Постановление об уплате налогов на имущество нежилые помещения - Юридическое бюро Advokat-Popov.Ru
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Постановление об уплате налогов на имущество нежилые помещения

Организация (УСН) имеет в собственности два помещения в нежилом здании. Наряду с помещениями в нежилом здании у организации в собственности находится нежилое помещение в жилом доме. Должна ли данная организация платить налог на имущество, если в перечне объектов недвижимого имущества нет кадастровых номеров помещений, но есть кадастровый номер всего здания, в котором находятся указанные помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации организация должна уплачивать налог на имущество лишь в отношении принадлежащих ей нежилых помещений в нежилом здании.

Обоснование вывода:
Применение УСН организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате в том числе налога на имущество организаций (далее — Налог), за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ.
Объектами налогообложения по Налогу для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Налоговая база по Налогу в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 375 НК РФ).
Согласно пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по Налогу определяется с учетом особенностей, установленных указанной статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
— административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
— нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Это справедливо при выполнении следующих условий:
— в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости принят закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ);
— объекты недвижимости поименованы в определенном на очередной налоговый период уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ перечне объектов недвижимого имущества, указанных в пп.пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее — Перечень) (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Заметим, что для обложения Налогом исходя из кадастровой стоимости жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, указанных в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, не требуется их включение в Перечень (смотрите, например, письма Минфина России от 21.09.2018 N 03-05-05-01/67657, от 06.05.2015 N 03-05-05-01/25946);
— объект недвижимого имущества принадлежит организации на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено ст.ст. 378 и 378.1 НК РФ (пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).
Согласно разъяснениям финансового ведомства в случае, если здание безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из их кадастровой стоимости независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечень (смотрите, например, письма Минфина России от 24.11.2017 N 03-05-04-01/77887, от 13.03.2017 N 03-05-04-01/13780).
При этом в случае, если кадастровая стоимость помещения в поименованном в Перечне здании отдельно не определена, то налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
Как мы поняли, нежилое здание, в котором расположены принадлежащие организации нежилые помещения, включено в Перечень как административно-деловой центр или торговый центр (комплекс) (иных оснований не имеется). Поэтому считаем, что организация на УСН в данном случае должна уплачивать Налог в отношении принадлежащих ей помещений в указанном нежилом здании, поименованном в Перечне, исходя из их кадастровой стоимости, несмотря на то, что отдельно нежилые помещения в Перечне не поименованы.
Что касается нежилого помещения в жилом доме, то, на наш взгляд, для его налогообложения исходя из кадастровой стоимости нужно, чтобы оно было прямо указано в Перечне, поскольку жилой дом, в котором расположено это помещение, в Перечне указываться не должен (поскольку он не является административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) — смотрите п.п. 3, 4 ст. 378.2 НК РФ).
Поскольку принадлежащее организации нежилое помещение в жилом доме в Перечне не поименовано, считаем, что оно не подлежит налогообложению Налогом исходя из его кадастровой стоимости. Это означает, что организация на УСН не должна уплачивать в отношении него Налог. Официальных разъяснений и материалов арбитражной практики по данному вопросу нами не обнаружено.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Особенности расчета и уплаты налога на нежилое помещение для физических лиц

Для российских граждан налог на нежилое помещение для физических лиц с 2019 года рассчитывается по новым правилам. Известно, что сумма налогов возросла именно из-за этих изменений, поэтому многие налогоплательщики самостоятельно его пересчитывают. А для этого им необходимо знать все нюансы процедуры.

Общие сведения

Налогообложение физических лиц как собственников недвижимости теперь осуществляется по новым правилам. В данном случае речь идет о новых нормах расчета, которые используются с 2015 года. Все владельцы жилых и нежилых помещений, а также некоторых других видов собственности обязаны оплачивать налог с учетом кадастровой стоимости имущества.

Ранее налог рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая, как известно, гораздо ниже рыночной. А вот кадастровая стоимость как раз приближена к рыночной цене недвижимости, поэтому размер налога повышается. Для того чтобы не допустить серьезного увеличения налога на имущество, был введен специальный пониженный коэффициент. Его размер в 2019 году составляет 0,2, но ежегодно будет повышаться.

Несмотря на то, что использование кадастровой стоимости при налогообложении установлено нормативными актами (в том числе и НК РФ), у каждого субъекта РФ есть право самостоятельно устанавливать дату введения новых правил расчета. Поэтому в некоторых регионах страны имущественный налог еще может оплачиваться на основании инвентаризационной стоимости.

Что касается определения кадастровой стоимости имущества, то эта процедура, по закону, не может осуществляться чаще, чем 1 раз в 3 года, и не реже, чем 1 раз в 5 лет. В больших городах оценка может проводиться чаще, но не более 1 раза в 2 года. Владелец недвижимости для получения сведений по поводу его кадастровой стоимости может обратиться в Росреестр.

Можно ли оспорить

Нововведения в налоговом законодательстве часто становятся причиной споров и конфликтов. К примеру, не все собственники могут быть согласны с результатами кадастровой оценки имущества. Если сумма сильно завышена, это серьезно скажется на размере налога. Поэтому закон разрешает владельцам оспаривать результаты оценки.

Сделать это можно двумя способами:

  • обратиться в ближайший орган Росреестра;
  • подать иск в суд.

Для того чтобы защитить свои интересы, владельцу понадобятся следующие документы:

  • бумаги, подтверждающие реальную кадастровую стоимость объекта (необходимо провести экспертизу самостоятельно);
  • правоустанавливающие документы;
  • гражданский паспорт;
  • заявление (иск).

При обращении в регистрирующий орган решение по данному спору принимает специальная комиссия. В случае, когда комиссия выносит отрицательное решение, его также можно обжаловать в суде. Если иск подается сразу, то будет назначено судебное разбирательство.

Налоговая ставка

Для каждого вида собственности существуют определенные налоговые ставки, которые учитываются при расчете. Если говорить о жилых помещениях или других сооружениях, то для них ставка составляет 0,1% – 0,5%. Для нежилых помещений, к которым относятся офисы, торговые объекты и т.д., ставка в 2019 году составляет 1,5%.

Если кадастровая стоимость нежилого помещения составляет более 300 млн рублей, то при расчете налоговые органы учитывают ставку в 2%.

Льготы

Налог на имущество физических лиц обязаны оплачивать все граждане РФ, являющиеся собственниками. Но на законодательном уровне предусмотрено, что некоторые категории физических лиц имеют право на получение льготы. Такие послабления устанавливаются как на федеральном, так и на региональном уровне. К налогоплательщикам, которые могут быть освобождения от уплаты, относятся:

  • пенсионеры;
  • ветераны ВОВ и других военных действий;
  • Кавалеры ордена Славы и т.д.;
  • инвалиды;
  • чернобыльцы и т.д.

Следует знать, что оформить льготу такой гражданин может только в отношении одного вида недвижимости.

Расчет

Налог на нежилое помещение рассчитывается ежегодно. Для этого используется следующий алгоритм:

  1. Определяется кадастровая стоимость объекта и сумма налога.
  2. Определяется инвентаризационная стоимость объекта и сумма налога.
  3. Вычисляется разница между этими двумя показателями.
  4. Сумма умножается на специальный коэффициент.
  5. К полученному результату прибавляется сумма платежа, который был определен на основе инвентаризационной стоимости.

К примеру, кадастровая стоимость объекта недвижимости физического лица составляет 20 млн рублей, а инвентаризационная – 3 млн рублей. Ставка для обоих случаев составит 1,5%. Платеж на основе первого показателя будет равен 300 тыс. рублей (20 млн * 1,5%). А при расчете с учетом инвентаризационной стоимости – 45 тыс. рублей (3 млн * 1,5%).

Далее необходимо определить разницу: 300 000 – 45 000 = 255 000. Дальнейший расчет осуществляется следующим образом: 255 000 * 0,2 + 45 000 = 96 000. Именно столько составит налог на имущество физических лиц, который собственнику нужно будет оплатить в 2019 году.

Как платить

Для того чтобы налогоплательщик мог заплатить имущественный сбор, законом определены специальные сроки. Согласно установленным правилам, оплата должна быть осуществлена не позднее 1 декабря. Так как сумма рассчитывается налоговыми органами, гражданам нет необходимости проводить процедуру самостоятельно.

ИФНС присылает всем налогоплательщикам соответствующие уведомления, на основании которых проводится перечисление средств. Установлены сроки получения таких документов – это 20 октября. Если физ. лицо по каким-то причинам не получило уведомления, это не означает, что налог платить не нужно. Плательщику нужно обратиться в ИФНС самостоятельно.

Оплата осуществляется как в банке, так и с помощью специальных онлайн-сервисов. Гражданин может выбрать любой подходящий способ, главное, чтобы у него сохранилась квитанция. А для того чтобы не ждать уведомления, плательщик может зарегистрироваться на официальном сайте налоговой службы и получить доступ к личному кабинету.

Для этого нужно:

  1. Обратиться в местное отделение налоговой службы и получить специальную регистрационную карту. Она выдается на основании заявление, ИНН и других личных документов. Также эту процедуру может осуществить представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
  2. Далее нужно получить электронную подпись. Они оформляются в соответствующих центрах связи.
  3. Затем плательщику следует зарегистрироваться на сайте, используя полученные регистрационные данные (логин и пароль).

После этого физ. лицо может не только следить за количеством задолженностей по тем или иным налогам, но и оплачивать их онлайн.

Штрафы

Все собственники имущества, облагаемого налогом, которые не внесли платеж вовремя, понесут за это ответственность. К примеру, за то, что гражданин не сообщил о наличии объекте недвижимости (то есть, утаил сведения от налоговых органов), предусматривается штраф в размере 20% от суммы налога за это имущество.

За просрочку будет начисляться пеня. Многие думают, что это разновидность штрафа, но это не совсем так. Пеня – это определенный процент от суммы, который начисляется ежедневно. Даже если просрочка составляет всего 1 день, к сумме уже прибавится пеня.

Справка: физ. лицо может самостоятельно рассчитать эту задолженность, так как ставка пени является стандартной и зависит от ставки ЦБ.

Если собственник не платит в течение длительного времени, то ИФНС присылает дополнительное уведомление. Этот документ содержит:

  • сумму долга;
  • сумму пени;
  • сроки, которые предоставляются получателю для погашения задолженности;
  • санкции, которые будут применены к нарушителю в случае отказа от уплаты.

Если гражданин игнорирует уведомления и не платит налог, то ФНС обращается в суд. Для этого у налоговиков должны быть определенные основания, то есть сумма долга должна достичь определенного размера (3 тыс. рублей). На практике, дело до суда доходит спустя 6 месяцев после образования просрочки. В случае, когда суд принимает решение о принудительном взыскании долга, ответчику придется платить.

Причем, заниматься взысканием будет исполнительная служба, а значит, что к нарушителю могут быть применены различные законные способы получения средств. Чаще всего сотрудники исполнительной службы накладывают арест на банковские счета нарушителя и высчитывают необходимую сумму. Если счета в банке у плательщика нет, то соответствующие меры применяются к его имуществу.

Помимо начисления пени за неуплату налога, на физ. лицо будет наложен штраф. Если срок пропущен неумышленно, а сама просрочка незначительна, то сумма штрафа составит 20% от размера налога. Если же собственник умышленно избегает оплаты и тянет с погашением достаточно долго, то налоговые органы могут насчитать штраф не менее 40% от суммы.

Продажа нежилого помещения

Владелец такого имущества обязан не только оплачивать налог на недвижимость, но и платить дополнительные сборы за осуществление определенных юридических действий с такими объектами. В первую очередь это касается продажи собственности, так как все физ. лица обязаны платить налог на прибыль.

Ставка НДФЛ является фиксированной и составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов РФ, то есть иностранных граждан, ставка налога составляет 30%. Процедура расчета также несколько изменилась, так как теперь все налоги оплачиваются на основании кадастровой стоимости.

Поэтому при расчете НДФЛ учитывается как стоимость объекта недвижимости, так и кадастровая цена. Если реальная цена, указанная в договоре купли-продажи, ниже кадастровой стоимости, то налог рассчитывается именно с кадастровой цены. При этом также используется специальный понижающий коэффициент, который равен 0,7.

К примеру, стоимость нежилого помещения по договору составляет 15 млн рублей, а кадастровая – 18 млн рублей. Для расчета применяется следующая формула: 18 млн * 0,7 * 13% =1 млн 638 тыс. рублей. Это будет сумма НДФЛ, рассчитанная на основании кадастровой стоимости.

Если же реальная цена, которую заплатил покупатель за объект недвижимости, равен кадастровой стоимости или превышает ее, то расчет осуществляется по-другому. Например, цена собственности составляет все те же 15 млн рублей. 15 000 000 * 13% = 1 950 рублей. Эту сумму придется заплатить хозяину нежилого помещения при осуществлении сделки купли-продажи.

Но НДФЛ при продаже имущества платят не все владельцы. Это правило касается только тех лиц, которые оформили право собственности совсем недавно. Ранее этот срок составлял 3 года. Сейчас эта норма также действует по отношению к имуществу, приобретенному до 2016 года, а также к способу приобретения. Имеется в виду наследование, дарение и т.д.

Для всех остальных собственников данный период владения объектом недвижимости продлен до 5 лет. Также освобождаются от уплаты НДФЛ физические лица, которые были официально признаны банкротами. В этом случае все их доходы направлены на погашение задолженностей, поэтому налогообложению не подлежат. Чтобы оплатить налог, физ. лицу необходимо самостоятельно заполнить и подать декларацию. Сроки обращения в ИФНС остаются неизменными, а оплачивать НДФЛ нужно за прошедший налоговый период.

Налог на любое нежилое помещение для всех физических лиц с 2019 года должен быть оплачен не позднее указанного срока. Иначе к имеющейся сумме прибавится пеня, а также штрафы. И тогда исполнительная служба найдет способ, как взыскать долг с плательщика. Если собственник не согласен с результатами расчета, он может их оспорить. Но судебная практика по данному вопросу достаточно разнообразна, поэтому сложно сказать, на чьей стороне будет суд.

Налог на нежилую недвижимость

Обычно налог на нежилое помещение — это статья расходов в организациях. Граждане далеко не всегда имеют в собственности нежилую недвижимость, а многие, имея её, пользуются льготами. Небольшие налоговые ставки почти не ощущаются большинством россиян. Но организации, а также собственники дорогой недвижимости зачастую сталкиваются с ощутимыми налоговыми расходами и стараются оптимизировать их, иногда даже превентивно. Какая нежилая недвижимость и какими налогами облагается, как можно уменьшить или избежать их, и как их уменьшать и избегать нежелательно?

Местные налоги по федеральным правилам

Недвижимость предполагает расходы в виде налогов.

Как правило, законы вводят прогрессивную шкалу налога на недвижимость: чем дороже объект налогообложения, тем выше ставка.

Введённый ещё в 1991 году закон «О налоге на имущество физических лиц», который не так давно регулировал взимание налогов с граждан, утратил силу с 1 января 2015 года. Теперь налоги на имущество регулируются на основании положений Налогового кодекса (НК РФ). При этом конкретные ставки в кодексе не указаны: они относятся к ведению местных властей, поскольку это устанавливаемый и взимаемый местными властями налог. Всё, что установил в НК РФ федеральный законодатель, это предельные ставки налогов, которые могут назначать местные власти.

Существует три группы недвижимых объектов, для которых установлены следующие значения налоговых ставок:

  1. Жильё, гаражи, хозяйственные строения: не свыше 0,1%.
  2. Коммерческие здания и объекты дороже 300 млн рублей: не свыше 2%.
  3. Иные объекты: не более 0,5%.

Таким образом, первая группа — это недвижимость, необходимая человеку для личных нужд, вторая группа – инструменты бизнеса либо предметы роскоши, третья же группа может включать в себя различные объекты.

Например, для хозяйственных построек, которые подпадают под первую (минимальную) налоговую ставку предусмотрена предельная площадь в 50 квадратных метров и обязательно расположение на участке для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачи.

Налоговые ставки, приведённые выше, могут увеличиваться до трёхкратного размера местным законом или постановлением органа власти, то есть, теоретические пределы на самом деле составят 0,3% для жилья, гаражей и хозпостроек, 6% для коммерческой и сверхдорогой недвижимости и 1,5% для иных недвижимых объектов.

Этих предельных ставок, вместе взятых, нет ни в одном из конкретных регионов. Однако в целях повышения бюджетных доходов некоторые муниципалитеты и города устанавливают разные налоговые ставки внутри этих групп в зависимости от кадастровой стоимости, расположения в городе и некоторых иных критериев. Например, в Москве для квартир с кадастровой стоимостью от 10 до 20 миллионов рублей действует ставка 0,15%, что больше общей ставки, установленной в НК РФ, но меньше её трёхкратного размера, то есть, абсолютного предела.

Социальная сторона налогообложения

Налог на жилое помещение устанавливается меньше, чем на нежилое в целях общественного согласия: чтобы не обременять граждан высокими налоговыми расходами.

Некоторые категории граждан пользуются налоговой льготой: освобождены от уплаты налогов на недвижимость. Это инвалиды I и II групп, ветераны боевых действий, ликвидаторы катастрофы в Чернобыле, и многочисленные, имеющие право другие категории (всего Налоговый кодекс устанавливает 15 категорий граждан, которые имеют налоговую льготу). Льгота предоставляется только для одного объекта по каждому виду имущества (одному дому, одному гаражу и тому подобное). Она не распространяется на объекты, используемые в коммерческой деятельности, и не даётся на сверхдорогую недвижимость.

Если у супругов-пенсионеров имеется два гаража, но оформлены они только на одного супруга (например, на мужа), то от налогов будет освобождён один гараж, а второй будет облагаться налогом. Поэтому рациональнее было бы оформить второй гараж на жену и вывести его из-под налогообложения.

Помимо физических лиц, льготами могут пользоваться и юридические лица.

Налоговый кодекс освобождает от налогообложения организации инвалидов, религиозные общины, а также резидентов особых экономических зон.

Принцип освобождения от налогов государством достаточно прост.

Под эти критерии можно предварительно подвести налогоплательщика, а затем свериться со статьями 381 и 407 Налогового кодекса, в которых перечислены конкретные группы льготников.

Особые случаи владения недвижимостью

Наряду с гаражами, недвижимым объектом налоговое право признаёт и недавно внесённое в законодательство понятие: машино-место.

В мегаполисах, особенно в Москве, проблема с придомовыми территориями для парковки машины порождала необходимость в паркингах, но юридический статус мест на паркингах был неопределённым, пока законодатель не оговорил его в Налоговом кодексе как объект недвижимости.

Таким образом был достигнут важный баланс общественных интересов: государство гарантировало вещные права, включая право собственности на парковочные места, получив взамен право пополнения бюджета налоговыми сборами.

Если имущество находится в собственности нескольких хозяев, налог оплачивается со стоимости доли. При этом ставка налога для организаций и людей различается уже в самом законе. В центрах крупных городов возможна ситуация, когда имущество является собственностью одновременно и физических лиц, и организаций (например, если это приватизированный пайщиками магазин). В этом случае, если в районе или округе для граждан установлены более низкие налоговые ставки, то, возможно, более разумно для фирмы-собственника переоформить долю в этой недвижимости на своего же учредителя, чтобы сэкономить на налогах. Впрочем, возможна обратная ситуация: если рассчитанная по бухгалтерским методам среднегодовая стоимость меньше кадастровой, а ставки налогов сопоставимы, то предпринимателю может быть рациональнее зарегистрировать фирму, основной задачей которой будет держать на балансе сильно амортизированное здание и уплачивать сравнительно небольшие налоги.

Предел налога на имущество организаций, установленный в Налоговом кодексе, составляет 2,2%, право на увеличение не предусмотрено; для некоторых регионов и категорий установлены пониженные налоговые ставки вплоть до нулевых.

В жилищных кооперативах право собственности на квартиру возникает при выполнении двух условиях: оплаты пайщиком своей доли и регистрации права собственности в ЕГРН (единый госреестр недвижимости). Поэтому момент начала налогообложения — это момент регистрации. Даже после сдачи дома в эксплуатацию оформление прав собственности на квартиру может затянуться на несколько лет. Как правило, кооперативы стремятся быстрее передать готовые квартиры пайщикам, чтобы избавиться от обязательств, в том числе перед ФНС (федеральная налоговая служба), да и сами пайщики не затягивают с получением права на квартиру, в которую вкладывались большие деньги. Но в некоторых случаях регистрационная часть затягивается по объективным причинам. Положительная сторона подобной затяжки – это отсрочка начали исчисления и вменения налогов хозяевам квартиры.

Если в каком-то районе по недосмотру руководства ещё продолжается практика вменения хозяевам налога на общее имущество многоквартирного дома, платить его не нужно, а ошибочно заплаченный налог можно вернуть.

Для целей налогообложения государство установило механизмы взаимодействия налоговых инспекций с регистрирующими органами. Росреестр после регистрации сделки незамедлительно сообщает в налоговую инспекцию данные о новом собственнике объекта налогообложения, а налоговая инспекция выставляет требования об уплате налогов старому и новому собственникам с учётом времени регистрации перехода прав.

В зданиях могут быть помещения разного назначения, например, если первый этаж многоэтажного жилого дома отводится под магазины и офисы, или если жилой дом на двух хозяев делится на две части, и одна из них переводится в категорию нежилого (например, для парикмахерской). Если единый объект недвижимости содержит в себе жилое помещение, из его кадастровой стоимости вычитается миллион рублей, налог уплачивается с этой, уменьшенной, суммы.

Таким образом, налоги собственников могут уменьшаться благодаря:

  • учёту жилого помещения в составе комплекса недвижимости;
  • исключения из общей площади мест общего пользования;
  • использования разных статусов собственника при долевой собственности.

Проверить правильность начисления налогов можно по налоговому извещению, в котором указывается площадь объекта, доля и собственник (организация, обычный гражданин, льготник).

Налогообложение недвижимости, прежде всего, нежилой преследует цель стимулирования экономической активности, хозяйственного использования данной недвижимости. Высокие ставки налога на нежилые помещения, особенно коммерческие, возлагают большую ответственность на собственников зданий и сооружений.

Местные бюджеты пополняются, прежде всего, за счёт налогов на недвижимость (собственно, налоги на недвижимость не поступают ни в какие бюджеты, кроме местных). Поэтому местные власти также вынуждены удерживать разумные налоговые ставки, не задирая их слишком высоко, чтобы не замедлять строительство новых объектов коммерческой недвижимости.

Уменьшение налогообложения

Все способы налоговой оптимизации можно разделить на три группы:

  1. Легальные, не создают угроз налогоплательщику.
  2. Полулегальные, лишают налогоплательщика прав на защиту.
  3. Нелегальные, чреваты серьёзными санкциями и потерями.

В качестве лазеек для уменьшения налогообложения может использоваться, например, частичное или полное сокрытие информации от Росреестра. Здание можно возвести, но не регистрировать в Росреестре. Данный способ годится для хозпостроек, поскольку для незарегистрированного дома не получится подвести коммуникации: электрические, водопроводные, канализационные организации требуют документы на дом перед заключением абонентского договора. Поэтому более распространено другое сокрытие налоговой базы: свидетельство получают на небольшой домик, который потом надстраивают и расширяют. О реконструкции, разумеется, никого не уведомляют.

Самострои плохи тем, что государство всегда может потребовать их сноса, если выявит. Самовольно пристроенные строения создадут проблему при продаже дома, когда специалисты из БТИ (бюро техинвентаризации), подготавливая технический паспорт, нанесут на план выявленные самострои и сделают отметку о том, что на возведение данных объектов разрешение не выдано.

Таким образом, полулегальные и нелегальные способы уменьшения налогов плохи тем, что в случае возникновения проблем собственник не сможет рассчитывать защитить права на незаконный объект: самострой довольно трудно узаконить (иногда невозможно), ещё труднее подключать к коммуникациям (как правило, невозможно), совершить законную официальную сделку с нелегальной недвижимостью в принципе невозможно.

Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость недвижимости имеет очень важное значение в имущественных правоотношениях.

В обороте и налогообложении недвижимости возможно применение трёх видов стоимости:

  1. Инвентаризационной.
  2. Рыночной.
  3. Кадастровой.

Как правило, инвентаризационная стоимость ниже обеих других. Кадастровая стоимость вычисляется на основе рыночной, поэтому обычно отстаёт от неё.

На падающем рынке недвижимости по естественным экономическим причинам кадастровая стоимость может превышать рыночную. Это вызвано отставанием кадастровой цены от рыночной, поскольку кадастровая стоимость определяется на основе рыночной, но не чаще чем раз в три года (в Москве – раз в два года), однако за длительный период рыночная цена успевает упасть, тогда как кадастровая стоит на месте.

Заявление об оспаривании установленной Росреестром кадастровой стоимости подаётся в областной суд в порядке административного судопроизводства. Непременным основанием для оспаривания завышенной, по мнению гражданина (юрлица), кадастровой стоимости служит существенное нарушение прав заявителя.

Необходимо отметить, что для налога на имущество организаций в виде зданий и сооружений налоговой базой является не кадастровая, а среднегодовая стоимость. Рассчитывается она с учётом амортизации, то есть, запланированного износа здания и уменьшения его цены. Поэтому для юридических лиц более выгодным может быть судебное уменьшение кадастровой цены только для участков, тогда как налог со строений они могут оптимизировать при помощи бухгалтерских методов.

Иные налоги, связанные с нежилым помещением

Налог на имущество не следует смешивать с другими налогами, которые связаны с недвижимостью, а именно с налогом на доходы физических лиц при аренде, продаже и дарении недвижимых объектов. Продаваемое недвижимое имущество приносит продавцу доход, с которого должен удерживаться налог. Если недвижимость переходила в дар, то налог обязан уплатить новый собственник, который получил этот дар. Налог с доходов, получаемых от аренды, обязан платить арендодатель.

Итак, для физических лиц налог может устанавливаться:

  1. При продаже недвижимости – для продавца.
  2. При дарении недвижимости – для одаряемого.
  3. При аренде недвижимости – для арендодателя.

Во всех трёх случаях он равен 13%.

Для предпринимателей и организаций доходы от продажи и аренды зданий должны учитываться в налоговой декларации и облагаться по ставке, которая соответствует выбранной системе налогообложения. При продаже здания с долгом по налогам обязанность по оплате долга не переходит на покупателя, а остаётся на продавце, хотя стороны могут договориться, что покупатель компенсирует продавцу расходы на оплату налоговой задолженности.

Нюансы уплаты налога на нежилое помещение. Какие льготы для пенсионеров и других категорий владельцев?

Нежилое помещение – это недвижимость, предназначенная для использования в производственных, коммерческих, культурно – просветительных, лечебно – санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях.

Из этой статьи вы узнаете какое нежилое имущество облагается налогом, какие документы для этого нужны и в каких случаях можно уменьшить налоговую ставку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Налоговая база

Нежилое имущество предполагает наличие определенных расходов в виде налогов, ежегодно отчисляемых в бюджет. Налоги на нежилое имущество устанавливаются на основании положений Налогового кодекса Российской Федерации. Общей ставки для таких налогов нет, они устанавливаются и взимаются местными органами власти.

Всё, что определено законодательством, это максимальные налоговые ставки, которые могут устанавливать местные власти. Можно выделить следующие группы нежилых объектов недвижимости, для которых установлены следующие значения налоговой базы:

  1. Гаражи и хозяйственные строения: не свыше 0,1%.
  2. Коммерческие помещения дороже 300 миллионов рублей: не свыше 2%.
  3. Другие объекты: не более 0,5%.

К ним относятся:

  • Собственник площади – физическое или юридическое лицо.
  • Гражданство собственника нежилого объекта.
  • Вид соглашения, по которому владелец передает в собственность или пользование другому лицу.

За жилую площадь ставки больше или меньше?

Существует ли разница в налогообложении жилой и нежилой площади? Да, налоговая ставка на жилые помещения существенно меньше, чем на нежилые, чтобы излишне не обременять население высокими налоговыми расходами.

Например, величина налога на жилой объект стоимостью менее 300 млн рублей составит 0,1%, на иные здания и помещения (в частности, на апартаменты) – 0,5%. На нежилое помещение сумма налога составляет от 0,1 до 2 % в зависимости от различных критериев.

Перечисление НДС за арендодателя

Существует единственная ситуация, когда арендатор обязан перечислять налог за арендодателя. Это НДС при аренде государственного или муниципального имущества.

При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местной власти в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база устанавливается в качестве суммы арендной платы с учетом налога. Притом налоговая база устанавливается налоговым агентом индивидуально по каждому арендованному объекту имущества.

Во всех остальных ситуациях и по всем остальным налогам (НДФЛ, ЕНДВ, налог на прибыль, УСН) в бюджет платит тот, кто получает прибыль (собственник).

Налогообложение имущества

После покупки

В том случае, когда гражданин приобретает нежилую площадь в качестве физического лица, она становится объектом налогообложения на имущество физических лиц. При этом, размер налога определяет законодательство органов местной власти по месту нахождения недвижимости в зависимости от ее суммарной кадастровой стоимости.

Если же гражданин приобретает нежилой объект в качестве юридического лица, он облагается налогом на имущество организаций. Размер этого налога не может превышать 2,2 %.

С продажи, дарения (родственнику, постороннему), аренды

  1. При продаже нежилой площади, гражданин получает доход, с которого должен удерживаться налог.
  2. Если недвижимость перешла в дар родственнику или постороннему человеку, то налогом облагается новый собственник.
  3. Доходы, получаемые с аренды, оплачивает арендодатель.

Какой предусмотрен налог с дохода, полученного при продаже собственности, которой владел более 3 лет? В случае, если продавец обладал нежилым помещением как физическое лицо, то налог от реализации недвижимости платить нет необходимости.

При договоре безвозмездного пользования

Законодательная база, не определяет такого правового понятия, как безвозмездная передача нежилого имущества. Под такими действиями понимается получение ссуды. Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной прибыли.

Участниками такой сделки являются ссудодатель, то есть физическое или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо организация, берущие данное помещение в аренду или найм. Основным условием такой передачи, является возврат объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также своевременная оплата всех необходимых платежей (коммунальные и другие услуги) за период эксплуатации объекта.

Безвозмездное пользование нежилой площадью регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации. Главным моментом здесь, является то, что владелец имущества не получает никакой выгоды.

Граждане, передающие нежилые объекты в безвозмездное пользование освобождены от уплаты налогов. Исключением является налог, который перечисляется за наличие в собственности самого объекта недвижимости.

Как платят в сад. товариществе?

С относительно недавно принятым федеральным законом от 30.11.2016 N 401-ФЗ дома нежилого назначения, расположенные на садовых или дачных участках (СНТ), в целях исчисления налога на имущество граждан приравнены к жилым домам (налог не превышает 0,3 %).

Какие размеры для категорий собственников?

Физические лица

На нежилые объекты недвижимости, которые находится в собственности физических лиц, установлены следующие размеры налогов:

  • 0,1% – на недвижимость стоимостью до трехсот тысяч рублей;
  • 0,1 – 0,3% – на нежилую площадь стоимостью от трехсот до пятисот тысяч рублей;
  • 0,3 – 2% – на объекты, стоимость которых, превышает пятьсот тысяч рублей.

С 2016 года для некоторых видов нежилого имущества изменился порядок начисления налога: величина налоговых платежей начисляется, исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости. К таким видам объектов относятся:

  • административно-деловые и торговые центры, а также помещения, расположенные в таких центрах;
  • помещения, предназначенные для размещения в них офисов, заведений торговли, общепита, оказания бытовых услуг населению.

Налоговая ставка на такую недвижимость составляет 2% от ее кадастровой стоимости.

В том случае, когда гражданин, продающий нежилую недвижимость либо сдающий ее в аренду, не является резидентом РФ, с полученного дохода уплачивает целых 30%.

Пенсионеры

Если собственник нежилой недвижимости пенсионер, то он освобожден от уплаты имущественного налога на основании Налогового кодекса РФ, статья 407 «Налоговые льготы». Однако имущество не должно использоваться им в коммерческих целях.

Юридические лица

Когда собственником нежилой недвижимости является юридическое лицо, то налоговая ставка составляет – 2,2%. Продажа нежилых площадей, принадлежащих юридическим лицам, облагается НДС, величина которого составляет 18% от суммы договора.

А ставка налога на прибыль от реализации объектов недвижимости юридического лица составляет 24%. Налогоплательщики на режиме ЕНВД, в соответствии с п. 4 ст. 346.26 НК РФ освобождены от уплаты НДС. Однако в некоторых случаях ЕНВД и НДС совместимы и необходимо уплачивать налог, подавать декларации.

Одновременная уплата ЕНВД и НДС необходима юридическим лицам в тех случаях, когда они выступают в качестве налоговых агентов.

В статье 161 НК РФ перечисляются возможные действия лиц, которых принято считать налоговыми агентами:

  • аренда или покупка недвижимости у органов государственной или муниципальной власти;
  • продажа имущества в судебном порядке;
  • приобретение недвижимости должника.

Причем необходимость уплаты НДС у налоговых агентов появляется только в случае получения дохода в денежном эквиваленте.

Документальное сопровождение

Для того, чтобы налогоплательщики имели возможность уплатить имущественный сбор, законом установлены специальные сроки. Согласно установленным нормам, оплата налогов должна быть осуществлена не позднее 1 декабря.

Декларация сдается в налоговую инспекцию один раз в год, а расчет авансов производят каждый квартал. Уплата налогов должна осуществляться только на основании поданной декларации по форме НДФЛ.

Предоставлять в налоговую инспекцию ее следует до 30 апреля, следующего за отчетным периодом года. К декларации можно приложить копии дополнительной документации, подтверждающие операции по расходам.

Как избежать уплаты или уменьшить ставку?

К ним относятся:

  • инвалиды I и II групп;
  • ветераны боевых действий;
  • ликвидаторы катастрофы в Чернобыле.

Причем льгота предоставляется только для одного объекта недвижимости по каждому виду имущества и не распространяется на объекты, используемые в коммерческих целях.

Кроме физических лиц, налоговыми послаблениями могут пользоваться и юридические лица. Не обременены уплатой налогов:

  • религиозные организации;
  • предприниматели развивающие особые экономические зоны;
  • благотворительные фонды;
  • организации инвалидов.

Не во всех случаях налоговой инспекции известно о том, что налогоплательщик имеет льготы. Поэтому в случае получения извещения с требованием уплатить налог, следует обратиться в местную налоговую инспекцию и предъявить документы предоставляющие льготу.

При реализации нежилых помещений, в некоторых случаях можно уменьшить налоговую ставку или вовсе избежать уплаты налогов.

В этом случае налоговая ставка составит 6% против 13%.

Юридическим лицам выгоднее будет совместить две сделки (по покупке и продаже) в одном налоговом периоде, что даст возможность избежать уплаты налогов. Также физическое лицо при продаже или покупке нежилого помещения может рассчитывать на налоговый вычет. Льгота ограничена в сумму 250 000 рублей, но воспользоваться вычетом можно сколько угодно раз (в отличие от жилой недвижимости).

Таким образом, налогообложение в сфере нежилой недвижимости очень обширная и интересная тема, имеющая много юридических тонкостей и нюансов, учитывая которые можно значительно уменьшить величину налога или вовсе избежать его уплаты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Налог на имущество физических лиц на нежилое помещение

Последнее обновление 2018-12-09 в 13:13

Налог на нежилую недвижимость с 2019 года для физических лиц почти во всех регионах будет начисляться по кадастровой стоимости, т. е. размер суммы к уплате возрастет в 5-15 раз. В переходный период будут применяться понижающие коэффициенты, но и они перестанут учитываться через 3 года после перехода. Как же уменьшить налог за нежилую недвижимость?

Какой налог на нежилую недвижимость нужно платить физическому лицу?

Имущественное обложение граждан регулируется главой 32 НК РФ. В статье 401 перечислены объекты, за которые собственники обязаны платить. Так в пп.6 п.1 указана такая категория, как иные помещения, строения, сооружения и здания, к которой можно причислить любые объекты недвижимости.

Таким образом, налог на имущество на нежилое помещение в собственности физического лица начисляется в общем порядке. Базой обложения при этом может быть кадастровая или инвентаризационная стоимость — зависит от политики региона: если регион принял закон о переходе на кадастровую оценку недвижимости, то будет применяться она, если нет — то стоимость, установленная органами БТИ. Кадастровая стоимость в 2-3 раза больше инвентаризационной и более приближена к рыночной цене. Метод, по которому кадастровые инженеры оценивают объекты, достаточно сложный и самостоятельно оценить свое имущество вы не сможете.

В любом случае стоимость нежилых объектов в несколько раз ниже, чем у жилых, а значит, и база обложения будет ниже. Но для нежилой недвижимости предусмотрены:

  • повышенные ставки;
  • в некоторых случаях — повышенные коэффициенты (для деловых центров, офисов и т.п.).

Типичный пример нежилого помещения — апартаменты, которые облагаются с высокой ставкой (от 0,5% до 2%), хотя по функциональности не отличаются от квартир, но к ним не применяются вычеты из ст.403 НК РФ и невозможно использовать льготы, если объекты не относятся к льготируемому имуществу из п.4 ст.407 НК РФ.

Должен ли пенсионер платить налог на недвижимость за нежилое помещение?

Налог на имущество нежилого помещения физ лица уплачивают на основании НК РФ и муниципальных законов, т. к. этот платеж относится к местным. Пенсионеры с 2015 года стали льготниками по ст.407 НК РФ и могут освободиться от уплаты за один объект каждого вида.

Какие виды попадают под льготу:

  • квартира;
  • дом;
  • комната;
  • доля в квартире, доме;
  • гараж и машино-место;
  • помещения (жилые и нежилые), используемые для творческой и культурной деятельности — библиотеки, музеи, ателье, мастерские, студии и пр.;
  • хозяйственные строения на участках, используемых для огородничества, садоводства, личного, дачного хозяйства или ИЖС, если площадь строения не больше 50 кв.м.

Если у пенсионера есть имущество из этого списка, то он может подать заявление на льготу и освободиться от платы. Но если его объект не является ни творческой мастерской, ни сооружением для хозяйства, то налог будет начисляться по общим правилам.

Рассмотрим, как будет начисляться налог пенсионеру за крытый бассейн на дачном участке площадью 60 кв.м.

Пример 1

Поскольку это нежилая недвижимость, то уменьшить базу обложения на вычеты из ст.403 НК РФ невозможно. Следовательно, база равна кадастровой стоимости на 100%. Ставка для крытого бассейна имеет максимальное значение — 0,5%. Льготы не применяются, т. к. объект больше 50 кв.м. и не относится к хозяйственным постройкам и творческим либо культурным помещениям.

Регион, в котором находится имущество Ильина, перешел на кадастровый метод оценки в 2016 году, следовательно, 2017 год — это второй год исчисления налога по новым правилам. Значит, при расчете будет применяться понижающий коэффициент 0,4 согласно п.8 ст.408 НК РФ.

Сначала рассчитывается налог без коэффициентов: умножение базы и ставки — 2 000 рублей.

Каков был размер налога в последний год применения инвентаризационной стоимости: 100 000 (инвентаризационная стоимость) × 0,1% (действовавшая ставка) × 1,425 (коэффициент-дефлятор за 2017 год) = 143 рубля.

Расчет с учетом переходного периода: (2 000 — 143) × 0,4 + 143 = 886 рублей.

В следующем году налог вырастит еще на 20% — будет применяться понижающий коэффициент 0,6. А с четвертого года уже придется уплачивать полные 2 000 рублей. Если же в регионе еще не принят закон о переходе на исчисление по кадастровому методу, то налог будет равен 143 рублям.

Облагается ли налогом нежилой дом?

Налог на нежилой дом на дачном участке рассчитывается так же, как в указанном примере.

Важно!

Если строение не стоит на учете в Росреестре, ИФНС не будет о нем знать и не сможет начислять вам налог на имущество.

С одной стороны, это возможность уклоняться от налогообложения. С другой — если в будущем вы оформите документы на объект и датой возникновения прав будет дата покупки, постройки и т. д., т. е. всплывет факт уклонения, то ИФНС вправе доначислить вам платежи за 3 года и назначить пеню за просроку и штрафы за каждый год в размере 40% от суммы и не менее 1 000 рублей.

Также учтите действие дачной налоговой амнистии, согласно которой все прошлые налоговые задолженности прощаются гражданам, если они сообщат от имеющихся у них неучтенных объектах. Сообщение подается в такой форме:

Итоги

  1. Налог на нежилые постройки на участке начисляется по повышенной ставке, но по пониженной налоговой базе.
  2. К нежилым объектам нельзя применить ни вычеты, ни льготы.
  3. При укрытии нежилых строений вы рискуете получить штрафы и пени, если ИФНС узнает о факте уклонения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(12 оценок, средняя: 4,08)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector