Может ли одно лицо быть представителем продавца и покупателя - Юридическое бюро Advokat-Popov.Ru
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Может ли одно лицо быть представителем продавца и покупателя

Может ли одно лицо быть представителем продавца и покупателя

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2005 г. N 9467/05
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Феде-рации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Маков-ской А.А., Новоселовой Л.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф. —
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Промтехэспо» о пере-смотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 30.12.2004, постановления суда апелляционной инстанции от 04.03.2005 Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-13713/04-22 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного окру-га от 31.05.2005 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Новоселовой Л.А., Президиум установил следующее.
Конкурсный управляющий коммандитным товариществом «Фрат и компания» (далее — товарищество) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ог-раниченной ответственностью «Промтехэспо» (далее — общество) о признании недействи-тельным договора купли-продажи от 24.02.2003 N 18-1/03, заключенного между товарищест-вом и обществом, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.
Решением суда первой инстанции от 30.12.2004 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.03.2005 решение оставлено без из-менения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 31.05.2005 указанные судебные акты в части применения последствий недействительности сделки от-менил, дело в отмененной части направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции; в остальной части судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмот-ре в порядке надзора названных судебных актов общество просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
В отзыве на заявление истец просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело — передаче на новое рассмот-рение по следующим основаниям.
Между товариществом (продавцом) и обществом (покупателем) 24.02.2003 заключен до-говор N 18-1/03 купли-продажи имущества (наборы и гарнитуры мебели) на сумму 65 200 рублей. Во исполнение условий договора товарищество передало обществу указанное иму-щество. Общество произвело его оплату векселем ООО «Кранэкс-М» номинальной стоимо-стью 650 000 рублей.
От имени общества договор купли-продажи заключен единоличным исполнительным ор-ганом (директором) Шибаевой З.Б., от имени товарищества — полным товарищем ООО «Фрат» в лице единоличного исполнительного органа (директора) Шибаевой З.Б.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 30.09.2004 по другому делу (N А13-5814/04-22) товарищество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его от-крыто конкурсное производство сроком на один год. Определением от 30.09.2004 конкурс-ным управляющим утвержден Новицкий А.А.
Удовлетворяя заявленные по настоящему делу требования в части признания договора недействительным, суды исходили из того, что сделка заключена с нарушением положений пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Шибаева З.Б. одновременно являлась представителем обеих сторон в сделке, не будучи их коммерческим представителем.
Между тем суды не учли следующее.
Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо при-обретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои орга-ны, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
ДЕЙСТВИЯ ОРГАНОВ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, НАПРАВЛЕННЫЕ НА УСТАНОВ-ЛЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ ИЛИ ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ЮРИДИЧЕСКО-ГО ЛИЦА, ПРИЗНАЮТСЯ ДЕЙСТВИЯМИ САМОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА.
В силу указанной нормы ОРГАНЫ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА НЕ МОГУТ РАССМАТ-РИВАТЬСЯ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ СУБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНО-ШЕНИЙ И, СЛЕДОВАТЕЛЬНО, ВЫСТУПАТЬ В КАЧЕСТВЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ ЮРИ-ДИЧЕСКОГО ЛИЦА В ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЯХ.
Шибаева З.Б., являясь лицом, исполняющим функции единоличного исполнительного ор-гана и общества «Фрат», и общества «Промтехэспо», не может рассматриваться в качестве представителя сторон в оспариваемой сделке. Пункт 3 статьи 182 Гражданского кодекса Рос-сийской Федерации в данном случае применению не подлежит.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.
При новом рассмотрении дела суду следует уточнить исковые требования с учетом того, что иск о признании недействительной сделки между должником и заинтересованным лицом предъявлен конкурсным управляющим, и решить вопрос о соответствии этой сделки Феде-ральному закону «О несостоятельности (банкротстве)».
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, стать-ей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение суда первой инстанции от 30.12.2004, постановление суда апелляционной инстан-ции от 04.03.2005 Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-13713/04-22 и по-становление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2005 по то-му же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Вологод-ской области.
Председательствующий
А.А. ИВАНОВ

Нет же одного лица: есть ЮЛ и ФЛ.

Я же дал ссылку на судебнную практику.

Согласно статье 53 ГК РФ ЮЛ приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои орга-ны, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
ДЕЙСТВИЯ ОРГАНОВ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, НАПРАВЛЕННЫЕ НА УСТАНОВ-ЛЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ ИЛИ ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ЮРИДИЧЕСКО-ГО ЛИЦА, ПРИЗНАЮТСЯ ДЕЙСТВИЯМИ САМОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА.
ОРГАНЫ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА НЕ МОГУТ РАССМАТ-РИВАТЬСЯ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ СУБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНО-ШЕНИЙ И, СЛЕДОВАТЕЛЬНО, ВЫСТУПАТЬ В КАЧЕСТВЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ ЮРИ-ДИЧЕСКОГО ЛИЦА В ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЯХ.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ», 2019.

Сделки по доверенности: есть ли опасность для продавца и покупателя?

Нужда в доверенности возникает в какой-то ситуации практически у каждого человека. А так как коммерческий и общегражданский оборот ее использования становится все более интенсивным, то и требуется этот правовой инструмент все более часто. Но существует ряд вопросов, возникающих в процессе оформления видов доверенности и осуществления полномочий, ею предоставленных. Сегодня поговорим о сделках по доверенности, купле-продаже недвижимости по доверенности и других смежных вопросах.

Что такое доверенность

Прежде всего следует знать определение этого документа с точки зрения закона. А это — пункт 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ: “Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами”.

С юридической точки зрения выдача доверенности — один из видов односторонних сделок, которые не требуют согласия лица, в отношении которого они совершаются. Поэтому для того, чтобы выдать кому-либо доверенность, согласие испрашивать не обязательно.

Как следует из самого термина “доверенность”, отношения между лицом, ее выдавшим, и лицом, которому она выдана, в определенной степени строятся на доверии. В отличие от большинства других сделок, сделка по выдаче доверенности может быть в любой момент прекращена, независимо от срока действия доверенности, а также от того, успел поверенный реализовать переданные ему полномочия или нет.

Полномочия, которые предоставляет доверенность, могут быть как весьма пространными, так и весьма ограниченным. В зависимости от этого доверенности подразделяются на три категории.

Виды доверенностей

1. Генеральная (общая) доверенность

Дает право осуществлять любые законные действия от имени юридического лица, выдавшего доверенность, или распоряжаться всем имуществом физического лица — доверителя.

2. Специальная доверенность

Предоставляет полномочия на совершение от имени доверителя в течение определенного времени ряда однородных действий (например, доверенность на судебное и арбитражное представительство, обычно выдаваемая юрисконсульту предприятия, или экспедитору — на получение грузов, поступающих в адрес организации).

3. Разовая доверенность

Доверять ли доверенности

Большинство клиентов агентств недвижимости настораживает сам факт оформления или присутствия в сделках доверенности. Дело в том, что все знакомы с неприятными историями и мошенничествами, которые совершаются после выдачи этого документа.

Учитывая, что этот документ оформляется непосредственно по инициативе самих участников сделки, они должны иметь представление, какие доверенности нельзя выдавать ни в коем случае, а какие не представляют опасности, например, для покупателей и продавцов жилья.

Парадоксы генеральных доверенностей

Вообще-то генеральная доверенность при сделках с жильем – это некий привет из девяностых годов, когда повальная юридическая неграмотность населения приводила к массовым выдачам таких документов. По словам специалистов, и сегодня время от времени встречаются сделки с такими доверенностями. Чаще всего их выдают люди из регионов и отдельные граждане с пониженным чувством самосохранения.

Когда доверенность необходима

В агентствах недвижимости чаще всего практикуется получение доверенности от клиентов на сбор справок и документов, необходимых для совершения сделок, подачу и получение документов в органах регистрации. Такая доверенность не навредит участникам сделки.

Однако на рынке купли-продажи жилья есть вариант доверенностей, который часто путают с генеральной (общей) доверенностью. Но генеральная доверенность и называется генеральной, потому что один человек доверяет другому распоряжение всем имуществом.

Если же в документе прописаны, какие — то конкретные действия -это уже целевая доверенность. Например, целевой может быть доверенность на продажу квартиры, которую собственник выдает своему представителю – родственнику или риэлтору – когда по той или иной причине сам не может присутствовать на сделке. По мнению экспертов, если целевая доверенность составлена грамотно, то возможных негативных последствий можно избежать.

Возможные ошибки при оформлении доверенности

Главной ошибкой при выдаче доверенности на продажу квартиры специалисты считают предоставление права на получение доверенным лицом денежных средств от реализации объекта. Это, как правило, происходит в случае, если обязательства по передаче денег собственнику объекта недвижимости вообще не прописываются в условиях доверенности, то есть отношения строятся на доверии.

Эксперты советуют не подвергать себя риску: «Даже если вы уверены в своем доверенном лице на 100%, нельзя исключать жизненные факторы, которые могут помешать передать вам денежные средства, полученные по сделке. Факт выдачи доверенности никаким образом не поможет опротестовать сделку, даже если вы не получили денег, так как вы передали это право доверенному лицу». То есть в любом случае деньги должен получать непосредственно сам продавец.

Есть и другие полномочия, которые доверителям, во избежании неприятностей, лучше исключить из доверенности. В частности, это право на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации и отзыв документов из регистрационных органов.

Кроме того, если доверитель настаивает на продаже объекта по строго определенной цене, то ее следует обязательно указать в самой доверенности (как вариант – в качестве минимальной, если вы рассчитываете, что доверенное лицо сумеет продать объект еще дороже).

Купля-продажа по доверенности — зона риска и для покупателя

Специалисты утверждают, что сделки по доверенности на продажу квартиры — это повышенные риски как для продавцов, так и для покупателей, которые нередко признают участником сделки только собственника, но не его доверенное лицо.

Могут случиться и другие ситуации, в которых сделка с доверенным лицом чревата для покупателя различными неприятностями: от траты времени и нервов до потери денег и жилья. К примеру, доверитель может в последний момент отозвать документ или вообще умереть.

Известно немало случаев, когда под видом доверенного лица действовали мошенники с поддельными документами. Сегодня достоверность доверенности можно проверить с помощью федеральной государственной единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), и это обезопасит участников сделки от фальшивых документов.

Как видите, продавцы и покупатели, совершающие сделки по доверенности, в какой-то степени рискуют всегда. А насколько этот риск оправдан в конкретной ситуации, потенциальному доверителю предстоит решать самому.

Продавец и покупатель в одном лице

Продавец и доверенное лицо покупателя — один человек, законно ли это?

Список сообщений IP/Host: 195.182.154. Продавец и Покупатель в одном лице Физические лица, являющиеся собственниками долей в праве общей собственности, продают свои доли юридическому лицу, директором которого является один из них. Имеет ли право физ. лицо подписать договор купли-продажи одновременно от имени юр. лица (как его директор) и от имени себя, физ. лица — продавца? #1 IP/Host: .Kurgan.rt-comm.ru Re: Продавец и Покупатель в одном лице Валентинсделка с заинтересованностью #2 IP/Host: 62.118.83. Re: Продавец и Покупатель в одном лице Подписать может.Если ситуация коробит, от имени ЮЛ пусть подпишет договор лицо, уполномоченное по доверенности, выданной ген.
директором. Хотя сути это не меняет. #3 IP/Host: 195.182.154. Re: Продавец и Покупатель в одном лице По поводу заинтересованности понятно, есть протокол одобрения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность.

Представитель продавца и покупателя в одном лице

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Статья 184. Коммерческое представительство 1. Коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.
2. Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон и в других случаях, предусмотренных законом. При этом коммерческий представитель обязан исполнять данные ему поручения с заботливостью обычного предпринимателя.

Юридический форум

Один и тот же подписант» за продавца и покупателя

  • отзывов: 2 069 Если речь идет только о регистрации права собственности в Москомрегистрации, то можете. Однозначно. Поверьте опыту. С уважением, Личная консультация
  • отзывов: 13 В соответствии с пунктом 3 статьи 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В силу статьи 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.
    Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон и в других случаях, предусмотренных законом.

Один и тот же «подписант» за продавца и покупателя

Донесли до меня наконец-то договор о покупке двигателя с а/м (наша контора покупает двигатель у физлица).
Договор оформлен на бланке автомагазина, делалось все там же на месте, и уже засветился в ГАИ.

И вижу:
Собственник Иванов И.И.
Представитель собственника Петров П.П.
Действует на основании доверенности (заверена у нотариуса)

Покупатель ООО «. »
Представитель покупателя Петров П.П.
На основании чего действует вообще не указано, даже места такого в бланке не предусмотрено

Ну и соответственно подписано с обеих сторон этим самым Петровым

Это нормально?
Илиможет быть признан недействительным (например бандерлоги на этом основании расходы снимут)?

Сложный вопрос.
Чего сейчас только не бывает.
Например.
Если у вас генеральная доверенность на автомобиль, то вы можете в любое время переоформить его на себя через договор купли-продажи.
При этом договор будет подписан вами за обе стороны с приложенем доверенности за одну из сторон. Совершенно нормальная в современном обороте автомобилей сделка.

Не знаю, можно ли применить здесь аналогию, но все же :

ВАС РФ указал, что к договору, который подписало одно лицо с обеих сторон (являясь директором обеих ООО одновременно) нельзя применять запрет одновременного представительства двух сторон в сделке (п. 3 ст. 182 ГК). При этом ВАС указал, что когда сделка подписывается с двух сторон одним лицом (директором), то в данном случае имеют место действия не собственно лица, а органа юр. лица (ст. 53 ГК). Подписание сделки от имени обоих юридических лиц их директором не является нарушением норм о представительстве.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2005 № 6773/05)

Тут к сожалению еще и не орган

Тут именно лицо, действующее по доверенности.
Тут ГК во всей красе

Статья 182. Представительство
3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Коммерческое представительство тоже не очень катит

Статья 184. Коммерческое представительство
1. Коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.
2. Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон и в других случаях, предусмотренных законом. При этом коммерческий представитель обязан исполнять данные ему поручения с заботливостью обычного предпринимателя.
Коммерческий представитель вправе требовать уплаты обусловленного вознаграждения и возмещения понесенных им при исполнении поручения издержек от сторон договора в равных долях, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
3. Коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний — также и доверенности.
Коммерческий представитель обязан сохранять в тайне ставшие ему известными сведения о торговых сделках и после исполнения данного ему поручения.
4. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами.

Продавец и покупатель в одном лице

Нет же одного лица: есть ЮЛ и ФЛ.

Я же дал ссылку на судебнную практику.

Согласно статье 53 ГК РФ ЮЛ приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои орга-ны, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
ДЕЙСТВИЯ ОРГАНОВ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, НАПРАВЛЕННЫЕ НА УСТАНОВ-ЛЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ ИЛИ ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ЮРИДИЧЕСКО-ГО ЛИЦА, ПРИЗНАЮТСЯ ДЕЙСТВИЯМИ САМОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА.
ОРГАНЫ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА НЕ МОГУТ РАССМАТ-РИВАТЬСЯ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ СУБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНО-ШЕНИЙ И, СЛЕДОВАТЕЛЬНО, ВЫСТУПАТЬ В КАЧЕСТВЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ ЮРИ-ДИЧЕСКОГО ЛИЦА В ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЯХ.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ», 2018.

Могу ли я выступать продавцом и покупателем одновременно, имея доверенность от собственника жилья?

Бывший муж продает мне долю в доме и земельном участке. Самостоятельно явиться в регистрационную палату он не может. Оформил на меня доверенность с правом передоверия.

Могу ли я выступать продавцом и покупателем одновременно?

Если нет, то я должна передоверить третьему лицу быть продавцом либо должна доверить свои права покупателя третьему лицу?

24 Февраля 2017, 00:19 Лина, г. Москва

Ответы юристов (3)

Добрый день Нет не можете

Статья 182. Представительство
Позиции высших судов по ст. 182 ГК РФ >>>

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Уточнение клиента

Спасибо! В этом случае мне надо передоверить полномочия продавца или свои как покупателя?

24 Февраля 2017, 00:34

Есть вопрос к юристу?

Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Следовательно, оформить сделку, в которой вы будете покупателем, и которую будете подписывать по доверенности за продавца вы не можете (точнее можете, но на основании нее не будет зарегистрирован переход права собственности). Аналогично и с передоверием полномочий Вами третьему лицу (на продажу).

Вариант с доверенностью на третье лицо купить вам долю также неудачен, поскольку сделка будет совершаться в вашу пользу, то есть сделка в отношении самой себя (вы подписываете за продавца а кто-то в вашу пользу за покупателя).

Лучше, чтобы Ваш супруг выдал доверенность на третье лицо на заключение сделки купли-продажи. Чтобы подстраховаться, вы можете в доверенности указать конкретные условия сделки (например, заключить сделку купли-продажи такой то доли в таком то доме с ФИО).

Либо, как вариант, Вы можете заключить сделку в нотариальной форме с личным присутствием Вашего супруга, а по доверенности сдать документы на регистрацию в службу кадастра и картографии.

Удачи! В случае, если ответ Вам понравился, поставьте, пожалуйста, плюсик!

Здравствуйте! Если у вас такие доверительные отношения, то вы можете продать указанное имущество кому-либо, после купить у этого лица уже самостоятельно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

представитель продавца и покупателя в одно.

snejashaf 13 Май 2005

Pastic 13 Май 2005

str555 13 Окт 2008

Встретился со мнением, что так как сделка подлежит регистрации, и считается заключенной с момента внесения записи в ЕГРП, регистрация носит заявительный характер, то обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации относится к действиям, направленным на возникновение прав.

и соответственно, представлять обе стороны сделки один представитель не может.

Kazancev 13 Окт 2008

и соответственно, представлять обе стороны сделки один представитель не может.

Встретился со мнением

скажите мнению, что оно неправильное.

str555 13 Окт 2008

скажите мнению, что оно неправильное.

Pastic 14 Окт 2008

str555 14 Окт 2008

greeny12 14 Окт 2008

эт характерно — когда обосновать нечем — в чавойту.

Еще вопрос: есть доверенность на любые сделки с квартирой. Поверенный хочет заключить договор залога этой квартиры по полученному в банке кредиту на себя.
Какие варианты ответов?

Может. Ограничения установлены только для совершения сделок (п. 3 ст. 182 ГК РФ)

str555 14 Окт 2008

Поверенный хочет заключить договор залога этой квартиры по полученному в банке кредиту на себя.

представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
что тут означает «в отношении»? только то, что он будет другой стороной по сделке, или также то что он будет здесь заинтересован, в результате чего будет иметь лично отношение к сделке?
затрудняюсь ответить.

veny 14 Окт 2008

обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации относится к действиям, направленным на возникновение прав.

подача заявлений это не сделка а исполнение. следовательно все нормально.

Сделки по доверенности 2018, риски продавца и покупателя

Сделки с недвижимостью по доверенности не напрасно считаются высоко рискованными, об этом свидетельствуют многочисленные случаи мошенничества и другие запутанные схемы, в результате которых люди теряют деньги или недвижимость. И в большинстве случаев остаются в минусе именно добросовестные покупатели. Возможно ли на 100% обезопасить себя при проведении сделок по доверенности или лучше сразу отказаться от них? Для начала рассмотрим основные виды рисков :

1. Получение аванса доверенным лицом . Большинство мошеннических схем связано именно с получением аванса, иногда аванс получают родственники или риелторы в силу незнания или их непрофессионализма.

2. Отзыв доверенности . Продавец может в любой момент отозвать доверенность в одностороннем порядке, при этом уведомлять потенциального покупателя он не обязан. Отзывы происходят как до заключения сделки, так и в ходе государственной регистрации права. Если доверенность недействительна, то и сделка будет являться ничтожной.

3. Недееспособность продавца . Дееспособность доверителя должен проверять нотариус при оформлении доверенности, но в силу того, что он не является медицинским работником, вся процедура ограничивается задаванием определенных вопросов и получением адекватных ответов на них. Поэтому полностью подтвердить дееспособность лица он не может. В дальнейшем сделка может быть признана ничтожной, в связи с нахождением лица на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансере или по другим медицинским показателям.

4. Смерть доверителя . Доверенность признается недействительной в день смерти доверителя, однако любая из сторон сделки может не знать о данном факте или умышленно скрывать его. Если умерший доверитель имел наследников, то сделка может быть отменена, а имущество передано законным наследникам.

5. Другие схемы , связанные с подделкой документов или искажением информации.

Рекомендации покупателю для снижения рисков :

1. Узнать больше информации . Как только вы услышите о предстоящей сделке по доверенности, сразу же уточните причину такой продажи. В случае адекватного ответа можно продолжать дальше.

2. Поставить свои условия . В подобных сделках встреча с собственником (доверителем) должна быть обязательным условием: личная встреча, телефонный звонок, скайп. Свяжитесь с ним любым способом, убедитесь в существовании доверителя и действительности самой доверенности, что он ее оформлял. Заранее обозначьте способы передачи денег и другие моменты.

3. Внимательно изучить документы : паспорт доверителя и доверенного лица, проверить их на действительность на сайте ФМС России, сверить данные из доверенности с паспортами, доверенность должна быть действительна в период совершения сделки, не верьте копиям документов, только оригиналы.

4. Проверить доверенность на действительность в день сделки . Сделать это можно обратившись к нотариусу, который выдал доверенность или на сайте Федеральной нотариальной палаты.

5. Собрать дополнительные документы на доверителя . Многие риелторы и продавцы будут считать это паранойей покупателя, но для перестраховки возможно потребовать от продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, других медицинских справок. Таким образом можно убедиться в дееспособности доверителя.

6. В договоре только реальная сумма сделки . Существуют схемы, когда сделка признается недействительной и покупателю возвращается сумма, указанная в договоре. Поэтому на все уговоры продавцов значительно занизить сумму сделки отвечайте отказом.

7. Деньги передавать только собственнику имущества (доверителю) . Важно задокументировать факт передачи денег именно собственнику имущества: расписка, банковский перевод на расчетный счет, банковская ячейка. Передавать деньги иным лицам очень рискованно.

8. Получить нотариальное одобрение сделки продавцом . Помимо доверенности за несколько дней до продажи продавец может нотариально одобрить сделку. В одобрении указывается факт осведомленности продавца о проводимой сделке с его (ее) имуществом по определенной цене и на определенных условиях.

9. Банковская ячейка . Это совершенно нормальный инструмент безопасного проведения сделок, доверитель или доверенное лицо получит деньги только после государственной регистрации права.

10. Оформить куплю-продажу у нотариуса , в таком случае он будет выступать дополнительным гарантом сделки и проверит полномочия как доверителя, так и доверенного лица.

Рекомендации продавцу для снижения рисков :

1. Оформлять доверенность только на лицо, которому вы действительно доверяете .

2. Четко прописать полномочия доверенного лица . Помимо общих формулировок в доверенности можно указать специальные или разовые полномочия, укажите сумму предстоящей сделки, другие важные моменты.

3. Исключить полномочия по проведению расчетов . Доверенное лицо может исчезнуть с вашими деньгами, поэтому не включайте этот пункт в текст доверенности. Банковский перевод, получение денег лично, банковская ячейка – обезопасьте себя от возможной потери денег.

На практике почти половина покупателей отказываются заключать сделки с недвижимостью на основании доверенности. И этому есть разумное объяснение, они не хотят волноваться и рисковать крупной суммой денег, а лучше найдут другой объект. Если вы все же решились на сделку с доверенным лицом, то тщательно проверяйте полномочия, документы и юридическую чистоту в общем. В одиночку вы можете просмотреть важные моменты, поэтому привлеките к этому процессу своего риелтора, юриста или нотариуса.

Ставьте палец вверх и подписывайтесь на канал, если информация для вас полезна или интересна. Для автора это лучшая мотивация продолжать писать качественные статьи!

Оформляем доверенность на продажу квартиры: все подводные камни для продавца и покупателя

Чаще всего продавец и покупатель в сделке купли-продажи квартиры выступают лично. Они общаются между собой, согласовывают условия, оформляют документы. Но случается, что продавец или покупатель физически не могут участвовать в процессе, например, когда недвижимость находится в другом регионе страны. В этом случае они выдают доверенность представителю на осуществление юридических действий по продаже или приобретению жилья.

Наиболее рискованной в данном случае является ситуация, когда представитель действует за продавца. Покупатель в данном случае должен быть осторожным, чтобы не потерять деньги.

Что это такое?

С помощью этого документа один человек назначает другого своим представителем в определенном вопросе. Это значит, что хоть представитель и имеет право оформить и подписать какой-либо документ, делает он это от имени своего доверителя и в его пользу.

В купле-продаже доверитель продавца чаще всего может подписать договор купли-продажи, передать квартиру по акту и принять расчет за недвижимость. Но это не означает, что квартира принадлежит именно ему. Собственником квартиры остается сам продавец.

Доверенность должна быть действительной, иначе у нее не будет юридической силы. Это значит, что документ:

  • Должен содержать все обязательные юридические реквизиты.
  • Должен быть составлен в определенной законом форме.
  • Должен отвечать воле доверителя.
  • Не должен быть просрочен.

Только если все эти условия соблюдены одновременно, доверенность считается надлежащей, а представитель может осуществлять переданные ему полномочия.

Реквизиты

К обязательным юридическим реквизитам доверенности на продажу квартиры относятся:

  • Наименование «Доверенность».
  • Дата и место выдачи.
  • Ф.И.О. доверителя и поверенного, их паспортные данные и место регистрации.
  • Полномочия представителя. Здесь в обязательном порядке должен быть указан адрес продаваемой квартиры. Если формулировка общая, например «Доверяю представлять меня в отношениях, связанных с реализацией принадлежащего мне недвижимого имущества» — лучше отказаться от покупки квартиры.
  • Подпись доверителя.

Если одного из перечисленных реквизитов нет, значит, документ составлен неправильно, и представитель не может осуществлять по ней какие-либо действия.

Запрет или право передоверия, а также срок действия относятся к дополнительным реквизитам. Если не указан срок, применяются установленные законом правила, а доверенность считается надлежащей.

Форма бланка

Для участия представителя в сделке купли-продажи предусмотрена обязательная нотариальная форма . Это значит, что документ должен быть составлен на специальном бланке и заверен подписью и печатью нотариуса.

К нотариальной форме также приравниваются:

  1. Если продавец находится в лечебном учреждении (больнице, санатории), его волю удостоверяет начальник такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом.
  2. Доверенность от имени заключенного может быть удостоверена начальником соответствующего места лишения свободы.
  3. Администрация дома престарелых и других социальных организаций также заверяет документ.
  4. Если продавец — военнослужащий или член семьи военнослужащего, и находится в части, где нет нотариальных контор, удостоверить может командир части.

Если, к примеру, представитель предъявляет удостоверенную начальником тюрьмы доверенность, где в настоящее время отбывает срок продавец – удивляться не стоит. Это разрешено законом.

Воля доверителя

Доверенность на продажу квартиры может выдать только полностью дееспособный совершеннолетний человек, находящийся в сознании и понимающий суть своих действий. Все эти моменты проверяет нотариус – он убеждается, что доверитель понимает значение своих действий. Нотариус несет ответственность за оформленные документы, поэтому если представитель предъявляет нотариальную доверенность, опасаться за вменяемость продавца по общему правилу не стоит.

Продавец должен быть жив на момент заключения основной сделки. Если он умрет до подписания договора – документ аннулируется.

Срок действия

Как подсчитать срок доверенности?

Если срок указан месяцами, то срок действия истекает в соответствующий день последнего месяца срока, а если такого дня нет – то в последний день месяца. Например:

  • Доверенность, выданная 5 марта 2018 года на три месяца, истекает 5 июня 2018 года. Последний день заключения договора – 5 июня.
  • Бумага, выданная 31 августа 2017 года на шесть месяцев, истекает 28 февраля 2018 года. Последний день заключения договора – 28 февраля.

Если срок указан в годах, то действие документа прекращается в соответствующий день последнего года. Например, если бумага подписана 1 апреля 2017 года, то истекает она 1 апреля 2020 года – это ее последний день. 2 апреля 2020 года действовать по такой доверенности уже нельзя.

Просроченная даже на один день доверенность не имеет юридической силы.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Генеральная и специальная

В зависимости от полномочий доверенность будет генеральной или специальной.

Генеральная доверенность выдается на совершение всех действий по продаже недвижимости. В ней указаны полномочия:

  • вести переговоры от имени продавца;
  • устанавливать цену недвижимости по своему усмотрению;
  • получать необходимые справки и согласия, в том числе справки о зарегистрированных лицах, справки об отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • заключать и подписывать предварительный договор, получать задаток (аванс);
  • заключать и собственноручно подписывать основной договор купли-продажи;
  • передавать квартиру по передаточному акту, участвовать в его составлении, подписывать передаточный акт;
  • передавать документы на регистрацию в Росреестр, подписывать их от имени продавца;
  • получать расчет за квартиру на руки или на банковский счет.

Могут быть прописаны и иные полномочия, которыми наделен представитель. Обязательно должен быть указан адрес квартиры, он должен совпадать с официальными документами. Идеально, если указан кадастровый (условный) номер объекта недвижимости.

Такие документы выдаются самым близким людям, которым продавец безоговорочно доверяет.

Специальная доверенность выдается на совершение определенных действий, например, на сбор документов (справок) или на подачу документов на регистрацию. Такую обычно дают риелтору. Отличие от генеральной в том, что представитель не может сам подписать договор купли-продажи и не вправе принимать оплату за жилье.

Любая доверенность в сделке купли-продажи должна быть нотариальной. Это понижает риск признания в будущем сделки недействительной.

Как составить?

Составление текста следует доверить нотариусу. В некоторых регионах страны нотариусы удостоверяют только свои, поэтому составлять с нуля не придется.

При подписании документа важно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Правильное написание Ф.И.О., паспортных данных и адресов доверителя и поверенного.
  2. Правильно указание адреса и кадастрового номера квартиры.
  3. Наличие в тексте всех полномочий, которые нужно передать представителю. Если он вправе подписывать договор – так и нужно прописать. Если нет – исключить упоминание об этом из текста.
  4. Пропишите орган регистрации, в который представитель пойдет подавать документы – Росреестр и МФЦ.

Для оформления доверенности не обязательно присутствие представителя в нотариальной конторе. Обязательно лишь, чтобы пришел лично доверитель. С собой к нотариусу нужно взять паспорт, данные представителя и свидетельство о праве собственности на квартиру (выписку из ЕГРН).

Риски покупки и отчуждения

Продавец при продаже квартиры по доверенности рискует потерять и недвижимость, и деньги в случае, если представитель окажется мошенником. Например, выдана генеральная доверенность на риэлтора. Оформление сделки прошло нормально, квартира передана покупателю, деньги получены риэлтором. И на этом моменте недобросовестный представитель просто скрывается с суммой оплаты.

Выбирайте представителя тщательно, лучше из тех людей, кому точно можно доверять. В описанном случае сделку не получится отменить, чтобы вернуть квартиру, поскольку дефектов у доверенности не было. Придется обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Больше всего рисков несет покупатель, если от имени продавца действует представитель. Если после заключения договора окажется, что доверенность на момент заключения сделки была недействительной, основную сделку купли-продажи могут отменить через суд по требованию бывшего собственника. В худшем случае квартира вернется продавцу, а деньги придется взыскивать с представителя.

Но не зря закон предусматривает нотариальную форму, уделяя этому вопросу повышенное внимание. В настоящее время предусмотрена материальная ответственность нотариуса за ошибки удостоверения, которая в обязательном порядке страхуется каждым нотариусом . Если будет доказана вина нотариуса, он возместит причиненный ущерб. В этом случае вернуть потерянные деньги реально, но долго, потому что через суд.

Подробнее о рисках купли-продажи по доверенности смотрите видео:

Подстрахуйтесь при покупке квартиры:

  1. Проверьте, содержит ли документ обязательные реквизиты.
  2. Посмотрите, не просрочена ли доверенность.
  3. Свяжитесь с продавцом и выясните, действительно ли он подписывал документ.

Если есть хоть малейшие сомнения в подлинности, откажитесь от покупки. Если сделка уже прошла, читайте подробнее о расторжении договора.

Федеральная нотариальная палата запустила очень удобный сервис для проверки действующих доверенностей. По этой ссылке можно быстро узнать всю доступную информацию по номеру документа.

Образец условий договора

В основном и предварительном договоре купли-продажи важно правильно оформить шапку – раздел с наименованием сторон. Из этого раздела должно быть ясно, что подписывает договор именно представитель, а не продавец.

Сначала укажите данные продавца, затем – его представителя:

«Мы, гражданин РФ ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,

в лице представителя по доверенности гражданина РФ ПЕТРОВА ПЕТРА ПЕТРОВИЧА, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________, действующего от имени ПРОДАВЦА на основании нотариально удостоверенной доверенности № _________________, выданной _____________________, удостоверена нотариусом ____________________, рег. №___________,

с одной стороны, и

гражданин РФ СИДОРОВ ГЕННАДИЙ ВАСИЛЬЕВИЧ, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Если от имени покупателя действует представитель, его данные включите после данных покупателя. В остальном оформление договора не отличается от стандартной сделки.

В ходе оформления сделки получите от продавца письменную справку о том, что он одобряет сделку купли продажи его квартиры, которую от его имени проводит представитель. Пусть укажет в справке адрес квартиры, цену и имя представителя. Хоть такой документ и не предусмотрен законом, он может обезопасить покупателя в будущем в случае судебного спора.

Не обязательно все документы теперь должны быть оформлены только представителем. Часть бумаг может быть подписана представителем, часть – непосредственно продавцом, закон этого не запрещает.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector