Корректировка на год постройки дома при оценке квартиры

Метод парных продаж в оценке недвижимости

Основным подходом к оценке жилой недвижимости является сравнительный подход, суть которого заключается в определении стоимости объекта оценки на основании его сравнения с аналогичными объектами. Разумеется, аналоги в большинстве случаев несколько отличаются от оцениваемого объекта, поэтому оценщику приходится вводить соответствующие корректировки. Существует множество способов расчета корректировок, но все их можно разделить на две категории методов: количественные и качественные. Одним из самых обсуждаемых является метод парных продаж (МПП), который относится к количественным способам расчета. В основном, данный метод применяют при оценке жилой недвижимости, но порой его используют и при оценке коммерческих объектов.

Парная продажа – это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному признаку, например, две идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.

Рассмотрим самый простой вариант расчета корректировок методом парных продаж – расчет по одной паре аналогов. Определим корректировку на разницу в этаже и типе санузла.

Характеристики

Объекты

Площадь

Этаж

Цена продажи, тыс. руб.

Характеристики

Объекты

Пара

Цена продажи, тыс. руб.

Итоговая корректировка, тыс. руб.

Скорректированная цена, тыс. руб.

Количество пар, которое необходимо подобрать для расчета корректировки, ничем не регламентируется. Однако использование всего одной пары, скорее всего, не является вполне корректным – ряд источников, в частности С.В. Грибовский, предупреждает о ненадежности расчета поправок, полученных по одной паре продаж.

Оценщики, не применяющие метод анализа парных продаж, обычно ссылаются на некорректные результаты, получаемые при использовании данного метода из-за проблемы поиска необходимых аналогов.

«Мы не пользуемся методом парных продаж при оценке жилой недвижимости, так как на практике почти нереально найти два объекта, отличающиеся только одной характеристикой», — объяснила Тарата Ольга, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Получается, что основная проблема кроется в отборе достаточного количества пар аналогов, точнее в отсутствии требуемого времени на поиски.

«Действительно, особенно там, где рынок недвижимости не развит. Метод парных продаж мы используем при расчете поправочных коэффициентов, т.к. есть возможность анализируем всю совокупность объявлений, размещенных в Интернете и собираемых системой Еstimatica.pro. За квартал набирается достаточное количество пар-аналогов, чтобы произвести корректные расчеты», — прокомментировал Филимонов Михаил, руководитель информационно-аналитического центра ООО «ЭЛСО».

Рассмотрим пример расчета корректировки на этаж методом парных продаж на основе данных системы Estimatica.pro.

Пример. Расчет корректировки на этаж методом парных продаж в системе Estimatica.pro

Требуется: определить корректировку на этаж (1 этаж и средний)

1 этап. Подбор пар для расчета методом парных продаж

Сегмент рынка: жилая недвижимость

Системой было подобрано 64 пары аналогов. Аналоги каждой пары расположены в одном доме и расположены соответственно на первом и среднем этажах.

Характеристики

пара 1

пары 2-63

пара 64

Актуальность

Источник

Город

Адрес

ул. Кунарская, 16

Район

Пояс

Год постройки

Планировка

Комнаты

Материал стен

Этаж

1

4

1

4

Этажность

Площадь

Балкон/лоджия

Санузел

Мебель

Ремонт

Цена

Цена м2

2 этап. Статистическая обработка данных

1. По каждой паре определяется значение понижающей корректировки. Корректировка понижающая, так как предполагается, что квартиры на первом этаже стоят дешевле аналогичных квартир на средних этажах.

Характеристики

пара 1

пара 2

пары 3-63

пара 64

Цена

Цена м2

Понижающая корректировка

2. Вся совокупность корректировок обрабатывается статистическим методами. Определяются:

• среднее арифметическое значение;
• медиана – число, характеризующее выборку: ровно половина элементов выборки больше медианы, другая половина меньше медианы;
• мода – наиболее часто встречающее значение в выборке;
• среднеквадратическое отклонение по выборке – наиболее распространённый показатель рассеивания значений корректировок вокруг среднего арифметического значения;
• коэффициент вариации – отражает степень разбросанности значений корректировок;
• коэффициент осцилляции – отражает относительное колебание крайних значений корректировок в выборке вокруг средней;
• доверительный интервал – с определенной вероятностью содержит неизвестное значение корректировки. Чем шире интервал, тем выше неточность. Определяется следующим образом: минимальное значение — из медианы вычитается среднеквадратическое отклонение (далее как СКО); максимальное значение – к медиане прибавляется СКО.

Среднеквадратическое отклонение по выборке

Рис. 1. Выборка корректировок:

Основным показателем, характеризующим однородность данных, является коэффициент вариации. В статистике принято считать, что, если значение коэффициента менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Мы видим, что выборка корректировок однородна, так как коэффициент вариации составляет 8,99%.

3. Выборка очищается от экстремумов – оставляются только те значения корректировок, которые попадают в доверительный интервал. Таким образом, формируется новая выборка очищенных корректировок.

Рис. 2. Выборка очищенных корректировок:

4. Для очищенной выборки в целях проверки снова рассчитываются значения:

Среднеквадратическое отклонение по выборке

Коэффициент вариации снизился, также уменьшился коэффициент осцилляции – теперь он составляет 13.30%, что удовлетворяет общепринятому требованию к его величине: на практике считается приемлемым, если коэффициент осцилляции поправки не превышает 15-20%.

3 этап. Итоговое значение корректировки

Таким образом, итоговая корректировка определяется на основании только тех данных, которые попадают в определенный диапазон значений. То есть интервал сужается, чтобы выборка получилась более однородной.

Поскольку очищенная выборка удовлетворяет требованиям к коэффициентам вариации и осцилляции, итоговым принимается значение корректировки, равное медиане – 0,91.

Когда можно применять метод парных продаж?

Несмотря на логичность метода, он остается одним из самых спорных. Почему? Во-первых, в его основе лежит предположение, что связь отдельных характеристик объекта с его ценой линейна, и иррациональная составляющая стоимости пренебрежительно мала. Тогда как на реальном рынке стоимость объекта не всегда определяется исключительно его свойствами, к тому же связь между некоторыми характеристиками объекта и его стоимостью может быть мультипликативной. Кроме того, часто в отчетах учитывается минимальное количество ценообразующих факторов, тогда как С.В. Грибовский, например, насчитывает их до 12, и каждый подразделяет на несколько категорий.

На форумах оценщиков, однако, участники часто советуют применять метод парных продаж в оценке недвижимости.

«Для определения корректировки на разницу площадей можно сделать анализ методом парных продаж или, подобрав много схожих аналогов, построить кривую зависимости стоимости квадратного метра от площади, построить линию тренда, получить формулу зависимости и применить ее в расчетах. Процедура, кроме подбора аналогов, занимает в программе Excel 2-3 минуты», — рекомендует один из наиболее активных пользователей.

Применение метода парных продаж с использованием матричной алгебры подробно описывает в своей монографии С.В. Грибовский. В этом случае аналоги могут отличаться больше, чем одной характеристикой, поэтому для расчета корректировок и оценки стоимости составляется система линейных уравнений.

О границах применимости метода парных продаж писали также М.Э. Аббасов и Н.П. Баринов. М.Э. Аббасов пришел к выводу, что метод парных продаж можно использовать только в том случае, когда интервалы варьирования цен аналогов не пересекаются.

Рис. 3. Непересекающиеся интервалы варьирования цен аналогов:

Причем для корректного применения метода необходимо, чтобы средние цены сравниваемых аналогов отличались не менее чем в 7 раз, что в корне противоречит требованиям к подбору аналогов при расчете количественных корректировок. При близкой к реальности полуторной разнице в средних ценах товаров можно уложиться в требуемую «точность» определения поправки только при разбросе цен аналогов на рынке, меньшем 5%.

А январе 2016 года портал Estimatica.info проводил вебинар «Расчет корректировок методом парных продаж». Видеозапись вебинара:

При подготовке статьи были использованы:

1. Аббасов М.Э. Метод «парных продаж». Границы применимости. — Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, (URL: http://www.cpa-russia.org/news/499/)

2. Баринов Н.П., Аббасов М.Э. Метод «парных продаж». Еще раз о границах применимости. — Журнал Оценочная Деятельность ОD, №1 /3, 2014, с.83-86 (с сокращениями) http://smao.ru/files/magazine/2014/SMAO_final.pdf

Статью подготовила Наталья Ничкова

Определение корректировок для рынка жилой недвижимости

экономические науки

• Батычек Елена Сергеевна , студент
• Киселев Дмитрий Евгеньевич , кандидат наук, доцент
• Провоторова Екатерина Юрьевна , студент
• Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет

• МЕТОД ПАРНЫХ ПРОДАЖ
• КОРРЕКТИРОВКИ ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
• СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Похожие материалы

Активность рынка жилой недвижимости обуславливает применение сравнительного подхода как основного при определении рыночной стоимости. В соответствии с ФСО № 7 (п. 22 д) оценщик при определении стоимости сравнительным подходом может использовать качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Метод количественных корректировок является методом который наиболее часто применяется при оценке жилой недвижимости. При его использовании проводится сравнение каждого объекта аналога с объектом оценки. Учитывая, что каждый объект недвижимости уникален и обладает своим набором качественных и количественных ценообразующих факторов, то выявленные различия необходимо скорректировать.

В практике оценки квартир в качестве основных элементов сравнения, по которым производятся корректировки, выступают: условия рынка (скидки к ценам предложений), площадиь квартиры (общая, жилая, кухни), этаж расположения, наличие балкона/лоджии, состояние помещений квартиры, тип дома, тип санузла, транспортная доступность.

При этом оценщик, сталкивается с необходимостью обоснования каждой применяемой в расчете корректировки, и это во многом зависит от «пользователя» отчета об оценке стоимости, в качестве которого в большинстве случаев выступает кредитная организация. Некоторые банки позволяют использовать специализированные сборники для оценщиков, в которых приведены диапазоны корректирующих коэффициентов для различных типов недвижимости и элементов сравнения, другие настаивают на необходимости расчета значения каждой корректировки.

При необходимости расчёта поправки как правило используют:

1. метод корреляционно-регрессионного анализа;
2. метод парных продаж.

Корреляционно-регрессионное моделирование предполагает построение модели, описывающей зависимость стоимости недвижимости от ценоформирующих характеристик.

Метод парных продаж предполагает анализ нескольких объектов недвижимости, для выявления продажи двух объектов, которые идентичны, за исключением одной ценообразующей характеристики, которая и определяет разницу в цене, а она в свою очередь является количественным значением корректировки.

Для определения значений корректировок методом парных продаж была сформирована выборка квартир в первом квартале 2015г. на вторичном рынке жилой недвижимости г. Волгограда с количеством предложений 340, полученных из открытых источников информации (https://www.avito.ru/volgograd, http://realty.vdv-s.ru/), с уточнением параметров предложений по телефону и от риэлтерской компании.

Учитывая, что местоположение является определяющим ценообразующим фактором, то для определения значений корректировок, квартиры были сгруппированы по административным районам г. Волгограда и дополнительно каждый район был разбит на сектора (к примеру Дзержинский район: «Жилгородок», «Семь ветров», «Ангарский», «По проспекту Жукова»). Также следует отметить, что расчеты велись по цене предложения 1кв.м. общей площади квартир.

В качестве элементов сравнения по которым определены значения корректировок были выбраны:

1. тип санузла (совмещенный / раздельный). Наличие раздельного санузла для жильцов является более предпочтительно, чем совмещенного. Основная проблема совмещенного санузла это неудобство пользования санузлом несколькими жильцами;
2. этаж расположения (крайние этажи / средний этаж). Наибольшим спросом обладают квартиры расположенные на средних этажах. Отрицательными факторами квартир расположенных на первом этаже являются: низкий уровень инсоляции, возможность появления неприятных запахов из подвала, низкий уровень расположения окна и т.д. Отрицательными факторами квартир расположенных на верхнем этаже являются: вероятность протечки крыши, повышенная температура в помещении и т.д.
3. тип дома (кирпичный / панельный). Кирпичный тип дома обладает рядом преимуществ в сравнении с панельным типом: тепло- и звукоизоляция, экологичность, долговечность и т.д.
4. наличие балкона или лоджии. Наличие балкона и/или лоджии является дополнительным улучшением и при приобретении потенциальными покупателями такой квартире отдается предпочтение (при прочих равных условиях).

Данные по парным продажам, представлены в табличной форме, и расположены в порядке возрастания.

Табл. 1. Результаты расчета значений корректировок методом парных продаж

Корректировка на год постройки дома при оценке квартиры

Кирове и Кировской области.

Так как в нашей работе объекты-аналоги являются актуальными по состоянию на ноябрь 2013 г. , а дата оценки — 22 ноября 2013 г. , то корректировка на давность продажи (предложения) составляет 0%.

Корректировка на отличие цены предложения от цены сделки определяется в каждом конкретном случае на основании данных о возможности торга.

На основании данных риэлтерских фирм «Финансы и недвижимость» (Спасская, 18, 32-04-78), РиэлтПрофи (г. Киров, Нововятский р-н, ул. Пушкина, д.28а, 21-16-53, 21-16-52), «Город» (Киров, ул. Спасская, 18, этаж 3, офис 36, тел.

АfбўЗ·№└x▌ыЩi▌┘Lу▐3r?зm·╚─▄3я■№╡фTСц╜g▐>: Данное исследование учитывает опыт и методологические основы, наработанные в ходе проведения исследований Омского межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости, начиная с 2011 г., учитывая также самые современные разработки рабочей группы по исследованию рынка недвижимости Комитета по оценочной деятельности Ассоциации Российских Банков. Ценообразование недвижимости это деятельность субъектов по формированию цен объектов на рынке, в т.ч. путем их взаимодействия, основанная на объективных экономических законах спроса и предложения, ключевых принципах и структуре ценообразующих факторов. Принципы ценообразования — постоянно действующая структура формирования цены объектов на рынке, определенная на основе объективных экономических законов развития рыночной экономики, и прежде всего закона стоимости, законов спроса и предложения.

Корректировка на год постройки дома при оценке квартиры лейфер

Для земельного участка увеличение площади приводит к снижению удельной стоимости 1 кв.м., в то время как чем большая площадь участка находится в едином объекте недвижимости (расчет удельной величины которой проводится исходя из площади основного строения), тем выше удельная стоимость строения. В Таблице 12 представлена физическая и экономическая шкалы влияния площади земельного участка в составе единого объекта недвижимости на удельную стоимость объекта, рассчитанную от площади жилого дома. Таблица 12. Физическая и экономическая шкалы фактора масштаба земельного участка в составе единого объекта недвижимости.
до 600 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. более кв.м. 0,953 1,000 1,019 1,047 1,063 1,071 Таблица 13. Матрица применения корректировки на площадь к удельной цене единого объекта недвижимости, рассчитанной по отношению к удельной цене единого объекта недвижимости.
В зависимости от количества выполненных операций строительных работ и качества примененных материалов можно выделить следующие интервалы шкалы физических состояний данного фактора: Без отделки объект недвижимости не имеет внутренней отделки, а представлен исключительно конструктивными элементами стенами, возможно перегородками, перекрытиями, оконными и дверными проемами. Черновая отделка данный этап отделки включает черновую штукатурку стен, стяжку, которые требуют финишных покрытий, подготовки под чистовую отделку. Под чистовую отделку конструктивные элементы подготовлены под нанесение декоративных покрытий: ошпатлеваны стены, потолок, чистовая стяжка; разводка систем коммуникаций под установку сантехнических приборов.

В ходе исследования сегмента рынка «индивидуальное жильё» выявлены следующие типы объектов (подсегментов), которые встречаются на открытом рынке: Частные дома индивидуальные жилые дома на соответствующих земельных участках постройки ХХ века (ориентировочно до 2000-х годов, как правило, имеющие существенный физический износ) и построенные после 2000 года, площадность основного строения (без учета веранд и дополнительных построек) в большинстве случаев находится в диапазоне до 100 кв.м., строительство велось индивидуальными застройщиками или массово. Коттеджи индивидуальные жилые дома на соответствующих земельных участках, как правило, постройки конца ХХ века и после 2000-го года, площадность таких объектов близка к 100 кв.м. и более.
Киров достаточно доступной информации по предложениям к продаже аналогичных объектов.

В соответствии с процедурой реализации данного метода оценщиком был проанализирован рынок аналогичных объектов посредством просмотра информации Интернет-сайта www.dom 43.ru., www.stranicy.ru.

В настоящей работе для расчета стоимости сравнительным подходом выбраны пять аналогичных объектов; все аналоги — реальные предложения на рынке недвижимости г. Кирова по состоянию на ноябрь 2013 г. , расположенные в этом же микрорайоне, что и объект оценки.

В работе были сравнены и сопоставлены объект оценки с объектами-аналогами по двум компонентам:

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 м2 квартир.

Однако, на рынке могут встречаться ситуации и состояния объекта, при которых уторговывание может выходить за пределы указанного экспертами диапазона. 1.2 Ликвидность объектов Ликвидность это возможность продать объект в минимальные сроки и по наиболее выгодной цене, то есть ликвидность это временной показатель скорости оборота недвижимости на рынке. Ликвидность объекта оценки определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. На рынке выделяют три уровня ликвидности: низкая, средняя и высокая.ликвидность объекта оценки определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости.

Расчет и внесение поправок

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Порядок внесения корректировок следующий:

• ? рыночные условия;
• ? местоположение;
• ? физические характеристики.

Права. В рамках данной работы объекты-аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Корректировка не вводилась.

Значение корректировки составляет (+/—) 0%.

Условия финансирования сделки. Цены, по которым выставлены объекты-аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Значение корректировки составляет (+/—) 0%.

Условия продажи. Все выбранные объекты-аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, в результате можно сделать заключение, что цены на аналоги не подвержены нетипичным для рынка недвижимости условиям продажи.

Значение корректировки составляет (+/—) 0%.

Дата предложения, выставления объекта на рынок. Анализ приводимых в отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами. Дата оценки сопоставима с датой выставления объектов на продажу, поправка не вводилась.

Значение корректировки для всех выбранных объектов-аналогов составляет —10%.

Снижение цены в процессе торгов. В процессе ведения переговоров покупателям часто удается снизить цену предложения. Однако понижение чаще всего бывает незначительным. В редких случаях при обнаружении скрытых дефектов происходит значительное понижение стоимости.

Источником информации является или собственник недвижимости, или агент, представляющий его интересы. Представители собственников объектов-аналогов № 1, 4 в ходе телефонного разговора сообщили, что торг отсутствует, однако при заключении сделки собственники могут изменить свое решение относительно величины скидки на торг. Представители собственников объектов-аналогов №2,3 сообщили, что торг возможен, однако точную величину скидки не указали. Значение корректировки определено для Московской области по справочнику расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 15, 2014 г. под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича). Скидка на торг составила 9,5%.

Значение корректировки для объектов-аналогов № 1, 2, 4 составляет 0%; для объекта-аналога № 3 составляет —9,5%.

Местоположение. Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости. Объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения, имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. В данном случае (рис. 1) все выбранные объекты- аналоги и оцениваемый объект расположены в одном жилом комплексе, поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки составляет (+/—) 0%.

Материал стен. Материал стен здания, в котором расположены квартиры, как правило, влияет на их стоимость. Квартиры, расположенные в кирпичных домах, дороже квартир, расположенных в панельных, так как строительство кирпичных домов — трудоемкая и дорогостоящая работа. Выбранные объекты-аналоги, расположены

Рис. 1. Местоположение объектов-аналогов и объекта оценки Источник: http://maps.yandex.ru — Яндекс.Карты.

в монолитно-кирпичных домах; оцениваемый объект — в панельном доме. Следовательно, введение корректировки не требуется.

Значение корректировки составляет (+/—) 0%.

Этажность. Объекты-аналоги и объект оценки расположены в одном многоэтажном жилом доме. Таким образом, поправка на этажность не вводилась.

Значение корректировки составляет (+/—) 0%.

Этаж. Квартиры, расположенные на первых и последних этажах, отличаются в цене от квартир, расположенных на средних этажах. Все объекты-аналоги расположены на средних этажах, объект оценки расположен на последнем этаже, корректировка не вводилась.

Значение корректировки составляет (+/—) 0%.

Состояние дома. Поправки на состояние мест общего пользования влияют на цену очевидным образом. В данном случае состояние таких мест для объекта оценки аналогично состоянию объектов-аналогов.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Наличие парковки. Поправки на наличие парковки влияют на цену очевидным образом. В данном случае оцениваемый объект и все объекты-аналоги имеют подземный паркинг, однако машино-место приобретается отдельно и не входит в стоимость квартиры. Оценщик не вводил корректировку на наличие парковки.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Наличие лифта. Объект оценки и объекты-аналоги расположены в многоэтажном доме, оборудованном лифтами, введение корректировки не требуется.

Значение корректировки составляет (+/—) 0%.

Количество комнат. Количество комнат в квартире является ценообразующим фактором. Объекты-аналоги № 1, 2, 4 и оцениваемый объект имеют две комнаты, объект-аналог № 3 — три комнаты, поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Общая площадь. Обычно при прочих равных условиях большие по площади квартиры продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Характер зависимости определен на основе обработки статистических данных о реальных продажах. Объекты-аналоги и объект оценки имеют сопоставимую площадь; корректировка не вводилась.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Жилая площадь. Квартиры с большей жилой площадью, при прочих равных условиях, обычно стоят дороже. Данная информация получена на основе статистической обработки выборки жилых объектов. Объекты-аналоги и объект оценки имеют несопоставимую жилую площадь.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Площадь кухни. Обычно при прочих равных условиях квартиры с большими по площади кухнями продаются по более высокой в пересчете на единицу площади цене. Найденные объекты-аналоги имеют сопоставимую по площади кухню с оцениваемым объектом.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Санузел. Наличие в квартире раздельного санузла является преимуществом по сравнению с аналогичными квартирами с совмещенным санузлом. В данном случае объекты-аналоги № 1, 3, 4 так же, как и объект оценки, имеют раздельный санузел, объект-аналог № 2 имеет совмещенный санузел, поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Наличие балкона (лоджии). Объект-аналог № 1 не имеет балкона (лоджии). Объекты-аналоги № 2, 3, 4, как и объект оценки, имеют лоджию (балкон), поэтому поправка не вводилась.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Вид из окон. Окна объекта оценки выходят во двор, как и окна объектов-аналогов; корректировка не требуется.

Значение корректировки составит: (+/—) 0%.

Состояние квартиры. Поправки на состояние квартиры влияют на цену очевидным образом. При расчете поправок возможно использовать затратный подход, т.е. стоимость дополнительных улучшений на 1 кв. м общей площади помещений (по данным ремонтных организаций), метод парных продаж, метод на основе обработки статистических данных. Согласно визуальному осмотру объект оценки находится без отделки, как и объекты-аналоги № 1,2, 4. Объект-аналог № 3 находится в состоянии чистовой отделки.

В соответствии с информацией специалистов строительных организаций, также организаций, специализирующихся на ремонте помещений (http://flatsrem.ru, http://www.eremont.ru, http://www. masters-home.ru), стоимость материалов составляет 40—50% стоимости ремонтных работ. Поэтому стоимость материалов рассчитана как 45%.

Для расчета поправок была определена стоимость различного вида ремонта за 1 кв. м. Затем эти данные были введены в сводную таблицу с учетом стоимости материалов (табл. 2—8).

Расчет средней стоимости косметического ремонта

Отчет № с-008/2-17/07-12 об оценке рыночной стоимости квартиры (стр. 3 )

Требует ремонта (без ремонта)

Без отделки, черновая отделка

Хорошее (выполнен ремонт)

Полная строительная отделка

Евроремонт, дизайнерский ремонт

Требует ремонта (без ремонта)

Без отделки, черновая отделка

Хорошее (выполнен ремонт)

Полная строительная отделка

Евроремонт, дизайнерский ремонт

7.4 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Понятие наилучшего и эффективного использования, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенного на нем здания с наилуч­шей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и фи­нансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и эффективном использовании представляет собой посылкой для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и эффективного использования объекта использо­вались три основных критерия анализа:

Физическая возможность — физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и эффективного использования на рассматриваемом участке. С физической точки зрения здание при определенных вложениях пригодно для даль­нейшей эксплуатации.

Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого исполь­зования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования. Правовое положение оцениваемого объекта не противоречит общему статусу градо­строительной зоны размещения объекта.

Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использо­вания объекта может обеспечить чистый доход собственнику.

Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта

Оценщик полагает, что наиболее эффек­тивным использованием объекта является его прямое назначение — использование в качестве жилого помещения. Поэтому оценщик не рассматривал другие варианты исполь­зования Объекта оценки.

8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

8.1 Основные этапы процесса оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчета;

4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

8.2 Применение затратного подхода

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объекта оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам СНИПам и т. п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощренного» приобретения жилья, когда покупатель – частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

8.3 Применение доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т. е. будущий собственник не планирует сдавать ее в аренду с целью извлечения дохода.

Во вторых, несмотря на существующий в Челябинском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаем нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

8.4 Применение сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи
аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли – продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли – продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т. е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т. п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли – продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов со следующими сопоставимыми характеристиками с объектом оценки:

— условия совершения сделки;

— местоположение и окружение.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Оценщик учел следующие виды корректировок, которые представлены в таблице.

Полученным после внесения корректировок стоимостям – индикаторам объектов – аналогов экспертным путем были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счел необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле – продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т. к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т. н. «торг».

Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлтеров. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты). Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости Челябинского региона, Оценщик не вводил дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки.

Анализируя представленные на открытом рынке объекты-аналоги, оценщик пришел к выводу, что при подаче объявления в средства массовой информации и периодическую печать продавцы обычно завышают общую площадь квартиры, так как округляют дробные значения в большую сторону. Так же в свидетельствах о государственной регистрации права на недвижимость в общей площади квартиры учитывают площадь, приходящуюся на балкон. По этой причине общая площадь типовых аналогичных квартир отличается друг от друга.

Учитывая выше сказанное, оценщик предлагает в рамках данного отчета за единицу сравнения взять 1 м2 общей площади квартиры ввести корректировки на отличия сравниваемых квартир и вычислить стоимость объекта оценки.

1. Тип дома. Ввод корректировки не требуется

2. Дата предложения. Ввод корректировки не требуется, так как дата предложения всех объектов соответствует дате оценки
.

3. Год постройки дома. Все сравниваемые объекты построены в один период – корректировка не требуется.

4. Этаж. По данным, полученным от ведущих риэлтерских компаний, квартира, при расположении ее на крайних верхних и нижних этажах может стоить дешевле на 1% — 3%. Принимаем корректировки: