Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости - Юридическое бюро Advokat-Popov.Ru
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости

Все отделения и банкоматы ПАО «Бинбанк»

Отделения Бинбанка в вашем городе. Режим работы, адреса банкоматов Бинбанка.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости

Коллеги, передо мной стоит задача оценить дом без учёта стоимости ЗУ.
Дом находится в очень плохом состоянии (износ по тех.паспорту 69%), предполагается снос. Планирую отказаться от сравнительного подхода, т.к., по моему мнению, как самостоятельный объект, дом ценности не представляет. Купить его могли бы из-за земельного участка( в объявлениях так и пишут: «продам ЗУ с домом под снос», а для хороших домов: «продам дом с участком»), но т.к. ЗУ, по условиям задачи, не прилагается, то потенциального покупателя я представить не могу.

Да и стоимость, получившаяся путём внесения, к стоимости хороших домов, корректировки на состояние, вызывает у меня сомнение.

Есть ещё путь — взять в аналоги участки с домами под снос и вычесть стоимость участков, но он мне тоже не очень нравится.

Так вот, правомерен ли будет отказ от СП, на том основании, что у объекта оценки нет потенциального покупателя?

Ответы 8

Михаил, задавайте вопросы в рубрике «Вопросы НП «СРОО «Экспертный совет». Такие вопросы мы отслеживаем. Ваш увидели случайно.

Уточните, зачем нужна оценка (предполагаемое использование). Может быть ситуация, когда некорректно сформирован объект оценки.

Отчёт нужен для предоставления в суд. Объект оценки был снесён, сейчас идёт дело о возмещении убытков.

1. Есть сомнения относительно формирования объекта оценки. В такой ситуации суды часто формируют объект как права требования на возмещение убытков . Но это вопрос к суду и к вашему заданию на оценку.

2. Отказ от сравнительного может основываться на следующих тезисах:

2.1. Объект оценки — ОКС (объект капитального строительства, по сути — «кирпичи»).

2.2. Таких объектов на рынке нет.

2.3. Использование в качестве аналогов ЕОН (единые объекты недвижимости) с выделением земельного участка приведет к бешеной погрешности.

3. Дополнительный анализ требуется в отношении НЭИ.

3.1. Если НЭИ у объекта — снос, то о какой рыночной стоимости можно говорить?

3.2. Человек там жил (т.е. объект плохой, но человек его использовал по прямому назначению)? Или это были «неэксплуатируемые руины»?

3.1. Если НЭИ у объекта — снос, то о какой рыночной стоимости можно говорить?

Ну, как вариант, стоимость строительного мусора.

Дом был в плохом состоянии, на момент сноса, там никто не жил. Заказчик оценки(считающий, что он единоличный владелец) домик снёс. А через некоторое время, объявился второй владелец (такие вот казусы с регистрацией прав собственности) и заявил, что в этом прекрасном коттедже, он мечтал провести остаток дней. Подал в суд о возмещении убытков и предоставил отчёт об оценке этого дома. Спор из-за дома, объект оценки — дом. Поэтому и в моём контр-отчёте, объект оценки — дом.

Снос я в НЭИ прописывать не решился, т.к. официально дом не был признан «аварийным». И от сравнительного, кстати, не отказался.

Отказался от затратного, т.к. он показывал неприличную цифру. Получалось это, скорее всего, из-за того, что не был учтён функциональный износ(к стыду своему, пока не освоил методику расчёта).

А в сравнительном, подобрал тщательнее аналоги(год постройки, благоустройство), выделил ЗУ, сделал поправку на физический износ, и получил стоимость в 8 раз меньше, чем у конкурентов.

Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.

Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.

Важно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов.

Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Метод сравнения подходит для оформления купли-продажи:

  • Вторичного жилья;
  • Земельного участка;
  • Типовые частные дома;
  • Комнаты;
  • Квартиры в новостройках.

Объекты недвижимости оцениваются сравнением следующих единиц:

  • Место расположения;
  • Технические параметры жилья;
  • Кадастровые характеристики;
  • Этажность;
  • Износ дома;
  • Год введения в эксплуатацию;
  • Категория земли (при сравнении участков).

Отказ от сравнительного метода

Невозможность применения сравнительного метода обуславливается следующими факторами:

  • Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
  • Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
  • Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
  • Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу. Выделить корректное среднее значение невозможно.

Важно! В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный.

Вопросы и ответы

Мой отец строил дом по индивидуальному проекту. Оценщик уточнил, что проведение сравнительного анализа нашего дома невозможно. Как провести оценку?

Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный.

Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию. Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет?

При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет. Оценщик может использовать другие способы оценки.


  1. House parts – Части дома
  2. I. Повышение управляемости организации при внедрении процессного подхода.
  3. I.5.3) Составные части Свода Юстиниана (общая характе­ристика).
  4. II. Выберите предложения, в которых встречается 1) герундий и 2) причастие, и переведите предложения на русский язык.
  5. II. Нейрон – основной элемент биологических систем управления.
  6. II. Организация владельцами инфраструктур условий безопасного нахождения граждан в зонах повышенной опасности, размещения объектов и выполнении в этих зонах работ
  7. II. Проверяется владение активными и пассивными формами глагола (Present Indefinite) и причастий I и II.
  8. II. Экономическое обоснование разработки АРМОД
  9. II.1. Участие минеральных веществ в формировании третичной и четвертичной структуры биополимеров
  10. III Обоснование экономической эффективности

Оцениваемое оборудование является сложным в техническом отношении и дорогостоящим. Как правило, такое оборудование бывшее в эксплуатации продается комплексом, что делает невозможным сопоставление таких предложений и единичных объектов оценки. Некоторые виды импортного дорогостоящего оборудования, бывшие в употреблении, предлагаются к продаже после капитального ремонта на заводе-изготовителе, т.е. в состоянии «нового оборудования», что также делает его несопоставимым с оцениваемым. Как следствие, Оценщику не удалось найти ни одного предложения о продаже на вторичном рынке оборудование, которое в полной мере можно было бы назвать аналогом оцениваемого.

Таким образом, проанализировав возможность применения сравнительного подхода в рамках настоящего Отчета, оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода не возможно (в связи отсутствие достаточного количества сопоставимых аналогов).

Применительно к оцениваемым объектам сравнительный подход может быть применен к оценке погрузчиков.

Для транспортных средств существует активных, развитый вторичный рынок, поэтому оценку транспортных средств целесообразнее всего производить сравнительным подходом метод сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости транспортных средств, являющихся предметом залога и входящим в состав оцениваемого имущества, приведен ниже:

Расчет рыночной стоимости транспортного средства

Автопогрузчик газобензиновый TOYOTA 32-8FG18

Отказ от применения сравнительного подхода при оценке недвижимости

Профессиональные интересы: Москва Экономический кризис конца — начала гг. Одними из немногих, кто выиграл в условиях нестабильной макроэкономической ситуации, были оценочные и консалтинговые организации. У них прибавилось работы по оценке долей и акций для целей продажи и залога. Не секрет, что в распоряжении оценщика есть три базовых подхода к оценке стоимости любого актива — доходный, сравнительный и затратный рис. Совсем недавно, 1 июня г.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Корректировки стоимости при оценке жилой недвижимости

Обоснование отказа от затратного и доходного подходов при оценке квартиры

Верхняя Первомайская, д. Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости — магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее. Доходный метод: Когда применяется сравнительный подход в оценке недвижимости и что это такое?

Когда происходит отказ от подобного метода Выявленные недочёты, в роли которых выступают не учтённые преимущества или недостатки, корректируются до получения предельно достоверной стоимости.

Если стоимость объекта определяет заинтересованное лицо, не являющееся профессиональным оценщиком, анализ расчётов допускает приблизительность. Без специальных навыков оценки недвижимости, корректировку единиц сравнения по совокупности элементов здания, проводить не рекомендуется.

При обращении подаётся заявка от собственника или представителя, действующего в интересах собственника. К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника.

Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же — об отсутствии или наличии обременений и залога.

Когда происходит отказ от подобного метода Мониторинг того сегмента рынка недвижимости, к которому относится оценивающийся объект. Особое внимание уделяется стоимости недавно проданных объектов.

Собранная информация по сходным объектам выверяется и сортируется, оставляя максимальное число вариантов со сходными характеристиками. Вносятся поправки с учётом единиц сравнения, путём компенсации отсутствующих полезных свойств за счёт снижения стоимости или повышения цены, при обнаружении преимуществ.

Полученная предварительная стоимость вновь выносится в сравнение с аналоговыми объектами, проводятся дополнительные корректировки стоимости. Обратиться к данному способу оценки целесообразно собственнику, владеющему типовым объектом, имеющим многочисленные сходства с иными, выставленными на торги, объектами.

В отличие от других подходов к оценке недвижимости, сравнительный подход позволяет определить стоимость каждого коммерческого предложения и выявить наиболее существенные варианты рентабельности сбыта. Отчеты могут пригодиться при обучении, а также при осуществлении оценочной деятельности.

Стоимость отчетов от до рублей. Федеральным законом от 29 июля г. Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы ФСО 1, Часть IV.

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Весовое значение Среднее взвешенное значение 1 Сравнительный 4 1 4 руб. Отказ от сравнительного подхода при оценке здания В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости — 3 применяемых метода

Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке , оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы , управление и ее клиентуру.

Отказ от сравнительного подхода при оценке здания

Верхняя Первомайская, д. Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона. Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости — магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство. Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта. Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее. Доходный метод: Когда применяется сравнительный подход в оценке недвижимости и что это такое? Когда происходит отказ от подобного метода Выявленные недочёты, в роли которых выступают не учтённые преимущества или недостатки, корректируются до получения предельно достоверной стоимости.

Оценщика от использования сравнительного подхода при оценке

Соответствие объекта принципу ННЭИ 8. Сервис и дополнительные элементы 8. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8. Наличие парковки и или гаража 8.

Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

Анализ полученных расчётов Оформление заказа проведения Определение понятия Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что? Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости — достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения. Нужен мотивированный отказ от доходного подхода ВажноОценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов:

Отказ от сравнительного подхода.

Бийск Готовя эту нитку к переносу в раздел FAQ решил ответить на два этих старых замечания, так сказать, для полноты раскрытия темы. Денис Пашнин сообщал а: Мисовец сообщал а: Невозможно построить встроенное помещение отдельно от остального здания, покупатели встроенных помещений не рассматривают идею строительства в качестве возможно способа решения своих задач. Не совсем согласен — есть понятие «долевое строительство» Ну, во-первых, понятие то есть, а вот самого долевого строительства в большинстве небольших населенных пунктов РФ нет. Вот у нас во втором по величине городе Алтайского края такого способа приобрести квартиру нет даже в городе, а не то, что в каком-либо отдельном микрорайоне. Почти ничего не строят

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Заключение Когда применяется такой подход? Сравнительный подход — это оптимальный вариант оценки имущества недвижимого типа. Если оценщик располагает необходимой информацией, чтобы внедрить его в жизнь, то чаще всего он выбирает именно этот подход.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства п. Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход. Сравнительный подходприменяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов п. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, рыночный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу собственность заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичную по качеству и пригодности собственность. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке состоялись сделки купли-продажи объекта собственности, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Традиционно при оценке рыночной стоимости любого актива и бизнеса в рамках сравнительного подхода используют три метода: Метод рынка капитала предполагает использование в качестве базы для сравнения сложившиеся на фондовом рынке реальные цены купли-продажи акций неконтрольных пакетов.

Фрагмент из отчета об оценке квартиры. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один — сравнительный. Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным. Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества

На основании выше сказанного Оценщик счел некорректным применение доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах. / Предисл. Ю.Н. Калашнова и В.М.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект — аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер.

Если мы начнем использовать данный метод ,мы получим не совсем точный результат, что будет искажать реальность ,потому в российских реалиях этот метод тяжело используем.

Соотношение спроса и предложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цен. Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый объект недвижимости рассматривается как коммерческий объект, целью функционирования которого является получение дохода.

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный. При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет. Оценщик может использовать другие способы оценки.

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Алматы усредненный срок экспозиции для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий — от полутора до трех месяцев.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.

Метод аналогового сравнения продаж предполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не идентичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения (функциональные, параметрические, условия и время продаж и т.д.).
Цену объекта-аналога анализируют и корректируют, приводят к дате оценки с учетом инфляции и определяют стоимость аналога (как нового) на момент оценки СА по формуле, приведенной в п. 5.2.

Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость той или иной недвижимости. Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки.

Оценка арендной платы Что есть рыночная стоимость арендной платы? Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы? Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы? Какие этапы включает в себя оценка арендной платы? Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы? Что есть рыночная стоимость арендной платы?

Оценка недвижимости сравнительным подходом (стр. 1 из 2)

Согласно ФСО №1 п. 20 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (Протокол № 4/2010 от «31» августа 2010г., Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г Протокол № 59/2014 от «25» ноября 2014г.

Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Важно Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.

Во-первых, в силу постоянно вносимых конструкторских и технологических изменений машины одной и той же модели, произведенные в разное время, уже не являются точной копией друг друга. Во-вторых, может оказаться, что модель оцениваемой машины снята с производства.

Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

Значение физического износа объекта оценки и аналогов принято по шкале экспертных оценок для определения коэффициента износа из Учебника «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования», М, изд. «Дело», 1998 г.

ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта.

Отказ от использования сравнительного подхода (СП)

Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение (в нетипичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).

Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию. Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет? При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости – что это за метод, в каких случаях относительный анализ эффективен, а также этапы его выполнения и условия, при которых возможен отказ от него

Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества

Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества

Согласно ФСО №1 п. 20 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО №1).

Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход.

Сравнительный подходприменяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО №1).

Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка. Ввиду отсутствия достоверной информации о ценах сделок (предложений) по объектами, аналогичными оцениваемым зданий, являющимися объектом оценки, в с. Аромашево Тюменской области. От сравнительного подхода принято решение отказаться.

Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 1336 | Нарушение авторских прав

Применяемые стандарты оценочной деятельности | Описание объекта оценки | Диспетчерская | Фотофиксация объекта оценки | Физического износа | Параметры и характеристики технического состояния оборудования. | Описание района местоположения объекта оценки | Классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных оцениваемых категорий имущества | Анализ наиболее эффективного использования | Рынок недвижимости |

mybiblioteka.su — 2015-2018 год. (0.014 сек.)

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Можно выделить следующие виды корректировок: · Процентные относительные; · Процентные абсолютные; · Стоимостные относительные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если № докум. Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Условия и время продажи Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме). Место продажи Часто цена зависит от региона продажи.

Даже при незначительной разнице (5-20) км, возможно значительное колебание цен. Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность.
Физические характеристики Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени. Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Сравнительный метод оценки недвижимости

В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

ООО «Стройэкспертиза» 12 лет на рынке строительной экспертизы[email protected], +7(495)965-66-69 , +7(926)527-72-74Москва,ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206Мы работаем с 9:30 до 18:30 Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами.

Оценщика от использования сравнительного подхода при оценке

Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере. Элементы сравнения При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения.
В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения: Элементы сравнения Пояснение Имущественные права Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости. Условия финансирования Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе ипотечного кредитования, с привлечением «Материнского капитала» и так далее.

Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.

Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

  • Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
  • Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
  • Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых .корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
  • Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.
Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника. Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же – об отсутствии или наличии обременений и залога.

После проведения оценочной деятельности в отношении объекта, собственник недвижимости получает акт, с установленной стоимостью помещения или участка земли. Акт имеет вид официального документа, допускающего использования при обосновании установленной стоимости, для имущественной сделки и иного юридического прецедента.

Сравнительный подход не отражает перспектив от приобретения объекта. Он использует для сравнения только сведения о проведённых ранее успешных сделках.
В каждом из случаев, обязательна:

  • перепроверка проведённых расчётов;
  • определение среднестатистической величины.

ВАЖНО: Определение среднестатистической величины проводится из числа объектов, с максимально схожими характеристиками. Оформление заказа проведения Если собственнику важно провести детальный анализ, при использовании специфических методов, утверждённых нормативами законодательства, требуется обратиться:

  • в компанию по работе с недвижимостью;
  • в Росреестр;
  • к независимому оценщику.

Специализация оценщика требует экспертного уровня подготовки и специального лицензирования, соответствующего нормам Федерального закона «об оценке недвижимости», принятым 27.07.98 г., под № 135-ФЗ. При обращении подаётся заявка от собственника или представителя, действующего в интересах собственника.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости

Единицы сравнения Для выявления аналогов или заместителей, определяют похожие по качественным и количественным характеристикам, объекты. В отношении к земельным участкам существенными единицами сравнения являются:

  • категории земель и их целевое назначение;
  • место расположения участка;
  • стоимость аналога; за гектар, сотку, м2 и т.п.

Здания и помещения подлежат сравнению, в том числе, при сравнении элементов. Общие единицы сравнения следующие:

  • район расположения;
  • технические и кадастровые характеристики жилья;
  • этажность здания и этаж;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • наличие (отсутствие) балкона или лоджии.

Обнаружение отсутствия тех или иных элементов сравнения допускает последующее внесение поправок.

Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества

PDF-1.3 %гЛ▐╒ 5 0 obj Posted in Советы юриста

Отказ от применения сравнительного подхода при оценке недвижимости

Профессиональные интересы: Москва Экономический кризис конца — начала гг. Одними из немногих, кто выиграл в условиях нестабильной макроэкономической ситуации, были оценочные и консалтинговые организации. У них прибавилось работы по оценке долей и акций для целей продажи и залога. Не секрет, что в распоряжении оценщика есть три базовых подхода к оценке стоимости любого актива — доходный, сравнительный и затратный рис. Совсем недавно, 1 июня г.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Корректировки стоимости при оценке жилой недвижимости

Обоснование отказа от затратного и доходного подходов при оценке квартиры

Верхняя Первомайская, д. Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости — магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее. Доходный метод: Когда применяется сравнительный подход в оценке недвижимости и что это такое?

Когда происходит отказ от подобного метода Выявленные недочёты, в роли которых выступают не учтённые преимущества или недостатки, корректируются до получения предельно достоверной стоимости.

Если стоимость объекта определяет заинтересованное лицо, не являющееся профессиональным оценщиком, анализ расчётов допускает приблизительность. Без специальных навыков оценки недвижимости, корректировку единиц сравнения по совокупности элементов здания, проводить не рекомендуется.

При обращении подаётся заявка от собственника или представителя, действующего в интересах собственника. К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника.

Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же — об отсутствии или наличии обременений и залога.

Когда происходит отказ от подобного метода Мониторинг того сегмента рынка недвижимости, к которому относится оценивающийся объект. Особое внимание уделяется стоимости недавно проданных объектов.

Собранная информация по сходным объектам выверяется и сортируется, оставляя максимальное число вариантов со сходными характеристиками. Вносятся поправки с учётом единиц сравнения, путём компенсации отсутствующих полезных свойств за счёт снижения стоимости или повышения цены, при обнаружении преимуществ.

Полученная предварительная стоимость вновь выносится в сравнение с аналоговыми объектами, проводятся дополнительные корректировки стоимости. Обратиться к данному способу оценки целесообразно собственнику, владеющему типовым объектом, имеющим многочисленные сходства с иными, выставленными на торги, объектами.

В отличие от других подходов к оценке недвижимости, сравнительный подход позволяет определить стоимость каждого коммерческого предложения и выявить наиболее существенные варианты рентабельности сбыта. Отчеты могут пригодиться при обучении, а также при осуществлении оценочной деятельности.

Стоимость отчетов от до рублей. Федеральным законом от 29 июля г. Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы ФСО 1, Часть IV.

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Весовое значение Среднее взвешенное значение 1 Сравнительный 4 1 4 руб. Отказ от сравнительного подхода при оценке здания В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости — 3 применяемых метода

Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке , оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы , управление и ее клиентуру.

Отказ от сравнительного подхода при оценке здания

Верхняя Первомайская, д. Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона. Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости — магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство. Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта. Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее. Доходный метод: Когда применяется сравнительный подход в оценке недвижимости и что это такое? Когда происходит отказ от подобного метода Выявленные недочёты, в роли которых выступают не учтённые преимущества или недостатки, корректируются до получения предельно достоверной стоимости.

Оценщика от использования сравнительного подхода при оценке

Соответствие объекта принципу ННЭИ 8. Сервис и дополнительные элементы 8. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8. Наличие парковки и или гаража 8.

Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

Анализ полученных расчётов Оформление заказа проведения Определение понятия Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что? Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости — достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения. Нужен мотивированный отказ от доходного подхода ВажноОценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов:

Отказ от сравнительного подхода.

Бийск Готовя эту нитку к переносу в раздел FAQ решил ответить на два этих старых замечания, так сказать, для полноты раскрытия темы. Денис Пашнин сообщал а: Мисовец сообщал а: Невозможно построить встроенное помещение отдельно от остального здания, покупатели встроенных помещений не рассматривают идею строительства в качестве возможно способа решения своих задач. Не совсем согласен — есть понятие «долевое строительство» Ну, во-первых, понятие то есть, а вот самого долевого строительства в большинстве небольших населенных пунктов РФ нет. Вот у нас во втором по величине городе Алтайского края такого способа приобрести квартиру нет даже в городе, а не то, что в каком-либо отдельном микрорайоне. Почти ничего не строят

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Заключение Когда применяется такой подход? Сравнительный подход — это оптимальный вариант оценки имущества недвижимого типа. Если оценщик располагает необходимой информацией, чтобы внедрить его в жизнь, то чаще всего он выбирает именно этот подход.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства п. Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход. Сравнительный подходприменяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов п. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, рыночный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу собственность заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичную по качеству и пригодности собственность. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке состоялись сделки купли-продажи объекта собственности, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Традиционно при оценке рыночной стоимости любого актива и бизнеса в рамках сравнительного подхода используют три метода: Метод рынка капитала предполагает использование в качестве базы для сравнения сложившиеся на фондовом рынке реальные цены купли-продажи акций неконтрольных пакетов.

Фрагмент из отчета об оценке квартиры. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один — сравнительный. Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector