4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Корректировка на наличие мебели в квартире

Независимая оценка квартиры для Сбербанка, суда.

Департамент центра независимой оценки оказывает услуги частным лицам и организациям по независимой оценке недвижимости (квартир, загородных домов, зданий и сооружений), имущества всех типов, предметов искусства (картин, скульптур, предметов интерьера и др.), оценку арендной ставки на землю, коммерческую недвижимость, движимое имущество.

Каждое из перечисленных направлений оценки имеет свои особенности, и для выполнения качественной оценки требуется участие того или иного специалиста, специализирующегося на направлении. Для предварительного ознакомления с процедурой оценки рекомендуем перейти в соответствующий раздел сайта, почитать как проводится оценка, возможно даже вникнуть в теорию проведения независимой оценки.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка и других российских банков

Оценка недвижимости для Сбербанка является одним из самых востребованных видов оценки. Сбербанк подразделяет объекты, которые необходимо оценить на два сегмента — крупный имущественный комплекс (здания, крупные технические сооружения, коммуникации) и небольшие объекты. Ко второй группе относятся квартиры, земля, частные жилые дома.

Для проведения оценки Сбербанк аккредитует компании, тем самым устанавливая определенный фильтр от недобросовестных оценщиков. Наша компания работает со Сбербанком с 2011 года, и аккредитована в качестве оценочной компании для частных лиц.

Самая большая доля работ оценщика для Сбербанка — это оценка для ипотечного кредита и для закладной. Различаются эти два типа оценки только назначением, а фактически отражают одно и то же — рыночную стоимость недвижимого имущества. В варианте оценки для ипотеки подразумевается оценка в момент получения заемщиком ипотечного кредита в банке. В этот момент Сбербанку необходимо знать реальную рыночную стоимость недвижимости, под которую он выдает кредит. Второй вариант («для закладной») используется при вступлении в права собственности на недвижимость, купленную в кредит. Недвижимость, как и любая другая качественная оценка требует опыта специалиста, ее проводящего. Оценка жилой недвижимости подробно расписана в соответствующем разделе сайта.

Наш отчет принимают:

Оценка имущества и предметов искусства

Оценка имущества (равно как и предметов искусства) выполняется чаще всего для страховых компаний, суда и других государственных органов. Не редко оценка имущества юридического лица происходит по причине смены его владельца или раздела активов компании между собственниками. В независимой оценке стоимости бизнеса часто главенствующую роль играет стоимость активов компании, и непосредственно имущества, находящегося на балансе. Стоимость имущества определяют также при определении налогооблагаемой базы, при получении кредита и использовании имущества в качестве залога.

Оценка бизнеса

Бизнес может продаваться как целиком, так и частями, при этом оценщик рассматривает активы компании в совокупности лишь после детального изучения и оценки всех его составляющих. Поэтому опыт специалиста-оценщика в вопросе оценки бизнеса важен как ни в каком бругом виде оценки.

В зависимости от целей проведения оценки различают три вида стоимости бизнеса:

  1. Инвестиционная стоимость бизнеса. Стоимость, позволяющая определить инвестиционную привлекательность предприятия, учитывающая все прогнозные факторы будущих периодов.
  2. Рыночная стоимость. Или цена компании, которую может заплатить покупатель, владеющий полным представлением о данном бизнесе в настоящий момент.
  3. Ликвидационная стоимость. Стоимость компании в случае ее возможной ликвидации. Чаще всего применяется при процедуре банкротства компании.

Из перечисленных видов стоимости компании очевидно, что цель оценки должна быть сформулирована максимально четко. Однако на практике из трех стоимостей в большинстве случаев встречается рыночная.

Бизнес — это такой же товар, как и компьютер, автомобиль, и основное отличие его от перечисленных предметов — в наличии временного фактора, неотъемлемо связанного со стоимостью в тот или иной момент времени. Затраты и доходы от бизнеса разнесены во времени, и поэтому стоимость такого товара как бизнес определяется, как правило, в рамках длительного периода.

Для определения стоимости бизнеса оценщик проводит анализ показателей работы компании, и отдельно оценивает:

  • Эффективность работы компании за прошедший период времени
  • Стоимость будущих доходов от деятельности, перспективы роста
  • Стоимость активов компании

От качества проведенного анализа деятельности компании во многом зависит расчетная стоимость. То есть качественно выполненный анализ и расчет стоимость компании — это определение наиболее вероятной цены компании как товара.

Корректировка на наличие мебели в квартире

СБОРНИК КОРРЕКТИРОВОК. Сегмент «Квартиры» г.


Цель исследования: создание четкой структуры факторов, удобной в пользовании профессионалами: риэлторам при сравнении объектов между собой и удобства работы с клиентами, аналитикам для использования данных с целью факторного анализа рынка, оценщикам при применении метода сравнения продаж и в частности при применении метода корректировок в соответствии с п.22 ФСО 7 для г.омска и Омской области. Значения, полученные в результате исследования, актуальны и применимы в силу характера динамики рынка для рубежа г., а также можно использовать на весь 2017 г. в случае отсутствия резкой смены фазы развития рынка. Методология исследования Данное исследование является комбинированным по способу получения данных.

Основной пул корректировок определен статистической обработкой экспертных мнений специалистов профессиональных участников рынка недвижимости: оценщиков, аналитиков, риэлторов, брокеров. Средний

Определение рыночной стоимости квартиры

Причем, необходимо отметить существование разницы между понятиями «рыночная стоимость» и «цена продажи».

Оценщик определяет рыночную стоимость объекта, под которой понимается

«наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции»

(Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости). Это означает, что все участники сделок осведомлены о условиях и свободны в своих решениях. Рыночная стоимость и есть предмет исследований и расчетов Оценщика.

В оценочной практике среди специалистов здесь нет единой точки зрения.

Задача

Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях) класс средняя цена, руб./кв.м Эконом 152 000 Комфорт 160 000 Бизнес 193 000 Табл.4. Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома стадия корректировка относительно последующей стадии Начаты земляные работы -10% Начато строительство наземной части -15% Введен в эксплуатацию 0% Табл.5.

Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях) Количество комнат Скидка относительно 1 комнатной квартиры 1 0 2 -5% 3 -10% В различных вариантах задачи величины скидок даются относительно разных баз (например, для табл. 4 может быть вариант — к цене последней стадии

Учитывается ли при оценке квартиры стоимость мебели и бытовой техники?

Такое разделение обусловлено разницей в подходах и методиках расчета различных видов имущества.

О том, по каким критериям происходит оценивание квартир, можно прочитать в нашем материале Для определения стоимости мебели и бытовой техники используются совершенно другие методы и подходы. Кроме того, даже недвижимости, оборудования (бытовой техники) и прочего имущества отличаются.Таким образом, , которое не относится к недвижимому, является отдельной задачей.

Поправка на наличие мебели при оценке квартиры

Для учета роста или падения служит индекс инфляции на период оценки, либо уровень цен на рынке недвижимости в других сегментах рынка. Тем не менее не следует использовать для сравнения сделки, совершенные больше месяца назад, по отношению ко времени оценки.Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета.

Иногда в приложение включают словарь терминов.Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.).

Обоснование внесенных корректировок.

Посколькуобъекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.

Корректировка на наличие мебели в квартире

Поправка на наличие мебели при оценке квартиры


Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами и объектов-конкурентов, всего того, что характеризуется понятием «си-тус» объекта (или его экономическое местоположение). 3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта. 4.Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Обоснование внесенных корректировок.

Корректировка на этаж/этажность.

Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период.

Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.По данным сайтов:http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.htmlhttp://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.htmlhttp://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.htmlкорректировка на первый и последний этаж составляет 5-15%. Но так как квартиры аналоги находятся

Статистика рынка недвижимости

— включает все актуальные ежеквартально и ежемесячно обновляемые рыночные коэффициенты, скидки, поправки, ставки.

Значения корректировок рассчитаны на основе рынка недвижимости РФ.

Перечень корректировок стоимости недвижимости СтатРиелт: Скидка на торг недвижимости март 2016, Скидка на уторгование март 2016, Корректировка рыночной стоимости 2016 март, Корректировка стоимости недвижимости 2016, Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости март 2016, Корректировка рыночной стоимости недвижимости,

Часто возникает ситуация, когда при заказе отчета для оформления ипотеки одним из условий банка выступает соответствие планировочного решения квартиры указанному в технической документации, что вызывает просьбы со стороны клиентов оценочной организации не фотографировать то или иное помещение. Для оценщика идти на встречу клиенту в этом случае означает нарушать требования законодательства.В большинстве случаев при определении стоимости квартир оценщик использует один подход – сравнительный, однако существуют компании, которые используют помимо сравнительного подхода еще и затратный или доходный.

В соответствии с законодательством, оценщик обязан применить все три подхода к оценке или обосновать невозможность применения того или иного подхода, поэтому некорректно утверждать, что один отчет лучше другого за счет того, что в нем использовано два подхода вместо одного.

Статистика рынка недвижимости


Корректировки удельной рыночной стоимости коммерческой недвижимости на наличие / отсутствие офисной мебели, техники и оборудования при продаже. Проанализированы удельные цены пар предложений аналогичных объектов коммерческой недвижимости* по параметрам (местоположение, назначение, класс качества, капитальность, общая площадь, качество и состояние отделки и инженерных коммуникаций, без учета земельного участка), отличающихся наличием (отсутствием) офисной техники, мебели, торгового, медицинского и другого специального оборудования.

Коммерческая недвижимость с офисной техникой и мебелью, торговым, медицинским или другим специальным оборудованием, находящимися в хорошем техническом состоянии (не относящимися к оборудованию здания (системы отопления, электроснабжения, водопровода и канализации, безопасности, вентиляции и кондиционирования)

Задача

Помогите разобрать зад.

1, не требуются.Табл.1. Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом параметр объект оценки аналог 1 аналог 2 аналог 3 Тип квартира квартира апартаменты квартира Кол-во комнат 2 3 2 2 Класс эконом

Часто задаваемые вопросы по оценке квартир и комнат.

Как оценщик оценивает квартиру, можно ли оценить чужую квартиру или оценить квартиру без документов — все это и многое другое вы узнаете из этой статьи. Можно ли сделать оценку квартиры не имея на нее документов?

Нет документов — не выполнено обязательное требование стандартов.

СБОРНИК КОРРЕКТИРОВОК.

Сегмент «Квартиры» г.

1 Сегмент «Квартиры» г.2 Оглавление Методология исследования 3 Описание сегмента рынка 4 I. Экономические характеристики Уторговывание Ликвидность объектов Период экспозиции Тип сделки Расходы на продажу объекта 7 II.

Межвидовые характеристики Соотношение стоимости жилой площади к общедомовому пространству. 8 III. Объектно-сегментные корректировки Административно-правовые факторы Доли в праве собственности на объект недвижимости Качество местоположения Зональные факторы влияния на цену Ценовое зонирование населенного пункта (уровень престижности зоны) Локальные факторы влияния на цену Вид из окна Качество объекта Параметры дома Материал стен здания Состояние мест общего пользования Параметры квартиры Общая площадь квартиры Этаж расположения Техническое состояние квартиры Уровень отделки Площадь кухни Наличие балкона (лоджии) Формат туалета/санузла 19 23 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

| , начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис», действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083) При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.

Определение рыночной стоимости квартиры

Методики расчета стоимости квартиры достаточно широко освещены и теоретически разработаны, чему свидетельствует огромное количество литературы и методических рекомендаций по оценке.
Этому способствует и развитый рынок недвижимости. Причем, количество предложений одинаково разнообразно и на первичном и на вторичном рынке жилья.

Текущим законодательством и федеральными стандартами оценки установлено требование в использовании трех основных подходов к оценке: сравнительный, затратный и доходный подходы. Однако в случае с оценкой недвижимости, представляющей собой квартиру, затратный и доходный подход малоприменимы. Оценка рыночной стоимости квартиры проводится посредством применения сравнительного подхода. Алгоритм проведения следующий: подбирается 7-10 аналогов недвижимости, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. В случае несоответствия или отличий от объекта оценки вводятся корректирующие коэффициенты. Как показывает практика, основными корректировками являются:

  • На местоположение объекта
  • Корректировка на физические характеристики (площадь квартиры, соотношение полезной площади к общей, наличие мебели, тип отделки, размер кухни, тип санузла, этаж расположения квартиры в доме, наличие балкона/лоджии)
  • На наличие и тип автопарковки

Далее, после применения соответствующих корректировок, выделяется средняя рыночная стоимость 1 кв.м. квартиры. Причем, необходимо отметить существование разницы между понятиями «рыночная стоимость» и «цена продажи». Оценщик определяет рыночную стоимость объекта, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции» (Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости). Это означает, что все участники сделок осведомлены о условиях и свободны в своих решениях. Рыночная стоимость и есть предмет исследований и расчетов Оценщика. Цена продажи же может быть продиктована факторами, не подпадающими под данные ограничения, что принципиально различает экономический смысл данных определений.

Данное различие очевидно на примере оценки доли квартиры. А между тем, в необходимости подобной оценки убеждается большое количество граждан: это и вступление в наследство, коим подчас является часть квартиры, и судебные процедуры при разделе имущества, например, при разводе и, в конце концов, сделки по купле-продаже соответствующих долей квартиры.

В оценочной практике среди специалистов здесь нет единой точки зрения. Основная дискуссия возникает вокруг необходимости применять корректировки, скидки на 1 кв.м. доли квартиры по сравнению с 1 кв.м. квартиры как единого объекта недвижимости. Данной неразберихе способствует и отсутствие полноценного рынка сделок купли-продажи долей квартиры.

Прежде всего, необходимо иметь ясное представление о контексте и юридических нюансах, при котором возникает необходимость оценки. Первое, что необходимо определить – что представляет из себя оцениваемая доля квартиры – может ли она быть выделена в натуре, в виде комнаты. Если ответ – да, то здесь работают классические методы оценки доли как отдельного помещения, комнаты.
Приобретение доли в квартире сопряжено с рядом сложностей, что обязывает снижать стоимость квадратного метра при оценке доли квартиры, однако следует отметить что данные проблемы и неудобства затруднительно перевести в денежное выражение.

Каждый совладелец имеет равные права на ту долю в квартире, которая за ним закреплена. Когда оценка доли в квартире повышает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, Оценщик ставит совладельцев в несколько неравное положение, так как покупающая сторона должна заплатить за право собственности на всю квартиру больше, чем в случае приобретение аналогичной квартиры на открытом рынке. Если же оценка доли в квартире снижает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, продающая сторона не имеет возможности за вырученные средства приобрести равнозначный объект недвижимости.

В данном случае, следует исходить из сути сделки с соответствующей долей. Например, в случае выкупа оставшейся доли квартиры у других собственников – стоимость доли может увеличиваться, т.к. в данной ситуации покупается часть квартиры, обеспечивающее единство права собственности, т.е. наблюдается синергический эффект – т.е. покупается нечто большее, чем часть квартиры. Когда же речь идет о покупке доли третьих лиц, тогда, возможно, применение понижающих корректировок.

Но ни повышение стоимости единицы площади доли квартиры, ни снижение по отношению к стоимости единицы площади всей квартиры невозможно точно рассчитать, а можно лишь предположить. Следует отметить, что при этом цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости доли квартиры.
Таким образом, Оценщиками должна использоваться стоимость 1 кв.м. доли квартиры соответствующей стоимости 1 кв.м. квартиры в целом при условии соблюдения ст. 250 «Преимущественное право покупки» ГК РФ, гласящей следующее: «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», что означает обязательное соблюдение законной процедуры предоставления права совладельцев квартиры приобрести данную долю в преимущественном режиме.

Якубов Э.Н.
Оценщик I категории «Атлант Оценка»

Оценка мебели

Наши цены

Отчет об оценке* мебели
Доставка отчета

Информация, необходимая для оценки мебели

  • Наименование;
  • Год изготовления;
  • Страна изготовитель;
  • Фирма изготовитель;
  • Основные характеристики;
  • Состояние.

Порядок работы

Для заказа оценки достаточно оставить заявку любым удобным для Вас способом. Наш сотрудник подробно расскажет, что нужно делать, оперативно ответит на все Ваши вопросы

Заявка на оценку

Вы можете отправить запрос любым удобным способом — позвонить, написать на электронную почту, оставить заявку через сайт. Мы оперативно свяжемся с Вами!

Сбор документов и осмотр

Все документы можно предоставить в электронном виде или передать оценщику при осмотре

Подготовка отчета

Оценщик анализирует рынок, выявляет основные ценообразующие факторы, производит расчеты и составляет отчет об оценке. На данном этапе, в случае необходимости, мы можем запросить у Вас дополнительную информацию

Передача отчета

Готовый отчет оценщик высылает Вам на электронную почту для согласования. Печатную версию отчета можно получить у нас в офисе, либо курьером с доставкой по адресу

Почему именно мы?

Основа нашей компании — квалифицированные специалисты со средним стажем более 10 лет. Для нас нет нерешаемых задач!

Мы всегда стараемся идти навстречу в вопросах образования цены. Так же у нас действует программа лояльности для постоянных клиентов.

Наша компания и все оценщики соответствуют требованиям, необходимым для осуществления оценки всех видов имущества.

Мы открыты к обсуждению всех нюансов проекта до подписания договора на оценку и в ходе проведения работ.

В случае необходимости, мы готовы предложить сроки подготовки оценки в 2 раза быстрее средних по рынку.

Мы не разглашаем информацию о наших клиентах и произведенных оценках.

Частые вопросы

Да, для большинства объектов мы можем бесплатно подготовить прикидку ориентировочного результата оценки.

В первую очередь местоположение объекта (например, недвижимости), затем состояние конструктивных элементов и элементов отделки, материал стен и год постройки, инфраструктура района, харатеристики земельного участка и многие другие.

Можно, мы можем составить договор на основании высланных вами копий документов или по прибытии на объект оценки, в случае проведения осмотра.

Конечно, зачастую мы именно так и делаем. Но на месте осмотра обязательно должен быть человек, который сможет обеспечить доступ и который располагает необходимой информацией относительно объекта оценки.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

В соответствии с п. 26 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Cертификаты и лицензии

Наши постоянные клиенты

Контакты

Наш адрес

г. Москва, Профсоюзная ул., д.56
БЦ Cherry Tower

Телефон

Отзывы

Цели оценки мебели

Оценка стоимости мебели может понадобиться в следующих случаях:

  • раздел имущества;
  • получение денежных средств в кредит под залог мебели;
  • продажа мебели;
  • оплата уставного капитала неденежными средствами;
  • постановка на бухгалтерский баланс предприятия;
  • списание.

Оценка мебели и других предметов интерьера проводится путем сравнения цен на аналогичные объекты, находящиеся в продаже на открытом рынке. При этом оценщик вносит поправки (корректировки) к рыночным ценам для учета особенностей оцениваемой мебели – ее физического и функционального износа, качества изготовления и специфических условий продажи. Результаты этой работы оформляются в виде письменного отчета об оценке рыночной стоимости, который затем передается заказчику.

Проводимые социальные опросы населения показывают, что наиболее популярными видами мебели являются кухонные гарнитуры, мягкая мебель, диваны, журнальные столики, тумбы под ТВ аппаратуру, кресла, кровати, корпусная мебель, письменные столы, спальные гарнитуры, платяные шкафы,. Несколько меньшую популярность среди населения нашей страны имеют книжные шкафы, гарнитуры гостиной и жилой комнаты, компьютерные столы, кухонная мебель со встроенной бытовой техникой, встроенная мебель а также шкафы-купе. Качество готовой мебели определяется как свойствами так и качеством используемых для ее изготовления мебельных материалов, которые по российскому законодательству должны быть обязательно сертифицированы.

Потенциал российского рынка мебели высок. В Российской Федерации среднедушевое использование мебели оценивается в ориентировочно 110 долларов на человека в год. В развитых странах использование мебели на душу населения доходит до 250 долларов на человека в год

Номенклатура предметов мебели достаточно широка, поэтому для проведения точной и оперативной оценки важно предоставить независимому оценщику подробные сведения об оцениваемых объектах. К таким сведениям относятся: название мебели, ее производитель, модель, год выпуска (год ввода в эксплуатацию), балансовая стоимость. Если такие параметры как модель и производитель установить невозможно, то по этим предметам нужно указать название, материалы изготовления и размеры.

Стоимость работ по оценке мебели зависит от количества оцениваемых предметов, при этом при возрастании общего количества предметов, стоимость оценки одной единицы заметно снижается.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector