14 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Принцип сбалансированности в оценке пример

Принцип сбалансированности в оценке пример

2.3. Основные принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;
– финансовая обоснованность;
– физическая осуществимость;
– соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;
2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;
3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;
4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Принцип сбалансированности в оценке пример

Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1998 г, № 863 О государственной политике по вовлечению в хозяйственный оборот результатов научно-технической деятельности и объектов интеллектуальной собственности предусмотрено осуществление государственной политики в данной области на принципах сбалансированности прав и законных интересов субъектов правоотношений, включая государство, и государственного стимулирования [c.32]

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит замораживание капитала и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта. [c.246]

При оценке необходимо получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволят определить наиболее рациональный вариант использования объекта. [c.258]

Принцип сбалансированности бюджета означает, что каждый бюджет должен быть сбалансирован, т.е. объем предусмотренных бюджетом расходов должен соответствовать суммарному объему доходов бюджета и поступлений из источников финансирования его дефицита. [c.106]

Принцип сбалансированности означает, что стоимостная оценка имущества хозяйствующих субъектов имеет конкретные источники формирования за счет поступлений и доходов, в том числе собственных, заемных средств банков и привлеченных средств коммерческих кредитов. [c.28]

Принцип сбалансированности бюджета и государственных внебюджетных фондов означает, что объем запланированных расходов должен соответствовать общему объему доходов, формируемых из налоговых и неналоговых поступлений, а также заемных средств. Важно, чтобы произведенные заимствования не превышали возможностей бюджета или внебюджетного фонда по обслуживанию и погашению государственного долга. [c.29]

Принцип сбалансированности бюджетов означает, что объем предусмотренных бюджетами расходов должен соответствовать суммарному объему доходов бюджетов и поступлений из источников финансирования их дефицита. [c.325]

Межбюджетные отношения основаны на следующих принципах сбалансированности интересов самостоятельности бюджетов законодательном разграничении расходных полномочий и ответственности и доходных источников между бюджетами адекватном перераспределении средств единстве бюджетной системы. [c.409]

Принцип сбалансированности бюджета означает, что объем предусмотренных расходов должен соответствовать суммарному объему доходов бюджета и поступлений из источников финансирования его дефицита. При составлении, утверждении и исполнении бюджета уполномоченные органы должны исходить из необходимости минимизации размера дефицита бюджета. [c.193]

Принцип сбалансированности бюджета [c.414]

В соответствии с доктриной и законодательством принцип сбалансированности означает, что объем предусмотренных бюджетом расходов должен соответствовать суммарному объему доходов бюд- [c.414]

Принцип сбалансированности бюджета регламентирует положение, по которому [c.105]

Принцип сбалансированности — все составляющие объекта недвижимости должны сочетаться в определенной пропорции для достижения его максимальной стоимости. [c.28]

Принцип экономического разделения — имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта увеличивалась. При этом объект можно разделять по частям (подвал, этажи, мансарда), по видам имущественных прав, по времени владения и т.п. Этот принцип близок к принципу сбалансированности, так как предметом его рассмотрения является оптимизация использования имущественных прав с целью максимизации стоимости объекта. [c.28]

Принцип сбалансированности рисков — особенно рисковые инвестиции рекомендуется [c.14]

Принцип сбалансированности бюджета предполагает, что объем [c.13]

В бюджетах различных уровней всегда действует принцип сбалансированности, [c.25]

Статья 33. Принцип сбалансированности бюджета [c.87]

Принцип сбалансированности бюджета означает, что объем предусмотренных бюджетом расходов дол- [c.87]

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) составляющие [c.40]

Принцип сбалансированности предприятия гласит любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль. [c.199]

Принцип сбалансированного сочетания прав, обязанностей и ответственности, соответствующий принятому уровню централизации и децентрализации управления предприятием (корпорацией). [c.205]

Реальное воплощение принцип комплексности в планировании инноваций в организации находит в составе разрабатываемых планов и методах их взаимного согласования. Одним из существенных условий обоснованности планов и методов обеспечения комплексности планирования является бюджетная сбалансированность планов. Соблюдение принципа сбалансированности повышает степень реальности планов и уровень их обеспеченности. Это достигается применением балансового подхода к составлению различных планов, при котором ограниченные ресурсы распределяются по различным исполнителям в соответствии с составом установленных заданий. [c.262]

Принцип сбалансированности рисков самые рискованные инвестиции должны финансироваться за счет собственных средств. [c.455]

Одним из существенных условий обоснованности планов и методов обеспечения комплексности планирования является бюджетная сбалансированность планов. Соблюдение принципа сбалансированности повышает степень реальности планов и уровень их обеспеченности. Это достигается применением балансового подхода к составлению планов, при котором ограниченные ресурсы распределяются по исполнителям в [c.147]

Принципы сбалансирования союзного бюджета в IV квартале 1990 г. [c.222]

Распределение доходных источников обусловлено необходимостью обеспечения принципа сбалансированности бюджета, реализация которого выдвигает перед каждым органом государственной власти и органом местного самоуправления задачу — иметь такой объем доходов, который был бы достаточен для выполнения законодательно установленных этому органу полномочий. [c.337]

Реализация четвертого принципа — принципа сбалансированности может быть обеспечена при пошаговой процедуре расчета значений bis(F, Ts)n потребности в капиталовложениях Х при изменении степени удовлетворения потребностей в пределах [c.106]

Используйте принцип сбалансированности рисков наиболее рискованные капиталовложения обязательно финансировать только за счет собственных возможностей. [c.126]

Используйте ПРИНЦИП СБАЛАНСИРОВАННОСТИ РИСКОВ особенно рискованные капиталовложения следует финансировать только за счет собственных средств. [c.122]

Полученные при анализе результаты характерны для состава рабочих всех основных цехов машиностроительного завода. Таким образом, при определении потребности в рабочих кадрах подтверждается необходимость учета наряду с принципами сбалансированности рабочих мест и трудовых ресурсов характеристик квалификации работников. [c.53]

Видимо, в основу построения этих нормативов необходимо положить принцип сбалансированности между размером хозрасчетного дохода и расходами на осуществление планов социального развития и расширения производства. Эти нормативы должны быть дифференцированы по отдельным предприятиям и определены на основе разрабатываемых перспективных финансовых планов. [c.37]

Принцип сбалансированности. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недогруженность или перегруженность приводят к уменьшению стоимости земли). [c.451]

Новый этап в автоматизации бухгалтерского учета связан с появлением новой версии программы 1 Бухгалтерия 7.7 . С ее помощью стал возможным многомерный и многоуровневый аналитический учет, обеспечивший более тесное взаимодействие функциональных и инструментальных подходов при разработке этой версии, интеграцию функций ведения внутреннего (управленческого) и финансового учета, встраиваемость учетной компоненты в комплексные системы-управлением предприятием, базирующиеся на основе программных продуктов платформы V7. Решена задача одновременной работы с несколькими планами счетов, что в переходный период реформирования бухгалтерского учета приобретает особую актуальность. Определенный набор учетных функций, заложенный в алгоритмы программы, позволяет реализовать основные учетные процедуры, очерченные рамками теории бухгалтерского учета, а именно ведение счетов, двойная запись, принцип сбалансированности и т. п. [c.376]

Принципы бюджетного права представляют собой стремления парламента контролировать государственные расходы. Традиционно в зарубежной юридической науке выделяют следующие основные принципы сбалансированности, ежегодности, единства, универсальности и специализации, обязательного облечения бюджета в форму законодательного акта. [c.414]

Планирование в системе хозрасчета. В условиях развитого цехового хозрасчета резко повышаются требования к качеству внутрипроизводственного планирования. С одной стороны, план (бюджет) цеха должен быть достаточно напряженным и в то же время обоснованным, исключающим волевые решения, с другой — коллективу цеха должны быть обеспечены все необходимые условия для его выполнения, прежде всего сбалансированность плана по всем видам ресурсов. Принцип сбалансированности должен соблюдаться не только при разработке плана, но и при всех его корректировках в течение планового периода. Реализация названных требований возможна лишь при условии, что все объемные показатели и затраты ресурсов определяются на основе прогрессивных плановых нормативов. Базирование плана на нормативном методе расчета позволяет согласовать интересы коллектива цеха и электростанции в целом. Выполнение такого плана всеми цехами означает для электростанции достижение нормативного уровня эффективности с соответствующим уровнем образования фонда экономического стимулирования, а для цеха — реальность соответствующего размера КФОТ. [c.458]

Принцип сбалансированости полномочий, прав и ответственности органов местной власти означает необходимость соблюдения в процессе оргпроектирования их статуса, сферы компетенции, а также форм контроля их деятельности. [c.512]

Процесс производства осуществляется на основе плана, исходным пунктом которого является прежде всего определение потребностей. Важно учитывать, что эти потребности носят объективный характер, ибо сформированы самим производством. Но это производство представлено сферой производительного потребления. Именно эти потребности призвано удовлетворять производство, которое сконцентрировано у поставщика. На это обстоятельство было вновь обращено внимание плановых органов, хозяйственных организаций на октябрьском (1980г.) Пленуме ЦК КПСС. Принцип сбалансированности плана приобретает качественно новое содержание. Ведущим началом при обеспечении такой сбалансированности служит сфера потребления. С 1981 г. в основу плана закладываются именно потребности народного хозяйства. В то же время возникает реальная проблема обеспечить точный расчет потребностей народного хозяйства в конкретных видах материальных ресурсов, [c.195]

В Критических заметках , в выступлении в связи с разработкой законопроекта Об основных началах землепользования и землеустройства , в докладной записке в ЦК Задачи в области сельского хозяйства в связи с развитием народного хозяйства и его индустриализацией Кондратьев пытался отстоять принцип сбалансированности в развитии промышленности и сельского хозяйства, не допустить чрезмерного перераспределения ресурсов в пользу промышленности и подрыва сельского хозяйства он пытался противостоять утверждению директивного метода управления. Все это в конце концов вызвало крайне негативную реакцию со стороны партийного руководства. Ведущий спою собственную политическую игру, уже потесненный с важных партийных постов Г. Зиновьев, по существу, развернул кампанию разоблачения Кондратьева и его единомышленников, назвав представленный доклад манифестом кулацкой партии . Зиновьев, очевидно, имел и виду стремление Кондратьева противостоять готовившемуся удару по деревне, который неминуемо приводил к нарушением макроэкономических пропорций, подрыву экспортных возможностей страны, снижению уровня благосостояния всех трудящихся. Столь же резкую отповедь вызвало требование ученого привести в соответствие рост . аработной платы в промышленности с ростом производительности [c.477]

Основные группы принципов оценки стоимости бизнеса

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 12.12.2018 2018-12-12

Статья просмотрена: 210 раз

Библиографическое описание:

Горчилин И. А. Основные группы принципов оценки стоимости бизнеса // Молодой ученый. — 2018. — №50. — С. 123-125. — URL https://moluch.ru/archive/236/54647/ (дата обращения: 23.11.2019).

В данной статье я буду рассматривать основные группы принципов оценки стоимости бизнеса, при какой необходимости будет целесообразно воспользоваться тем или иным принципом и чем они различаются.

Ключевые слова: бизнес, группа, принцип, замещение, полезность, рынок, конкуренция, зависимость.

Теоретической базой для оценки бизнеса служит набор оценочных принципов.

Принципы оценки стоимости бизнеса — это основные положения теории оценки стоимости объектов, соблюдениях которых необходимо в условиях неопределенности, которые присущи рыночной экономике.

Выделим три группы взаимосвязанных между собой принципов оценки стоимости бизнеса. Первая группа принципов, в неё входят принципы, основанные на представлениях собственника. В первую группы принципов входят:

Принцип полезности: Объект (предприятие, имущество) обладает стоимостью, если оно может удовлетворить потребности реального или потенциального владельца в течение определенного промежутка времени.

Принцип замещения: Данный принцип сообщает, что максимальная стоимость бизнеса на открытом рынке с большим количество конкуренции не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан с нуля другой объект, обладающий такими же качествами.

Принцип ожидания: Рыночная стоимость предприятия отражает представления о его полезности, о его будущих выгодах. Этот объект будет стоить ровно столько же, сколько и принесет дохода.

Перейдем к второй группе принципов. Вторая группа принципов включает в себя принципы, которые связаны с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией. Ко второй группе относятся такие принципы как:

Принцип вклада: когда рыночная стоимость бизнеса увеличивает при появлении новых факторов, которые формируют доход бизнеса.

Принцип добавочной продуктивности: когда добавочная продуктивность определяется чистыми доходами, которые относятся к земле, после всех компенсаций затрат на труд капитал и управление. В теории и на практике владелец бизнеса может рассчитывать на дополнительный доход, за счет того, что его бизнес расположен в очень выгодном месте.

Принцип предельной производительности: когда изменяется тот или иной факторов нашего производства это может влиять на стоимость нашего бизнеса.Обычно по мере добавления ресурсов стоимость бизнеса сначала возрастает, но потом прирост стоимости по отношению к своим затратам уменьшается, далее прирост стоимости прекращается.

Принцип сбалансированности: принцип состоит из того, что тип собственности полностью соответствует оптимальному сочетанию всех факторов производства.

Рассмотрим третью группу принципов. Принципы состоящие в третьей группы, обуславливаются воздействием окружающей среды.

Принцип зависимости: принцип гласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от назначения и стоимости имущества. Пример: в элитных жилых кварталах дом будет стоить намного дороже чем в обычном спальном районе.

Принцип соответствия: принцип гласит, максимальная стоимость достигается только в том случае, если особенности и характер использования бизнеса соответствует требования и ожиданиям местного рынка.

Принцип конкуренции: когда рынок расширяется и на рынке появляется множество крупных игроков, обостряется конкуренция. За счет чего конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость товару, т. к. как предложений на рынке много и любой бизнес бьется за своего покупателя.

Наилучшее и наиболее эффективное использование предприятия определяется использованием объекта оценки, при котором его стоимость будет максимальной.

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и разделения.

Единую базу оценки стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют принципы оценки бизнеса. Принципы оценки бизнеса лежат в основе методов расчета стоимости бизнеса, которые относятся к двум группам: динамическим и статическим. Статические методы не охватывают вниманием будущее развитие бизнеса, используются для оценки имущества и недвижимости, бизнеса новых компаний, а также инвестиционных холдинговых компаний. Динамические методы дают возможность специалистам оценочных компаний сравнивать доходы оцениваемой компании с денежными средствами аналогичных компаний.

Таким образом, принципы оценки бизнеса будут способствуют получению достоверной, обоснованной величины стоимости бизнеса.

  1. Бусов, В. И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. для бакалавров, для студентов вузов, обучающихся по экон. направлениям и специальностям / В. И. Бусов, О. А. Землянский, А. П. Поляков; под общ. ред. В. И. Бусова. — Москва: Юрайт, 2012. — С.134 -137.
  2. Гусев, А. А. Оценка бизнеса: учеб.- метод. комплекс / А. А. Гусев; Рос. Акад. гос. службы при Президенте Рос. Федерации. — Москва: Изд-во РАГС, 2010. — С.54–67.
  3. Оценка бизнеса: учеб. для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям / Финансовая акад. при Правительстве Рос. Федерации; под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — Изд. 2-е, перераб. и доп. — Москва: Финансы и статистика, 2012. — С.159–176
  4. Оценка бизнеса: учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» / под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. — 3-е изд. — Санкт-Петербург: Питер, 2010. —С.140–156.
  5. Щербаков, В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / В. А. Щербаков, Н. А. Щербакова. —2-е изд. испр. — Москва: Омега-Л, 2014. — С.93–144.
  6. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса: учеб./ С. В. Валдайцев. — 2-е изд., перераб. И доп. — Москва: Проспект, 2010. —360с.
  7. Ричард Брейли, Стюарт Майерс, Принципы корпоративных финансов. Библиотека «Тройки Диалог». Издательство Олимп-Бизнеса, 2007.
  8. Уильям Ф. Шарп, Гордон Дж. Александер, Джеффри В. Бейли, Инвестиции. Издательство Инфра-М, Москва, 2009.

Тема 7. Принципы оценки;

Тема 6. Принципы построения оценок

1. Методология построения оценок.

2. Алгоритм построения оценок.

3. Методика контроля достоверности изучаемых показателей.

4. Методика факторного анализа.

1. Принцип ожидания, замещения и полезность.

2. Принципы, связанные с рыночной средой (спрос и предложение. Соответствие. Изменение. Конкуренция.

3. Принципы, связанные с землей (Сбалансированность. Остаточная продуктивность. Принцип вклада)

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

7.1.Принципы оценки можно разделить на 4 основные категории:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя:

2. принципы, связанные с землей и ее освоением:

· возрастающая и уменьшающая отдача;

3. принципы, связанные с рыночной средой:

· предложение и спрос;

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ)

7.1. Полезностьв оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.Принцип полезности — означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Все объекты, несмотря на разнообразие, сопоставимы с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца и приносить ему доход. В соответствии с этим принципом предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, располагая достаточным временем для принятия решений. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.7.2. Принцип остаточной продуктивности.Принцип отражает тео­рию факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе про­изводства продукт является результатом взаимодействия капитала, труда и земли. В основе стоимость земельных участков лежит их остаточная продук­тивность. Размер чистого дохода будет получен после вознаграждения всех привлеченных к земле ресурсов, то есть после оплаты затрат труда (заработ­ной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Земля недвижима, а труд, капитал и управление — активные, мобильные ре­сурсы и применяются к земле в процессе предпринимательской деятельно­сти. Соответственно этому, стоимость, созданного продукта за определенный промежуток времени, представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты). Рента равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны и расходами предпринимателя и до­ходом, приходящимся на капитал и труд — с другой, за определенный период времени. Только по форме — технике исчисления — земельная рента «выгля­дит» остаточной. В предпринимательской деятельности земля незаменима и участвует в создании дохода совместно с присоединенными факторами про­изводства.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Вклад — это прирост стоимости земли в результате добавления или улучшения ее, а не фактиче­ские затраты на развитие объекта. Стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии. Некоторые элементы недвижимости уве­личивают ее стоимость на большую величину, чем затраты на их создание, есть и такие элементы недвижимости, которые могут занижать стоимость объекта.

Принцип возрастающего или убывающего дохода отражает то, что по мере добавления инвестиций и труда к земле доходность будет ускоренно повышаться до определенного предела. За пределами этой границы прирост доходов становится меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Для каждого ти­па землепользования существует оптимальное сочетание всех других факто­ров производства, которые обеспечивают максимальную стоимость земли.

Принцип экономического (оптимального) размера. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы опти­мальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по разме­ру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (парковки, складирования). Избыточный по площади земельный участок не приносит соответствующего дохода. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными тре­бованиями.

Принцип экономического разделения и соединения, имущественных прав. Такое сочетание имущественных прав, при котором обеспечивается максимальная общая стоимость объекта недвижимости.

7.3. Принцип зависимости. Стоимость недвижимости определяется не только физическими свойствами, но и зависит от качества его местоположения, внешней среды недвижимости. В качестве факторов внешней среды учитываются экономические, экологические, юридические и иные факторы. Изменения окружающей среды могут, как снизить, так и повысить стоимость объекта.

Принцип соответствия. Этот принцип означает, что наибольшая стоимость образуется тогда, когда архитектурный стиль, уровень удобств и услуг данного объекта недвижимости отвечает потребностям и ожиданиям рынка. Максимальная стоимость будет тогда, когда уровень архитектурной однородности совместим с характером землепользования. Один из критери­ев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу -доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости. Реализация данного принципа позволяет выделить из общей стоимости стоимость, соответствующую стоимости земельного участка. Принцип выражается в двух эффектах: прогрессии и регрессии.

Прогрессия — положительное воздействие на стоимость, когда благода­ря высокой стоимости соседних объектов, повышается стоимость худшего объекта.

Регрессия — определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее лучшем качестве относительно местного окружения.

Принцип спроса и предложения. Цена складывается в результате взаимодействия предложения и спроса, а также характера кон­куренции продавцов и покупателей. Спрос и предложение регулируется ад­министративно часто за счет существенного занижения цены предложения. На современном рынке недвижимости предложение пре­вышает спрос, который меняется от множества условий.

Принцип конкуренции определяет, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверх­прибыль приводит к снижению его доходности.

Принцип изменения. При оценке недвижимости необходимо учитывать, что сам объект недвижимости и его окружающая среда постоянно изменяют­ся, проходят разные этапы. При оценке недвижимости считают, что отдель­ные объекты недвижимости, населенные пункты переживают четыре фазы: рост, стабильность, упадок (спад) и обновление, которые соответственно влияют на стоимость недвижимости.

7.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — итого­вый обобщающий принцип. Это такой вариант использования, который обеспечивает наивысшую текущую стоимость недвижимости либо наивыс­шую стоимость земли на дату оценки. При этом учитываются только те вари­анты, которые соответствуют юридическим нормам, архитектурным регла­ментам, требованиям по охране окружающей среды и благоустройству окру­жающей среды, памятникам истории, архитектуры, благоустройству приле­гающей территории. При этом реализация, возможна физически и которая приносит доход. В полной мере данный принцип применим к оценке незаня­тых (незастроенных) участков. При оценке земельного участка из всех воз­можных (разрешенных) вариантов использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

Принципы оценки недвижимости. Для того, что максимально избежать субъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости

Для того, что максимально избежать субъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости– методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости:

· Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость объекта

недвижимости определяется наименьшей стоимостью, по которой можно приобрести другой объект, обладающий такой же полезностью.

Соответственно, разумный покупатель никогда не заплатит за существующий объект больше, чем стоит другой объект с аналогичной полезностью, или больше суммы, за которую такой объект может быть воспроизведен.

В большей части случаев полезность объекта недвижимости определяется доходами, получаемыми от объекта. Причем не теми доходами, которые он приносил в прошлом, а тем размером потока доходов, который ожидается от него в будущем. Таким образом, если недвижимость способна приносить доход, то его стоимость определяется размером чистой выручки от использования объекта и величиной перепродажи, ожидающей потенциального покупателя.

Соответственно, в общем виде принцип ожидания определяет, что текущая стоимость объекта исходя из дохода и других выгод, которые могут быть получены, понимается как сумма всех возможных потоков доходов и выгод от использования этого объекта с учетом сроков их получения.

Таким образом, с позиции потенциального собственника объект недвижимости имеет стоимость в том случае, если обладает полезностью, но величина этой стоимости не превышает стоимости аналогичных объектов и суммы ожидаемых от оцениваемого объекта доходов.

· Принцип вклада, называемый еще принципом предельной продуктивности, относится

к принципам, обусловленным процессом эксплуатации.

В теории оценки вкладом принято называть сумму прироста или уменьшения стоимости объекта недвижимости или чистого дохода в результате привнесения или отсутствия какого-либо фактора производства.

Многие вклады увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие затраты, которые фактически уменьшают стоимость. Например, стоимость отремонтированной квартиры часто вырастает на сумму, превышающую сумму затрат на ремонт. Однако если провести эксклюзивный дизайнерский ремонт во вторичной квартире эконом — класса, то прирост стоимости может быть меньше понесенных затрат.

Таким образом, на основе принципа вклада возможно, что при улучшении недвижимости ее стоимость будет возрастать на величину больше суммы затраченных средств. Но когда улучшения станут избыточными, тогда величина вклада будет меньше понесенных затрат.

· Принцип остаточной продуктивности в основном применяется к земельным участкам,

так как именно в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность.

Согласно классической экономической теории любой вид экономической деятельности складывается из четырех составляющих: труда, капитала, предпринимательской деятельности и земли. Оплата каждой из составляющих производится из дохода, создаваемого данным видом деятельности. Сначала выбирается земельный участок как главное средство производства и территориальный базис, а потом на него накладываются оставшиеся факторы производства. Соответственно, из доходов от этой деятельности сначала погашаются затраты на труд, капитал и предпринимательскую деятельность, оставшаяся часть дохода приходится на долю участка.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности можно охарактеризовать следующим образом: стоимость земли определяется ее остаточной продуктивностью, которая равна чистому доходу, отнесенному к участку после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

· Принцип сбалансированности можно показать на примере, приведенном мной выше,

про дизайнерский ремонт в квартире эконом — класса. Если ремонт и внутреннее убранство квартиры соответствуют типу дома, району проживания, то только в этом случае проведение указанного ремонта даст положительный эффект.

Таким образом, принцип сбалансированности означает, что все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом для обеспечения максимального дохода от объекта недвижимости. При наличии оптимальной сбалансированности принято говорить о достижении состояния равновесия.

· Принцип экономического разделения связан с тем, что на один и тот же объект

недвижимости могут быть права у нескольких правообладателей: например, собственник, арендатор, обладатель сервитута, обладатель горного отвода и т. п. Каждый из этих видов прав может быть предметом гражданской сделки независимо друг от друга или в комбинации. При этом объединение некоторых из них может увеличить или уменьшить стоимость объекта.

Происходить это разделение или объединение может следующими путями:

• физическое разделение — например, разделение прав на земельный участок, здание или часть здания;

• разделение по времени владения — например, несколько договоров аренды на один и тот же объект, различающиеся сроками действия договоров;

• разделение по праву пользования — например, собственность на земельный участок и сервитут на этот же участок;

• разделение по видам имущественных прав — например, собственность, аренда, ипотека;

• разделение по залоговым правам — например, первые закладные, вторые закладные, «младшие» закладные и т. д.

Таким образом, этот принцип можно сформулировать таким образом: целенаправленное разделение и соединение имущественных прав способны привести к увеличению стоимости объекта недвижимости.

Суммируя содержание принципов, отнесенных ко второй группе, можно отметить, что стоимость объекта недвижимости зависит от производимых с ним улучшений, сбалансированности его компонентов и надлежащих объединении и разъединении имущественных прав на него.

Недвижимость обладает стоимостью в том случае, если имеет полезность для собственника. Спрос на недвижимость определяется количеством потенциальных собственников, считающих, что объекты данного типа обладают для них полезностью. Но, кроме желания покупателей обладать данными объектами, необходимо еще наличие соответствующих финансовых ресурсов, делающих спрос платежеспособным. Спрос на объекты недвижимости, как спрос и на другие виды активов, испытывает периоды роста и периоды спада, но в конечном итоге спрос на недвижимость растет вследствие растущих потребностей конкретных людей и общества в целом.

Предложение недвижимости — это количество доступных объектов недвижимости на рынке по определенным ценам. Соотношение предложения и спроса следует рассматривать в трех временных аспектах (кратко-, средне- и долгосрочных периодах).

В краткосрочном периоде предложение недвижимости по спросу абсолютно неэластично, так как дефицитность земельных участков вызвана тем, что ограничено совокупное предложение земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Точно так же и количество квадратных метров жилья в конкретном городе ограничено построенными к данному моменту жилыми домами. Таким образом, резкое изменение спроса в краткосрочном периоде приводит исключительно к повышению цены на недвижимость при неизменном уровне предложения.

В среднесрочном периоде предложение недвижимости становится эластичным за счет строительства новых объектов, изменения разрешенного использования и перевода земель из категории в категорию. Таким образом, в среднесрочном периоде при изменении спроса меняется и предложение, возвращая рынок в состояние равновесия.

В долгосрочном периоде предложение недвижимости опять становится неэластичным, так как, во-первых, ограничено рамками территории города, региона и просто земной поверхности. Во-вторых, даже эту ограниченную территорию невозможно использовать под один вид разрешенного использования, необходимо соблюдать баланс между сегментами рынка недвижимости, т. е. ситуация аналогична краткому сроку.

· Принцип спроса и предложения выражается в том, что цена объекта недвижимости

определяется с учетом взаимосвязи между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях прогрессирующего социально-экономического развития общества и ограниченности предложения на рынке недвижимости. С принципом спроса и предложения тесно связан и принцип конкуренции.

· Принцип конкуренции эластичность предложения недвижимости в среднесрочном

периоде связана с тем, что при росте цен в краткосрочном периоде, вызванном увеличением спроса, все большее количество предпринимателей приходят на рынок, привлеченные высокой нормой прибыли. Соответственно, увеличение конкуренции на рынке недвижимости приводит к снижению уровня их доходности на объекты, и наоборот.

· Принцип соответствия при оценке конкретных объектов данный принцип

используется при анализе рынка объектов оценки и прогнозировании будущих доходов от оцениваемого имущества. Если в данный момент оцениваемый или аналогичные объекты приносят доходы, превышающие среднерыночную норму доходности, то велика вероятность обострения конкуренции в данном сегменте и снижения величины потока доходов.

При анализе принципа сбалансированности отмечалось, что все компоненты объекта недвижимости должны быть сбалансированы, но для максимизации стоимости объекта (кроме баланса между собой) они должны находиться в балансе с ожиданиями рынка. Например, если загородный дом внешним видом и размером со средневековый замок располагается на земельном участке в шесть соток, то такой объект не отвечает предпочтениям элитных покупателей, следовательно, будет терять в цене.

Данный принцип соответствия заключается в том, что наивысшая стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда все его компоненты соответствуют потребностям и ожиданиям потенциальных покупателей.

· Принцип изменения основан на том, что состояние объекта недвижимости не остается

неизменным, а меняется с течением времени. В процессе эксплуатации накапливается физический износ объекта, кроме показателей плодородия земельного участка. Со временем изменяется окружение объекта недвижимости, изменяются требования к объектам недвижимости. Эти изменения обусловливают накопление морального и внешнего износа.

Таким образом, для точного определения стоимости объекта необходимо учитывать величины накопленного на дату оценки износа различных видов.

· Принципом лучшего и наиболее эффективного использования — четвертая группа

принципов состоит всего лишь из одного принципа, который является квинтэссенцией всех остальных принципов, рассмотренных выше, объединяющий принцип.

Любой объект недвижимости обладает несколькими вариантами использования, каждый из которых разрешен законодательно, возможен с точки зрения физических характеристик объекта и не является убыточным. Но только один из них будет максимально доходным. Именно с учетом этого способа использования и следует производить оценку.

Следовательно, оценку объекта недвижимости следует производить с учетом лучшего и наиболее эффективного использования объекта, т. е. являющегося:

• обеспечивающим наивысшую доходность недвижимости.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования участка, возможностью его реализации с правовой точки зрения, физическими, грунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью его застройки.

Все рассмотренные принципы оценки недвижимости представляют собой теоретический базис оценки объектов недвижимости. Именно на них основаны три подхода к оценке недвижимости — сравнительный, доходный и затратный, которые, в свою очередь, подразделяются на методы.

Более того, анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объекта недвижимости занимает отдельное место во всем процессе оценки. При определении стоимости любого недвижимого имущества оценщик обязательно должен провести анализ ЛНЭИ, аргументировано доказать, что именно тот вид использования объекта, при котором проводится оценка, является лучшим и наиболее эффективным, и только после этого приступать непосредственно к расчетам.

Расчеты проводятся тремя способами: сравнительным, доходным и затратным. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, спроса и предложения и вклада. Его базой выступает информация о сделках с объектами-аналогами на рынке и дальнейшем сравнении оцениваемого объекта с аналогичными.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector