саамы простым вариантом станет обращение в органы Росреестра и совершения необходимых действий. Проблемы могут возникнуть только в случае, если ранее должностными лицами Росреестра уже был вынесен отказ в проведении процедуры.

Чтобы при повторном обращении избежать риска отказа, дольщику и застройщику необходимо устранить причины, по которым были возвращены документы:

  • надлежащим образом подтвердить полномочия представителей, подписавших договор;
  • изменить условия соглашения, чтобы они не противоречили закону.

С момента регистрации договор вступит в силу, а причины первичного отказа потеряют юридическое значение.

Еще одним способом устранить проблему, будет являться оформление на застройщика права собственности на готовый объект. Это актуально для случаев, когда уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, что препятствует проведению регистрации.

Если застройщик имеет на руках акт ввода дома в эксплуатацию и оформил право собственности на квартиру, он передаст права на объект дольщику путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимости. Такая сделка также требует проведения регистрации в органах Росреестра.

В качестве альтернативного варианта устранения данного нарушения выступает право сторон на обращение в суд, с требованием о понуждении к регистрации.

Регистрация договора по судебному решению

Право на обращение в суд доступно для обеих сторон данного договора, а исковым требованием будет выступать понуждение к совершению регистрационных действий. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса.

В ходе судебного процесса истцу потребует доказать всего два факта:

  1. отсутствие у договора регистрационной отметки;
  2. отказ или уклонение второй стороны от проведения регистрации.

При наличии данных доказательств, суд вынесет решение об обязании ответчика совершить необходимые действия по регистрации. Судебный акт может быть исполнен в принудительном порядке, если ответчик по любым причинам откажется его исполнять. С момента проведения регистрации по судебному решению, соглашение сторон вступает в силу и считается заключенным.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector