Ндс с аренды помещения у физического лица - Юридическое бюро Advokat-Popov.Ru
7 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ндс с аренды помещения у физического лица

Ндс с аренды помещения у физического лица

Согласно ст. 671 ГК РФ если наймодатель — физ. лицо, а наниматель — юр. лицо, то заключается договор аренды жилого помещения, который независимо от срока, на который он заключен, подлежит обязательной гос.регистрации. Использовать такое жилое помещение юр. лицо может строго для проживания граждан (а не под офис!) согласно условий договора аренды с наймодателем, путем заключения договора поднайма с гражданином/ами/.

Если эта квартира ранее была переведена в нежилой фонд, то должно быть соответствующее решение соответствующего органа. Тогда возможно ее использование не в целях проживания. (Что можно, что — нельзя — смотрите ГК,ЖК, З-н г.Москвы от 11.03.1998г. ?6 «Основы жилищной политики г.Москвы» и пр.)

При этом денежные суммы, полученные от сдачи помещения внаем считаются доходом гражданина (за вычетом сумм оплаты за коммунальные платежи), что влечет за собой необходимость подачи им налоговой декларации.

Думаю, что если у Вас все оформлено правильно, то налоговая сама разберется кто, кому и сколько чего должен.
Но скорее всего, что вы сняли жилое помещение под офис, что категорически запрещено законом и ставит под удар в первую очередь собственника имущества. Он рискует остаться без квартиры. Думаю, стоит ознакомиться с налоговым кодексом:

Статья 143. Налогоплательщики

См. правовые акты, схемы и комментарии к статье 143 настоящего Кодекса

Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются:
организации;
индивидуальные предприниматели;

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2002 г. N 37-О введение статьей 143 Налогового кодекса РФ НДС для индивидуальных предпринимателей с 1 января 2001 года не означает, что одновременно на них перестает распространяться действовавший на момент их государственной регистрации порядок налогообложения, которым индивидуальным предпринимателям предоставлялись льготные условия на первые четыре года деятельности (часть первая статьи 9 Федерального закона «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации»)

Статья 146. Объект налогообложения

См. правовые акты, схемы и комментарии к статье 146 настоящего Кодекса

1. Объектом налогообложения признаются следующие операции:
1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг);
2) передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций;
3) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;
4) ввоз товаров на таможенную территорию Российской Федерации.
2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:
1) операции, указанные в пункте 3 статьи 39 настоящего Кодекса;
2) передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов, специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению);
3) передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации;
4) выполнение работ (оказание услуг) органами, входящими в систему органов государственной власти и органов местного самоуправления, в рамках выполнения возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, актами органов местного самоуправления;
5) передача на безвозмездной основе объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также бюджетным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям.

Причем тут это. Человек просто спросил на каком основании физическое лицо (как я понимаю не имеющее не только свидетельства о постановке на налоговый учет по НДС, но и вообще никакого свидетельства) выставляет им НДС, причем тут решение КС, по которому, кстати, хочу Вам по секрету заметить, позиция есть мягкая, а есть жесткая (у арбитражных судов). Жесткая заключается в простом игнорировании данного определения, а мягкая заключается в том, что . ну да ладно это не важно. Важно только то, что Ваш ответ никакого отношения к вопросу не имеет.

Какое, однако, у Вас развитое воображение, причем тут госрегистрация? Далее Вы пишите юридические лица являются обязательными плательщиками НДС, дык сдает же квартиру не юридическое лицо (или я уже точно что — то не понимаю). Какая фраза «без учета НДС», о чем Вы, как я понял сдающий квартиру в принципе не является налогоплательщиком в смысле статьи 143 НК РФ. Чувствую у нас разговор как слепой с глухим.

Такой вариант не просто невозможен, он вообще не реален. В ситуации, когда арендодатель в принципе не является плательщиком НДС (у него нет свидетельства), то как Вы представляете, что его могут как-то заставить платить его. Кроме того, то что он включил НДС в договор в любом случае не будет основанием для возмещения налога организацией, так как необходим для возмещения счет-фактура, заполненная в порядке, оговоренном статьей 169 НК РФ, а для этого необходимо проставление реквизитов свидетельства о государственной регистрации данного физика (в качестве ИП). Это все равно что он еще напишет в договоре допустим акциз 50%, но это не значит, что он его должен платить.

Можно «интимный» вопрос: вы где работаете? Вы вдумайтесь в свои слова «организация арендует помещение, а НДС не платит». Подумайте над своей фразой. Причем тут аренда (входной для организации параметр) и статус юридического лица (плательщик, либо неплательщик НДС) (выходной параметр). Как Вы совмещаете эти вещи? Без слов.

Ст. 149 НК
2. Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации:

10) услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности;

Согласно Федеральному закону от 5 августа 2000 г. N 118-ФЗ подпункт 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ вводится в действие с 1 января 2004 г. До 1 января 2004 г. освобождается от налогообложения налогом на добавленную стоимость реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, услуг по обеспечению технического и санитарного состояния в домах жилищно-строительных кооперативов, а также услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду)

Наташа, обязанность по уплате НДС возникает у юр.лица, когда оно оказывает услуги. А в данном случае — услуги оказывают ему. И если НДС будет предъявлен, то он будет уплачен не в бюджет, а поставщику услуг. То есть, нет нарушения со стороны юр.лица.

Королюк Олег, Вы что-то слишком нервный :)) Расслабьтесь :)) Лучше б объяснили девушке, что вас так возмущает.

Вы вообще вопрос читали?

P.S. Какой — то массовый психоз

Позицию четко не сформулировал. Ну если Вы так считаете. А уж знаниями я точно не пытался никого обижать (придумали же однако. )))

Слава Богу всем все понятно, уже даже я понял суть вопроса (:)))))). Обложили меня со всех сторон, практически не продохнуть. ))) Ну да ладно. Всем-всем девушкам целую ваши ручки за терпимость ко мне. Может быть действительно немного жестковато, будем меняться.

P.S. К Кате: подчиненные от меня без ума. (выяснено из надежных источников, а не мое мнение. ))))). Ссылки ,как я считаю, необходимо давать при очень спорных моментах, в данном случае это разъяснение законодательства, поэтому, как мне кажется, в форуме можно и без ссылок (все-таки не удержался и опять ответил на замечание мне. ))).

. Я молчу. С трудом, но молчу.

Плавно перешли к новой проблеме, скоро будем обсуждать проблему валютных расчетов за аренду недвижимого имущества.

Ну хорошо нельзя, но он взял и сдал, вот в чем вся соль, вопрос — то поставлен как факт того, что квартира уже сдана. Да сделку можно признать недействительной, но никто, ествественно, не инициирует процесс признания сделки таковой (в данном случае). Не нам говорить о статусе данной сделки.

На затраты он будет относить легко и непринужденно, так как 25 глава в данном случае не связывает отнесение подобных затрат на расходы с гражданским статусом сделки, главное чтобы сделка была документально подтверждена (будут акты свидетельствующие о фактическом оказании услуг) и экономически оправдана.

Сдача физлицом имущества в аренду: как отбиться от НДС

Кажется, уже все должны осознать, что при сдаче своего имущества в аренду физическое лицо признается ведущим предпринимательскую деятельность и должно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

КС РФ в постановлении от 27 декабря 2012 года N 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

Но до настоящего времени граждане сдают в аренду имущество, не имея статуса индивидуального предпринимателя, а налоговые органы при выявлении таких фактов производят доначисление НДС, штрафов за неуплату налога и за не предоставление налоговых деклараций.

На «Клерке» неоднократно поднималась эта тема, и, кажется, больше нечего по этому поводу и говорить.

Но если бы не решения наших судов, особенно Верховного Суда, который в идентичных обстоятельствах принимает абсолютно разные решения.

Рассмотрим три Определения ВС РФ, принятые во втором полугодии 2018 г., из них два приняты в июле 2018г.

  1. Определение № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г.
  2. Определение № 306-КГ18-13128 от 20.12.2018 г.
  3. Определение № А70-907/2017 от 03. 07. 2018 г.

В этих Определениях судебная коллегия признала обоснованными выводы налоговой инспекции о том, что физические лица сдавали принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования, юридическому лицу для его коммерческой деятельности. Целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли, следовательно, при передаче данных объектов в аренду физические лица фактически действовали в качестве субъекта предпринимательской деятельности.

В Определении № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г.сумма НДС определена налоговым органом как 18% от суммы полученного дохода, т.е начислена на весь полученный доход. Верховный суд с этим согласился.

В Определение № 306-КГ18-13128 от 20.12.2018 г. сумма НДС определена налоговым органом как 18% от суммы полученного дохода, т.е начислена на весь полученный доход. Но Верховный Суд решил, что вывод судов о правомерности исчисления налога предпринимателю по ставке 18 процентов в дополнение к установленной в договорах арендной плате вместо выделения налога из арендной платы с применением расчетной ставки 18/118 не может быть признан обоснованным. Т.е. на сумму НДС необходимо уменьшить полученный от аренды доход.

Но самое интересное — это Определение № А70-907/2017 от 03. 07. 2018 г. Верховный суд принял решение в пользу налогоплательщика (физ.лица).

Суд обосновал это тем, что согласно пункту 1 статьи 145 Налогового кодекса, организации и индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности двух миллионов рублей.

Т.е. основным является условие соответствия размера выручки налогоплательщика предельному уровню, установленному законом и то обстоятельство, что в рамках выездной налоговой проверки инспекция не учла положения пункта 1 статьи 145 Налогового кодекса при изменении квалификации деятельности налогоплательщика, не свидетельствует об утрате возможности предоставления предпринимателю освобождения по результатам рассмотрения уведомления, поданного после окончания проверки, если освобождение применялось им фактически (налог не исчислялся и не предъявлялся арендаторам к уплате).

Исходя из информации, указанной в решениях судов о сроках сдачи имущества в аренду и начисленных суммах НДС, видно, что доходы физических лиц во всех этих случаях не превышали двух миллионов за три месяца, т.е. соответствовали требованиям ст.145 НК РФ.

Но решения ВС РФ принимались абсолютно разные.

Выводы:

Есть известное выражение о том, что когда два одинаковых дела решены двумя судами по-разному, то это означает, что как минимум одно из них решено неправильно.

Но если три одинаковых дела решены одним судом по-разному, то, как минимум два из них решены неправильно.

В настоящее время сказать, что будет так и только так, потому что такое разъяснение дал Верховный суд, к сожалению невозможно.

Рекомендации:

Если вы сдаете имущество в аренду и не являетесь предпринимателем, срочно измените статус.

Если налоговый орган уже начислил сумму НДС, а полученный доход не превышал два миллиона за три месяца (п.1 ст. 145 НК РФ), судитесь и Определение ВС № А70-907/2017 от 03. 07. 2018 г. вам в помощь.

Если сумма полученного дохода в течение 3-х месяцев превышает два миллиона, попробуйте применить Определение № 306-КГ18-13128 от 20.12.2018 г. и уменьшить сумму начисленного НДС.

Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: ВС РФ уточнил, как считать НДС

Автор: Дурново Д. В.,главный редактор ИД «Аюдар Инфо»

Физическое лицо, даже если оно не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, ндс при сдаче в аренду принадлежащего ему нежилого помещения становится плательщиком НДС в отношении полученного от арендатора дохода. На это не раз указывали компетентные органы, а также высшие судьи. Причем ФНС обращала внимание на такие решения, включая их в обзор важных правовых позиций по вопросам налогообложения (см., например, Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 и п. 17 Обзора судебных актов КС РФ и ВС РФ, принятых в III квартале 2018 года).

Обозначенный подход, понятно, приведет к ответственности «не заметившего» своей предпринимательской деятельности «физика»-арендодателя: с него взыщут НДС, пени и штраф. Но как при этом будет произведен расчет налога относительно полученной суммы дохода: с применением базовой или расчетной ставки? Иными словами, НДС «накинут» сверху или выделят из полученной суммы дохода?

Не так давно к решению подобного вопроса подключилась Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (кстати, она изменила выводы судов низшей инстанции в лучшую для налогоплательщика сторону). Заинтересованному читателю предлагаем остановиться на Определении ВС РФ от 20.12.2018 № 306-КГ18-13128 и рассмотреть его подробнее.

С чего все началось?

А началось все с выездной налоговой проверки некоего гражданина З., которая закончилась для него совсем не радостно. Его привлекли к ответственности за совершение налоговых правонарушений, предусмотренных п. 1 ст. 122 НК РФ (неуплата НДС; штраф составил 486 628 руб.) и ст. 119 НК РФ (непредставление в установленный срок деклараций по НДС; штраф составил 729 942 руб.). Кроме того, З. предложено уплатить недоимку по налогу (2 433 140 руб.), а также пени за несвоевременную уплату НДС (608 050 руб.). В общем, довольно внушительная сумма!

Основанием для доначисления НДС послужил вывод инспекции о получении З. дохода от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче объектов недвижимого имущества в аренду. (Действительно, З. являлся арендодателем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества. Арендатором выступало юридическое лицо, использующее объект в производственной деятельности. Цель сдачи помещений в аренду – систематическое получение прибыли.)

Поскольку НК РФ не предусмотрено специального определения понятия «предпринимательская деятельность», оно (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) используется в законодательстве о налогах и сборах в значении, определенном ГК РФ (Письмо Минфина России от 14.12.2018 № 03-02-08/91847).

А коли есть предпринимательская деятельность, новоиспеченный плательщик НДС (ст. 143 НК РФ) обязан исчислять и уплачивать этот налог в отношении рассматриваемых операций (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Определяя размер недоимки, налоговый орган руководствовался положениями п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ: НДС был исчислен по ставке 18 % от согласованной с арендатором арендной платы (то есть определен в дополнение к установленной арендной плате). Причем суд, куда обратился З., пытаясь обжаловать подход контролеров (в части начисления недоимки, соответствующих сумм пеней и штрафов), оказался на стороне последних. Все три инстанции!

Признавая правомерным избранный инспекцией порядок расчета, суд исходили из того, что в договорах аренды отсутствовало
упоминание о включении налога в согласованную сторонами арендную плату, а платежки на ее перечисление содержали указание: «Без НДС». Поскольку включение налога в арендную плату не следовало ни из договоров, ни из обстоятельств, предшествующих их заключению, суды отметили: в данном случае налог не может исчисляться по расчетной ставке 18/118. При этом они сослались на разъяснения, данные в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33:

по смыслу положений п. 1 и 4 ст. 168 НК РФ предъявляемая покупателю сумма налога должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой;

бремя обеспечения выполнения требований ст. 168 НК РФ лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет НДС по итогам соответствующего налогового периода;

если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу: налогообложение в рассматриваемом случае правомерно произведено налоговым органом по налоговой ставке 18 % (Постановление АС ПО от 14.06.2018 № Ф06-32878/2018 по делу № А12-36108/2017).

Чем закончилось?

Но коммерсант (уже зарегистрированный ИП) не сдавался – он подал кассационную жалобу в Верховный суд. И не напрасно!

Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.

Во-первых, необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей (п. 3 ст. 3 НК РФ).

Во-вторых, при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по оплате реализации (п. 2 ст. 153 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). При этом исчисленная сумма НДС предъявляется продавцом к уплате покупателю (п. 1 ст. 168 НК РФ).

По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.

Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника – собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).

Судебная практика, сформированная в период действия Закона РФ от 06.12.1991 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» и начала действия гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, признавала, что продавец вправе взыскать с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие НДС, если при указании договорной цены стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму, независимо от наличия в договоре условия о возможности увеличении цены.

Пленум ВАС в п. 17 Постановления № 33 занял иную позицию: бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на продавце как налогоплательщике. Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

Как было отмечено выше, в договорах аренды плата за пользование помещениями установлена без выделения в ней сумм НДС; не выделялся налог и в расчетных документах, платежных поручениях арендатора. Причем данный факт является следствием того, что при заключении договоров З. не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством согласия сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. Напротив, в материалах дела имеется письмо арендатора (ООО), что тот не согласен на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту.

Таким образом, в отношениях сторон цена услуг окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды вне зависимости от того, признавался бы коммерсант плательщиком НДС на момент заключения договоров или нет. Заключение договоров аренды налогоплательщиком изначально в статусе предпринимателя не привело бы к установлению большей арендной платы.

В результате Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила судебные акты арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций. Налоговый орган должен был исчислить налог по ставке 18/118. С учетом сделанных выводов дело направлено на новое рассмотрение.

Стоит также отметить, что данное дело ФНС включила в обзор решений ВС РФ и КС РФ по налоговым делам за IV квартал 2018 года.

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

arenda_pomeshcheniya_u_fizicheskogo_lica_yuridicheskim_licom.jpg

Похожие публикации

При аренде помещения у физического лица юридическим лицом под офис, магазин или склад существует ряд особенностей, о которых необходимо знать. Компании вправе заключать договора аренды с как с юридическими, так и с физическими лицами. Но если с юрлицами все довольно просто: достаточно перечислять плату и принимать к расходам выставленные акты по аренде и коммунальным услугам, то с обычными гражданами все несколько сложнее: необходимо удерживать из платы НДФЛ и выступать налоговым агентом.

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

При заключении договора аренды в первую очередь необходимо выяснить, является ли физическое лицо самозанятым гражданином или индивидуальным предпринимателем. Если да, то взаимодействие по договору аренды аналогично порядку учета аренды с юрлицом: ИП и самозанятые сами платят свои налоги от получаемой арендной платы в зависимости от выбранного режима налогообложения. Если же нет, то организация при заключении соглашения об аренде помещения у физического лица недвижимости, выступает налоговым агентом согласно ст.226 Налогового Кодекса.

Необходимо с суммы арендной платы в обязательном порядке удерживать при аренде у физического лица НДФЛ по ставке 13% у резидентов и 30% у нерезидентов, и потом перечислять плату за минусом удержанной суммы (п.2 ст.226, ст.228 НК РФ). Уплата налога производится не позднее дня, следующего за моментом перечисления аренды по тому же КБК, что и для уплаты НДФЛ с зарплаты.

По арендодателям-физлицам, с выплат которым удерживается НДФЛ необходимо вести налоговые регистры НДФЛ, ежеквартально указывать данные по выплатам в отчете 6-НДФЛ, а по окончании года подать справку 2-НДФЛ. При этом код дохода в данной справке — 1400. Страховыми взносами в фонды арендная плата не облагается. Что касается возмещения коммунальных услуг по оплате электроэнергии, воды, мусора и т. п. то они НДФЛ не облагаются, с них удерживать налог не следует. Об этом говорится в письме Минфина № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 г. Платить НДС с сумм перечисляемой арендной платы также не нужно.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на арендодателя не разрешено: об этом прямо сказано в письме Минфина №03-04-05/49369 от 27.08.2015 г. Требовать от физлица регистрации ИП для последующего заключения договора аренды также неправомерно: в российском законодательстве подобного условия нет. Физические лица вправе сдавать в аренду как жилые, так и нежилые помещения, принадлежащие им на праве собственности (п.1 ст.209, п.1 ст.213, ст.608 ГК РФ). Они владеют, пользуются и распоряжаются недвижимостью на свое усмотрение согласно ст.209 ГК РФ.

Правила составления договора

Аренда помещения у физлица юрлицом оформляется договором в письменной форме (ст.434, 609 ГК РФ), при составлении которого ориентируются на нормы гл.34 Гражданского Кодекса. Согласно ст.606 арендуемое помещение передается арендатору после того как будет внесена плата. Что должно быть отражено в договоре:

1. Реквизиты обеих сторон: для физлица это паспортные данные, ИНН, адрес, реквизиты его банковской карты.

2. Технические характеристики объекта аренды на основании правоустанавливающих документов:

кадастровый и инвентарный номера;

точный адрес с указанием этажа, кабинета или офиса, которые желательно выделить на поэтажном плане штриховкой, цветом или обводкой;

функциональное назначение: жилое, нежилое.

3. Условия эксплуатации помещения: офис, склад, торговые площади.

4. Сумма выплаты и порядок оплаты

5. Порядок возмещения коммунальных расходов и услуг связи в помещении.

Без точных эксплуатационно-технических характеристик и подробного адреса договор не будет считаться действительным (ст. 607 ч.3 ГК). Для удобства можно указать форму расчетов за арендуемое недвижимое имущество: наличными или безналичным путем на счет карты. В случае расчета наличными компания-арендатор обязательно оформляет расходно-кассовый ордер при выплате. Размер оплаты по договору аренды не должен меняться чаще 1 раза в год согласно части 3 ст.614 ГК.

Что касается срока действия договора аренды, его необходимо указать в тексте, иначе соглашение будет считаться заключенным на неопределенный период. Все договоры аренды с физлицами, срок действия которых превышает 1 год, обязательно регистрируются в Росреестре согласно указаниям статьи 609 ГК РФ. Официальной датой вступления данного в силу в этом случае считается дата регистрации в Росреестре. Как правило, многие компании, заключая договор с обычными гражданами, указывают срок действия договора 11 месяцев, чтобы избежать регистрационной процедуры и дополняют договор фразой об автоматической пролонгации.

В каких случаях требуется получение статуса ИП

Некоторые физлица при заключении договора аренды с компаниями на нежилые помещения беспокоятся о том, что их привлекут к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Чтобы понять, когда нужно регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, приведем несколько критериев.

1. Регулярность совершения сделок по сдаче в аренду: то есть сдается не одно, два помещения, а несколько, причем одним и тем же юрлицам.

2. Недвижимость постоянно приобретается или строится, а затем сдается в аренду гражданам и компаниям.

3. По всем операциям ведется учет.

4. Выручка от сданного в аренду имущества поступает регулярно и бесперебойно.

5. Договора аренды заключаются на срок свыше 1 года.

Все эти факторы в совокупности подтверждают ведение предпринимательской деятельности, направленной на стабильное получение дохода. В таких ситуациях гражданину для избежания штрафных санкций лучше всего открыть ИП или зарегистрировать ООО, выбрав режим налогообложения УСН 6%: это будет безопаснее и дешевле, чем недополучать 13% с сумм арендной платы.

Аренда помещений у физического лица юрлицом

Аренда помещений у физического лица юрлицом вызывает сложности, а если неправильно все сделать, то компанию оштрафуют. Чтобы уберечься от неприятностей, прочитайте данный материал. В статье мы рассмотрели налоговые аспекты аренды компанией офиса, склада или иного помещения у физлица. Порядок зависит от того, является ли потенциальный арендатор предпринимателем или самозанятым либо нет. Рассмотрим все возможные варианты.

Вариант 1. Аренда помещений юрлицом у физлица — ИП

Конечно, в идеале при постоянной сдаче в наем того или иного имущества физлицо должно быть зарегистрировано в качестве предпринимателя. Ведь это уже систематическая деятельность по извлечению прибыли. В таком случае все налоговые обязательства в отношении полученного по сделке дохода ИП выполняет сам. А именно уплачивает с доходов положенный налог. Компанию — арендатора этот вопрос может попросту не волновать.

Главное — на этапе заключения арендного договора проверить статус ИП. И заручиться документальными подтверждениями этого. Так, к договору с ИП стоит приложить распечатку из ЕГРИП по контрагенту с сайта ФНС. Cервис «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП» — в открытом доступе для всех желающих. Для лучшего поиска задайте в первой строке формы-запроса ИНН или ОГРНИП бизнесмена.

Вариант 2. Аренда помещений юрлицом у самозанятого

Если помещения — жилые и находятся они в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан, то физлицо может выступать в качестве самозанятого. Обратите внимание: сдавать в аренду нежилую, коммерческую недвижимость самозанятые не вправе. Подобные юридические тонкости безопаснее отслеживать самому арендодателю.

Зато статус самозанятого для получения доходов от аренды могут использовать государственные гражданские и муниципальные служащие. Это прямо закреплено в законе, посвященном рассматриваемому спецрежиму. Смотрите статью 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

При сдаче жилья юрлицам самозанятые сами платят в бюджет 6% с арендной платы. Либо чуть меньше — при условии использования предоставленного им налогового вычета в 10 000 руб. Фирма-арендатор никакую налоговую нагрузку по сделке уже не несет.

В подтверждение аренды самозанятый должен выписать чек с указанием ИНН арендатора и наименования оказанных услуг. Делается это через мобильное приложение «Мой налог». Чек удобно отправлять на e-mail клиента.

При договоренности сторон можно использовать дополнительные документы. Например, традиционный акт. Но это необязательно. Главное для фирмы тут — убедиться, что самозанятый действительно выставил правильный чек. И таким образом все налоговые обязанности по сделке с фирмы-арендатора снимаются.

Чек самозанятый должен выдать и передать контрагенту сразу в момент расчета, если используются наличные или электронные средства платежа. Например, карта. При иных формах расчетов — в безналичном порядке — не позднее 9-го числа по итогам месяца, в котором были расчеты.

Вариант 3. Аренда помещений юрлицом у обычного «физика»

Арендуя помещения у простого физического лица, нужно платить НДФЛ. То есть удерживать с выплаты подоходный и перечислять его в бюджет в качестве налогового агента. Сам «физик» в таком случае налог за себя не платит.

Никакие страховые взносы по аренде не возникают (п. 4 ст. 420 НК, ст. 5 Закона от 24.07.98 № 125-ФЗ).

Договориться с физлицом о том, что он будет уплачивать за себя налог, — нельзя. Даже если вы пропишите такую обязанность в договоре аренды и по факту человек заплатит за себя в бюджет, это будет незаконно. И ваша обязанность никуда не исчезнет. А дополнительно появятся лишь штраф и пени за неуплату агентского НДФЛ (п. 7 ст. 75 и ст. 123 НК).

Начисляйте (удерживайте) НДФЛ с аренды при каждой выплате дохода физлицу. При этом смотрите налоговый статус арендодателя. Если это налоговый резидент, используйте ставку 13%. Иначе — 30 (ст. 224 НК). Физлицу перечисляйте арендную плату уже за минусом удержанной суммы.

Удержанный налог перечисляйте в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты арендной платы (абз. 1 п. 6 ст. 226 НК РФ). КБК по налогу при аренде — тот же, что и при перечислении НДФЛ по зарплатным доходам.

Не забудьте вести на арендатора-физлицо НДФЛ-регистр. Фиксируйте там даты по трем событиям.

  1. Получение дохода — день выплаты арендной платы (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК).
  2. Удержание налога — также день непосредственных расчетов с физлицом (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК).
  3. Перечисление налога — день, следующий за днем удержания НДФЛ. Если дата выпадает на выходной или праздник, то указывается ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1, абз. 1 п. 6 ст. 226 НК РФ).

Например, арендную плату за март 2019 года компания-арендатор внесла физлицу-арендодателю 5 апреля. Тогда первые две даты из перечня выше — это 05.04.2019. Третья дата — перечисления налога — 8 апреля, так как 6-е апреля — это выходной, суббота. Поэтому срок переносится на рабочий понедельник. При этом уплатить налог в бюджет можно уже 5 апреля, вместе с оплатой аренды.

При подготовке «подоходной» отчетности отразите в ней арендные операции. Для ежеквартального расчета 6-НДФЛ имеют значение даты, которые мы расписали выше. В годовой справке 2-НДФЛ по арендной плате отразите код дохода — 1400 (приложение № 1 к приказу ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387@).

Возможна ситуация, когда фирма дополнительно возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг. Эта часть оплаты зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение). С такой суммы возмещения НДФЛ удерживать не требуется, так как это не доход лица. Но нужно надлежащее документальное подтверждение, чтобы не было никаких неясностей в возмещаемых услугах ЖКХ (письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector