0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отчуждение доли нотариальная сделка

Сделки с долями ООО

Сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

Правовое положение общества с ограниченной ответственностью и права и обязанности его участников определяются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Федеральным законом от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (Федеральный закон).

Согласно Федеральному закону (пункт 11 статьи 21) сделка, направленная на отчуждение доли в уставном капитале общества (доля общества), подлежит нотариальному удостоверению.

Из общего правила сделаны исключения для случаев совершения сделок с долями общества самим обществом и для сделок, совершаемых в рамках осуществления преимущественного права покупки доли общества участниками общества и самим обществом, если такое право общества предусмотрено его уставом (пункты 5 — 7, абзац второй пункта 11 статьи 21 Федерального закона).

Таким образом, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению доли общества участниками общества третьим лицам (абзац первый пункта 11 статьи 21 Федерального закона).

Обязательному нотариальному удостоверению в силу статьи 22 (пункт 2) Федерального закона подлежат договоры залога доли общества.

При этом доля общества переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения сделки; после нотариального удостоверения сделки нотариус, ее удостоверивший, в срок не позднее трех дней после удостоверения сделки, совершает нотариальное действие по передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, заявления о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц (пункты 12, 14 статьи 21 Федерального закона).

Перечень документов, подтверждающих полномочие лица на отчуждение доли общества, определен пунктом 13 статьи 21 Федерального закона. Указанный перечень документов не является исчерпывающим и зависит от конкретных обстоятельств заключаемой сделки. Поскольку Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 42, 43, 48) обязывают нотариуса при удостоверении сделок по отчуждению имущества проверять правоспособность и дееспособность лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, их полномочия, документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество, соответствие сделки действительным намерениям сторон и требованиям действующего законодательства, — при удостоверении сделки, направленной на отчуждение доли общества, необходимо проверить соблюдение не только требований, вытекающих из Федерального закона, но и иных требований действующего законодательства.

Не могут быть удостоверены сделки, если из представленных нотариусу документов усматривается их ничтожность. Например, не допускается отчуждение доли общества, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному, если нотариусу не представлено разрешение на совершение такой сделки органа опеки и попечительства (статья 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ); отчуждение неоплаченной части доли общества (пункт 3 статьи 21 Федерального закона); отчуждение заложенной доли общества без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором залога (пункт 2 статьи 346 ГК РФ); приобретение доли общества государственным органом или органом местного самоуправления, если законом прямо не определено, что они могут быть участниками общества (пункт 2 статьи 7 Федерального закона); дарение доли общества в отношениях между коммерческими организациями (статья 575 ГК РФ) и т.д.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение доли общества нотариусами могут быть истребованы следующие документы:

договор об учреждении общества, решение единственного учредителя о создании общества (при отчуждении доли учредителем общества);

выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о принадлежности лицу доли общества;

документ, подтверждающий принадлежность лицу доли общества (учредительный договор; нотариально удостоверенный договор о приобретении доли; документ, выражающий содержание сделки о приобретении доли, совершенной в простой письменной форме; свидетельство о праве на наследство; свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и т.п.);

документ общества, подтверждающий оплату доли отчуждающим ее лицом;

документ общества, подтверждающий соблюдение правил использования преимущественного права покупки доли общества, установленных Федеральным законом и уставом общества;

согласие супруга на отчуждение и покупку доли общества;

иные документы, необходимые для совершения сделки в соответствии с законодательством, вытекающие из существа конкретной сделки.

Участник общества, намеренный продать принадлежащую ему долю общества третьему лицу, обязан известить об этом остальных участников общества и само общество путем направления оферты через общество (пункт 5 статьи 21 Федерального закона). В общество представляются заявления участников общества об отказе от использования преимущественного права покупки доли общества, согласия на переход доли общества к третьим лицам либо отказ в таком согласии (пункты 6, 10 статьи 21 Федерального закона). Таким образом, документы, подтверждающие соблюдение участниками общества требований, предъявляемых Федеральным законом для оформления отчуждения доли общества третьим лицам, аккумулируются в обществе.

Нотариус на основании статьи 15 Основ о нотариате может истребовать от общества информацию, необходимую для совершения нотариального действия по удостоверению сделки об отчуждении доли общества третьему лицу. Представленные обществом сведения должны исходить от единоличного исполнительного органа общества или иного органа общества, предусмотренного его уставом (статьи 40 — 42 Федерального закона).

Поскольку сделки по отчуждению доли общества участниками общества третьим лицам подлежат обязательному нотариальному удостоверению при их удостоверении взимается нотариальный тариф соответствующий размеру государственной пошлины, предусмотренной в статье 333.24 (подпункт 4.1 пункта 1) Налогового кодекса Российской Федерации:

за удостоверение договоров купли-продажи и залога доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью в зависимости от суммы договора:

до 1 000 000 рублей — 0,5 процента суммы договора, но не менее 1 500 рублей;

от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно — 5 000 рублей плюс 0,3 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 001 рубля — 32 000 рублей плюс 0,15 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 150 000 рублей.

Следует также учитывать, что Федеральным законом от 30.03.2015 № 67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» внесены существенные изменения в Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», которые вступили в силу с 01.01.2016.

факт принятия решения общего собрания участников общества об увеличении уставного капитала и состав участников общества, присутствовавших при принятии указанного решения, должны быть подтверждены путем нотариального удостоверения (пункт 3 статьи 17 Федерального закона);

участник общества, намеренный продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить в письменной форме об этом остальных участников общества и само общество путем направления через общество за свой счет нотариально удостоверенной оферты, адресованной этим лицам и содержащей указание цены и других условий продажи (пункт 5 статьи 21 Федерального закона);

конкретизирован перечень документов, на основании которых была приобретена доля или часть доли в уставном капитале общества (пункт 13.1 статьи 21 Федерального закона);

в случае принятия общим собранием участников общества решения о совершении крупной сделки или об увеличении уставного капитала общества в соответствии с пунктом 1 статьи 19 настоящего Федерального закона общество обязано приобрести по требованию участника общества, голосовавшего против принятия такого решения или не принимавшего участия в голосовании, долю в уставном капитале общества, принадлежащую этому участнику. Данное требование подлежит обязательному нотариальному удостоверению по правилам, предусмотренным законодательством о нотариате для удостоверения сделок (абзац второй пункта 2 статьи 23);

заявление участника общества о выходе из общества должно быть нотариально удостоверено по правилам, предусмотренным законодательством о нотариате для удостоверения сделок (абзац первый пункта 1 статьи 26).

В Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» были внесены изменения Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части предоставления возможностям участникам заключать опционные соглашения в отношении долей в уставном капитале обществ. Эти поправки вступили в силу с 01 июня 2016 года.

С внесением поправок в законодательство сразу выдается нотариально удостоверенная безотзывная оферта, которую можно акцептовать при наступлении соответствующих условий — этого момента договор отчуждения доли будет считаться заключенным. Право собственности на отчужденную долю у приобретателя возникает с момента регистрации в ЕГРЮЛ.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. закрепленная в законе способность лица иметь юридические права и нести юридические обязанности, которая признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность и правоспособность гражданина обязательны для его участия в гражданских правоотношениях. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста совершеннолетия – 18 лет. До достижения лицом восемнадцатилетнего возраста дееспособность приобретается при вступлении в брак и эмансипации. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ МНОГИХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОТМЕНЕНО

01 мая 2019 года Государственная Дума РФ приняла поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Изменений ждали многие, так как нотариальное удостоверение сделок часто не имело никакого смысла, затрудняло процедуру совершения сделки, делало ее дорогостоящей. Какие сделки теперь не подлежат нотариальному удостоверению, и какие есть исключения из этого правила? Об этом мы узнали у Вячеслава Росс, Управляющего партнера Юридической компании «Собственник».

Из этой статьи вы узнаете: Для чего нужно нотариальное удостоверение сделок? С какого времени начнут действовать новые правила? Какие сделки не подлежат нотариальному удостоверению после вступления в силу изменений? На какие сделки сохранится нотариальное удостоверение ?

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК?

Смысл нотариального удостоверения в том, чтобы защитить права долевых собственников при совершении сделок с долями. Но когда сделку совершают все участники долевой собственности, то это правило утрачивает свой смысл . Все собственники собираются вместе и продают объект. Ничьи права здесь не нарушаются, но сделка все равно требует нотариального удостоверения. Это вызывало массу негодования со стороны участников сделок. Нотариальное удостоверение стоит немалых денег и затягивает процесс совершения сделки. Эта бессмыслица в законе была обнаружена и, наконец-то, мы получили новый федеральный закон.

С КАКОГО ВРЕМЕНИ НАЧНУТ ДЕЙСТВОВАТЬ НОВЫЕ ПРАВИЛА?

Федеральный закон принят Государственной Думой РФ 1 мая 2019 года, однако его вступление в законную силу произойдет через 90 дней после официального опубликования. То есть 01 августа 2019 года.

КАКИЕ СДЕЛКИ НЕ ПОДЛЕЖАТ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ ПОСЛЕ ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ИЗМЕНЕНИЙ?

Теперь нотариальному удостоверению не подлежат следующие сделки:

· При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (при участии в сделке всех собственников)

· Договоры ипотеки при приобретении в общую долевую собственность (при участии в сделке всех будущих собственников)

· Сделки по отчуждению земельных долей (это земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей долевой собственности)

· Сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда

· Сделки по переходу права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»

НА КАКИЕ СДЕЛКИ СОХРАНИТСЯ НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ?

· Если недвижимость принадлежит недееспособным или несовершеннолетним гражданам, то в случае ее продажи, потребуется нотариальное удостоверение.

· Если продажа долей на недвижимость , то такие договора требуют нотариального удостоверения и письменного уведомления всех других участников долевой собственности

· При приобретении супругами в общую долевую собственность недвижимости требуется удостоверение сделки нотариусом. Общий режим, по которому приобретается недвижимость супругами – это общая совместная собственность. Но если супруги желают определить доли в этом имуществе, тогда нужен нотариус. Ведь доли могут быть указаны неравными.. права одного из супругов могут быть нарушены. Либо нужно будет предоставить в Росреестр брачный договор, также удостоверенный нотариусом , где прописан правовой режим имущества супругов, приобретенного в браке.

ПЛАНИРУЕТЕ СДЕЛКУ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ? НЕ ПЕРЕПЛАЧИВАЙТЕ ЗА УСЛУГИ РИЕЛТОРА. Сэкономьте до 100 000 рублей на сопровождении сделки.

Совершите безопасную сделку с недвижимостью с помощью услуги «ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ». Оставьте заявку на БЕСПЛАТНУЮ оценку юридической ситуации по планируемой сделке по тел.: 201-01-11 Наш адрес: г.Уфа, ул.Чернышевского, д.82, офис 509.

Познакомьтесь с деятельностью нашей компании по ссылке:

Отчуждение долей только через нотариуса

2 июня 2016 года в России вышел Федеральный Закон N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

В частности данный пост касается статьи 2.

Напомню, что еще с конца прошлого года договора купли-продажи долей на недвижимое имущество обязали заключать в нотариальной форме. Говоря проще — захотел долю, например, в квартире продать — только через нотариуса (Далее — буду также приводить примеры с квартирами, но это касается и домов и земельных участков и т. д., всего того, что относится к недвижимому имуществу).

Теперь же эта ситуация касается любых сделок (за исключением паев) с отчуждением долей недвижимого имущества.

Сама статья, о которой идет речь:

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: «Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.»;

2) в пункте 2 статьи 30 слова «доверительного управления или» исключить, слово «продаже» заменить словом «отчуждению».

В переводе на простой язык — есть у тебя доля в квартире, ты захотел ее продать/подарить (самое распространенное) — только через нотариуса.

Договора в простой письменной форме можно заключать только в том случае, если объект недвижимости находится в так называемой частной собственности (в СПб слово «частная» в свидетельствах о гос. регистрации права собственности уже опускается). Т.е. купили Вы квартиру целиком по договору купли-продажи — можете ее также целиком продать или подарить и заключить договор в простой письменной форме.

Далее возник вопрос — что делать если, например, квартира находится в частной собственности, а подарить Вы хотите только долю или — что делать, если квартира находится в собственности, но 1/2 доли квартиры по договору о передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), а еще 1/2 доли на эту же квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию или в силу закона? С этим вопросом мы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (обращение было посредством телефонной связи, так что за пруфами — можете сами обратиться в Росреестр Вашего региона). Ответ — только нотариальная форма договора.

Что будет, если Вы заключите договор дарения или купли-продажи на долю квартиры в простой письменной форме и подадите документы на регистрацию? Ответ — отказ в регистрации.

Чем это плохо и чем хорошо?

Вообще все эти нововведения позиционируются как метод борьбы с «черными риелторами». Т.е. чтобы не было того, что нечестные люди выкупают долю, либо им эту долю передают под видом «дарения», потом те, кто эту долю выкупил/принял не устраивали «веселой жизни» другому сособственнику с предложением продать свою долю на невыгодных для этого сособственника условиях. Т.е. живут себе люди, у которых квартира оформлена в общую долевую собственность. Кто-то кого-то на дух не переносит. «Сбагривает» свою долю нехорошим людям, а те, в свою очередь, кошмарят оставшихся сособственников и предлагают либо выкупить их долю по баснословной цене, либо, что чаще бывает, продать им свои доли по заниженной цене. А после продают квартиру целиком. Чем это выгодно для нечестных людей? Цена доли, как правило, ниже рыночной цены в 2 раза (т.е. есть у Вас квартирка, стоимостью 3000000. У Вас от этой квартирки в собственности 1/2 доли. Стоимость этой 1/2 доли будет составлять не 1500000, а — 750000).

Чем могут помочь нотариусы? Да, в общем-то, ни чем они не могут помочь. Если мы говорим о продаже доли — то как было ранее, так и есть — право преимущественной покупки остается у сособственников. Если предложения выкупа доли не было — сделку можно оспорить. Если долю продали по цене ниже, чем та, что предлагалась другим сособственникам — сделку можно оспорить. Если мы говорим о дарении — тоже ни чем. Мы же говорим о честных нотариусах. Их дело — составить договор и выдать на руки.

Чем плохо? Стоимость такого договора. Не скажу за другие регионы нашей страны, но. Договор в простой письменной форме Вы могли составить и сами (в особенности — дарения, с куплей-продажей все сложнее), либо обратиться к юристам (у нас эта услуга составляла 3000 — 4000 рублей за дарение). У нотариуса — процент от кадастровой стоимости, тех. работы и т. д. В целом в Питере теперь составление договора дарения доли обойдется в 15-25 тысяч рублей. С куплей-продажей тоже самое, но уже как пол года с этим живем.

Предвещая комменты — «что, очередной хлеб у юристов/риелторов отобрали?» — скажу следующее — 4000 рублей за договор дарения у нас против 20000 рублей за договор дарения у нотариуса. На мой взгляд разница ощутима.

При этом, касательно именно договоров дарения могу сказать, что за многие годы моей практики данные договора в 98% заключались между близкими родственниками (родители — дети, братья — сестры и т. д.).

В целом ситуация с ними лучше никак не станет, станет тупо дороже.

Как обойти нотариальное заверение сделки купли-продажи или дарения доли недвижимости?

В связи с изменениями в 2015-2016 г. об обязательном удостоверении сделок по отчуждению долей многие стали задаваться вопросом «а можно ли обойтись без удостоверения у нотариуса сделок купли-продажи и дарения долей недвижимости?» Давайте разберемся!

Какие законы установили нотариальное удостоверение сделок

Изменения касаются статей 24, 24.1 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также с 01.01.2017 г. введен в действие Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который действует на сегодняшний день.

Отчуждение долей недвижимости (кроме земельных участков)

А). Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. — 02.06.2016 г.

Б). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. (ФЗ от 02.06.2016 № 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г. – 01.01.2017 г.

В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

ВЫВОДЫ:

  • Если договор купли-продажи доли (квартиры, дома, комнаты) постороннему лицу заключен после12.2015 г. – нотариально заверять нужно. Договор дарения доли заверять не нужно. Продажу доли другому сособственнику – не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.
  • Если договор купли-продажи, дарения или мены доли (квартиры, дома, комнаты) любому лицу заключен после06.2016 г. – нотариально заверять нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять нужно.

Сделки с земельными долями

А). Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. – 04.07.2016 г.

Б). Нотариальное удостоверение не нужно для сделок по отчуждению земельных долей (ФЗ от 03.07.2016 N 351-ФЗ). Период действия закона: 04.07.2016 г. — 01.01.2017 г.

В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

ВЫВОДЫ:

  • Если договор купли-продажи земельной доли заключен в период12.2015 г. –04.07.2016 г.нотариально заверять нужно. Договор дарения земельной доли заверять не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.
  • В настоящее время сделки с земельными долями не надо нотариально удостоверять.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

А). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. – 02.06.2016 г.

Б). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ от 02.06.2016 N 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г. — 01.01.2017 г.

В). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

ВЫВОДЫ:

  • Если договор продажи недвижимости несовершеннолетнего заключен в период29.12.2015 г. – 02.06.2016 г.— нотариально заверять нужно.
  • В настоящее время любая сделкапо распоряжению недвижимостью несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению.

Можно ли обойтись без нотариуса, если сделка заключена до 29.12.2015 г. или до 02.06.2016 г.?

Многие спрашивают: зарегистрирует ли Росреестр без нотариального удостоверения договор купли-продажи или договор дарения доли недвижимости, если сделка заключена до даты, когда было введено нотариальное удостоверение?

Например, договор купли-продажи или дарения ½ доли в квартире датирован «2 мая 2016 г.», но на регистрацию права собственности в Росреестр договор с тех пор не сдавали.

Обратимся к закону.

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Законы, которые ввели нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости, обратной силы не предусмотрено.

Закон вступил в силу 02.06.2016 и, соответственно, требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений.

Вывод: если вы заключили договор об отчуждении доли недвижимости до 02.06.2016 г., а предоставили на регистрацию в Росреестр после этой даты – то вам зарегистрируют право собственности без нотариального удостоверения.

Такая сделка, совершенная в простой письменной форме является действительной и Росреестр не может отказать в регистрации.

Ограничено ли по срокам регистрация сделки в Росреестре, заключенной до 29.12.2015 г. или до 02.06.2016 г.?

Действующее законодательство не ограничивает и не устанавливает никаких временных границ, чтобы сдать документы в Росреестр, если сделка заключена до 2 июня 2016 г. или до 29 декабря 2015 г.

Иными словами, вы могли заключить договор купли-продажи или дарения доли в квартире в начале 2016 г., а зарегистрировать в Росреестре в конце 2017 г. или позже.

С 2 июня 2016 года стало обязательным нотариальное заверение сделок по отчуждению долей недвижимости

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество

подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно внесенным изменениям, нотариальному удостоверению отчуждение долей подлежит и в случае отчуждения долей всеми участниками долевой собственности.

Также в случае продажи доли собственник обязан письменно уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, а также указать цену и другие условия продажи. Сделка может быть совершена спустя месяц после такого уведомления. Однако в случае, если остальные дольщики напишут отказ от покупки указанной доли, сделка может быть совершена и до истечения этого срока по предоставлению отказов нотариусу.

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения в части касающейся нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Новые правила введены Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Изменения вступили в силу с 2 июня 2016 года.

Теперь нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке). Ранее нотариальное удостоверение требовалось для сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, удостоверять у нотариуса теперь необходимо не только сделки по продаже, но и любые иные сделки, направленные на отчуждение доли, независимо от того, является приобретателем доли постороннее лицо или другой участник общей собственности.

Указанное требование не будет применяться к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав такого фонда.

Кроме того, по новым правилам нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. До вступления этих изменений в силу нотариально удостоверялись сделки по продаже недвижимого имущества указанных категорий граждан.

Федеральным законом также исключено правило о нотариальном удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.

Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ (пункт 3 статьи 24.1 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.) с 1 января 2016 г. сделки по продаже земельной доли также подлежат нотариальному удостоверению.

Федеральный закон от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года

Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года

Статья 2

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; 2004, № 35, ст. 3607; 2005, № 1, ст. 22; 2016, № 1, ст. 11) следующие изменения:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке»;

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: «Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда»;

2) в пункте 2 статьи 30 слова «доверительного управления или» исключить, слово «продаже» заменить словом «отчуждению».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector