3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как внести изменения в градостроительный план

Как внести изменения в генплан онлайн в Подмосковье

В конце 2017 года в Московской области была завершена масштабная работа по обеспечению всех муниципалитетов генеральными планами и правилами землепользования и застройки. В рамках данной работы было разработано около 450 документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Генплан для жителей является документом, где содержатся ответы на важнейшие вопросы по строительству дорог, детских садов и школ, поликлиник и больниц, объектов культуры и спорта и др. О том, как получить услугу по внесению изменений в генеральный план поселения или горокруга в Подмосковье, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что такое генеральный план поселения

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Генеральный план поселений, городских округов — документ территориального планирования, который содержит:

— положение о территориальном планировании;

— карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;

— карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;

— карту функциональных зон поселения или городского округа.

Порядок и сроки получения услуги

Решение о внесении изменений в генеральный план поселения, городского округа формируется 39 рабочих дней.

Решение принимается только при наличии утвержденного генерального плана поселения, городского округа.

Предложения о внесении изменений в генплан направляются заявителями в инициативном порядке. Подать заявку можно по ссылке.

Результатом станет выдача решения об учете предложения о внесении изменений в генеральный план или отказ.

Необходимые документы

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Для получения услуги необходимо представить:

— документ, подтверждающий право на объект недвижимости;

— согласие участников долевой собственности на земельный участок, объект капитального строительства;

— фрагмент карты предполагаемого изменения функционального зонирования территории с материалами по обоснованию изменений;

— фрагмент карты предполагаемого изменения границ населенного пункта (в случае изменения границ населенного пункта) с материалами по обоснованию изменений;

— фрагмент карты предполагаемого размещения объектов местного значения с материалами по обоснованию внесения изменений в генеральный план в текстовой форме;

— заявление о принятии решения об учете предложений;

Основания для отказа

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Отказать в приеме документов могут, если:

— обращение об учете предложений в проекте внесения изменений в генеральный план поступило в отношении территории, генеральный план которой не утвержден;

— гражданин обратился без документа, удостоверяющего личность;

— гражданин обратился без документа, удостоверяющего полномочия представителя заявителя;

— представлен неполный комплект документов, необходимых для принятия решения;

— истек срок действия документа, удостоверяющего личность;

— документы содержат подчистки и исправления текста;

— документы содержат повреждения, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание;

— некорректно заполнены обязательные поля в форме интерактивного запроса на РПГУ;

— представлены некачественные электронные копии документов на РПГУ;

— обнаружены противоречивые сведения в заявлении и приложенных к нему документах;

— заявитель не является правообладателем земельного участка;

— предложение об установлении функциональной зоны пересекает границы населенных пунктов;

— предлагаемые изменения противоречат ограничениям, установленным зонами с особыми условиями данной территории и зонами планируемого размещения объектов транспортной инфраструктуры;

— предложены изменения в отношении несформированного земельного участка.

В предоставлении услуги могут отказать, если:

— прекращены права заявителя на земельный участок после регистрации заявления;

— предлагаемые изменения противоречат утвержденным документам территориального планирования Московской области;

— предлагаемые изменения могут привести к невозможности обеспечения эксплуатации существующих или планируемых для размещения объектов федерального значения, объектов регионального и местного значения;

— принято решение Градостроительного совета Московской области, основанное, в том числе, на отрицательном заключении центральных исполнительных органов государственной власти Московской области, органов местного самоуправления, с которыми осуществляется взаимодействие при принятии решения;

— предложения рассмотрены в судебных органах дел об установлении права собственности, границ, площади, разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, в отношении которых поступила заявка.

Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это градостроительный документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки земельного участка, в том числе:

  • границы земельного участка и зон действия публичных сервитутов;
  • минимальные отступы от границ земельного участка;
  • информацию о видах разрешенного использования земельного участка;
  • требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке — площади объекта, площади застройки, этажности и т. д.;
  • информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия;
  • информацию о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.

Другими словами, ГПЗУ — это документ, который фиксирует, что можно построить на земельном участке и какие есть ограничения строительства. ГПЗУ является основанием для дальнейшего проектирования и строительства объекта.

Порядок получения ГПЗУ

В Москве ГПЗУ подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области — Главархитектурой Московской области.

Подача заявления для получения градостроительного плана земельного участка осуществляется согласно положениям административного регламента, в электронной форме:

Заявителями могут выступать физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, которые являются правообладателями земельных участков, по отношению к которым проведена процедура государственного кадастрового учета.

Документы, необходимые для получения ГПЗУ:

  • заявление на получение ГПЗУ (посредством внесения соответствующей информации в электронную форму);
  • документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (доверенность);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) здания, строения, сооружения, помещения, расположенные на соответствующем земельном участке (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости).

Заказ и выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно, а вот внесение изменений в ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ требует финансовых затрат, которые определяются в каждом конкретном случае индивидуально.

Срок получения ГПЗУ составляет не более 20 рабочих дней. При этом, согласно ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, срок действия ГПЗУ составляет 3 года.

Внесение изменений в ПЗЗ

В случае если правообладателя земельного участка не устраивают разрешенные параметры строительства и виды разрешенного использования земельного участка или назначение здания, предусмотренные ГПЗУ, или необходимо провести реконструкцию здания, а параметры ГПЗУ это не предусматривают (например, в ГПЗУ указано «по существующему положению»), единственным выходом из сложившейся ситуации будет внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы.

Правила землепользования и застройки — это документ, который содержит карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Другими словами, ПЗЗ — это документ, который дает ответ на вопрос «Разрешено ли строить и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города.

Основными причинами внесения изменений в ПЗЗ являются:

  1. Узаконивание самовольного строительства или самовольной реконструкции здания.
  2. Изменение ТЭПов при реконструкции здания: общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и т. д.
  3. Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ).
  4. ПЗЗ не предусматривают или ограничивают возможности нового строительства.
  5. Ошибка в действующем ГПЗУ — когда предельные параметры строительства противоречат друг другу.

Важно! ПЗЗ является утвержденным документом, и органы самоуправления имеют право отказать во внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Сроки изменения в ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ всегда индивидуальны и в среднем составляют около 8–12 месяцев.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы утверждены Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Внесение изменений в ПЗЗ регулирует Постановление Правительства Москвы № 457-ПП от 17.05.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ в Москве выглядит следующим образом:

  1. Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).
  2. Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.
  3. Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (совместные слушания, ГЗК и т. д.).
  4. В случае одобрения проекта готовятся распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и проект внесения изменений в ПЗЗ.
  5. Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ.
  6. Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области

В Московской области органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Главархитектура Московской области. Главархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, а исполнителями являются НИИ Проект и НИиПИ градостроительства.

Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ Московской области такой же, как в Москве:

  1. Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).
  2. Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.
  3. Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти.
  4. Утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом.

Внесение изменений в ГПЗУ при узаконивании (легализации) самостроя

При согласовании (узаконивании) самостроя или произведенной незаконной реконструкции здания в обязательном порядке требуется внесение изменений в ГПЗУ, точнее в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в части изменения предельных допустимых параметров строительства, назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка.

Подробнее об узаконивании (легализации) самостроя смотрите здесь .

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для оперативного решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2 раз в месяц под председательством мэра Москвы Собянина С.С. или заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш.

«Прохождение» ГЗК — это «страшный сон» для заказчиков при внесении изменений в ПЗЗ и, соответственно, получении ГПЗУ. Не более 20 % заявлений, поданных на комиссию, рассматриваются положительно. При этом даже если у Вас есть «положительное решение» комиссии, выписку из протокола заседания комиссии и передачу документов на публичные слушания можно ждать год, а то и дольше.

В круг вопросов, входящих в компетенцию ГЗК, входят:

1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:

  • о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
  • о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
  • об одобрении проектов территориальных схем, а также отраслевых схем, обеспечивающих выполнение градостроительных решений в рамках реализации государственных программ г. Москвы;
  • о необходимости подготовки проектов планировки территории;
  • о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
  • об одобрении проектов зон охраны объектов культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов, устанавливаемых в границах зон охраны объектов культурного наследия;
  • об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.

2. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:

  • о предоставлении земельных участков без проведения торгов;
  • об изменении цели предоставления земельных участков;
  • о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
  • об изменении, расторжении, прекращении договоров аренды земельных участков, предусматривающих строительство, реконструкцию и размещение объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия;
  • об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически в 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, требуется прохождение ГЗК, в частности:

  • оформление или переоформление земельных отношений с городом;
  • узаконивание (легализация) самостроев;
  • смена функционального назначения здания;
  • изменение ВРИ земельных участков и т. д.

Как внести изменения в градостроительный план

Линейные объекты можно строить в соответствии с проектом планировки и межевания территории. Кто может получить градостроительный план земельных участков? До вступления в силу ФЗ ГПЗУ можно было запросить на любой земельный участок и, как вариант, проконтролировать соседа — соблюдает ли он утвержденные требования. Пошаговая инструкция получения Для обращения в МФЦ за получением градостроительного плана земельного участка необходимо выполнить ряд действий: Взять талон электронной очереди в терминале многофункционального центра. Подать заявление установленного образца. Получить расписку о принятии заявления.

Вход через портал

Линейные объекты можно строить в соответствии с проектом планировки и межевания территории. Кто может получить градостроительный план земельных участков? До вступления в силу ФЗ ГПЗУ можно было запросить на любой земельный участок и, как вариант, проконтролировать соседа — соблюдает ли он утвержденные требования.

Пошаговая инструкция получения Для обращения в МФЦ за получением градостроительного плана земельного участка необходимо выполнить ряд действий: Взять талон электронной очереди в терминале многофункционального центра.

Подать заявление установленного образца. Получить расписку о принятии заявления. Необходимые документы В соответствии с частью 6 статьи Внимание Требование иных документов не законно подтверждение данной позиции — Письмо от Заявитель имеет право приложить технические условия, упростив, таким образом, работу органам, уполномоченным на предоставление услуги.

Все данные, необходимые для заполнения ГПЗУ, проверки полномочий заявителя, проверки правового статуса земельного участка органы архитектуры должны запрашивать самостоятельно.

Заявление на получение Бланк заявления на получение градостроительного плана земельного участка через МФЦ на федеральном уровне не установлен, поэтому в муниципальных центрах он может незначительно различаться. К сведению предполагаемый вид использования, объект который планируете построить; возможную нагрузку энергетических ресурсов. В этом случае нужно знать, что законодательством допускается отсутствие данной информации.

Скачать образец заявления в МФЦ можно здесь. Сроки получения В соответствии с ч. По лучшим муниципальным практикам данный срок составляет 14 дней. Когда могут отказать в получении градостроительного плана? Дополнительная информация В настоящее время Минстроем подготовлен проект внесения изменений в котором сформулированы основания для отказа. Практически все они соответствуют указанным выше. Отказ можно обжаловать в судебном порядке Если Вы получили ГПЗУ, но размеры территории застройки, указанные в документе, вас не устраивают, то вы можете запросить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства или обратиться за внесением изменений в правила землепользования и застройки.

Отклонение от предельных параметров можно получить в трех случаях: земельный участок меньше минимально установленной нормы; инженерно-геологические условия не позволяют осуществить строительство в соответствии с предоставленным планом; конфигурация территории не позволяет построить без нарушения установленных отступов.

В течение месяца ваше ходатайство будет рассмотрено и, будет предоставлен отказ с указанием причины или запущена процедура внесения изменений. Получить ГПЗУ можно в электронном виде в личном кабинете на портале государственных и муниципальных услуг г.

Москва, Триумфальная площадь, д. В МФЦ можно обратиться, чтобы открыть личный кабинет на портале гос. Режим работы — с 8. В данном случае заявки на услуги, указанные вами в комплексном запросе будет заполнять специалист центра. Данное нововведение значительно позволило сократить время на посещение — не нужно брать несколько талонов и заполнять отдельные заявления, специалисты МФЦ сделают это самостоятельно.

Внести изменения в градостроительный план земельного участка станет проще

Внесение изменений в градостроительный план Градостроительный план земельного участка ГПЗУ — основополагающий документ при осуществлении любого строительства, реконструкции. Как правило, необходимость внесения изменений в градостроительный план возникает у правообладателей земельных участков для последующего строительства и реконструкции объекта капитального строительства. Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Градостроительный план участка содержит его градостроительный регламент и требуется для подготовки и государственной экспертизы проектной документации, для получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. Сам по себе градостроительный план земельного участка не устанавливает градостроительный регламент, а лишь закрепляет режим использования участка, установленный правовыми актами. К сожалению, правообладатели земельных участков, при обращении в административные органы зачастую сталкиваются как просто с волокитой и затягиванием процесса, так и с техническими ошибками в документах. Вместе с тем, в настоящее время в арбитражных судах сформировалась устойчивая практика по пресечению подобного рода злоупотреблений и восстановлению нарушенных прав заявителей.

Глава 8. Внесение изменений в Правила. Действие Правил по отношению к градостроительной документации Статья Основания и право инициативы внесения изменений в Правила 1. Основаниями для рассмотрения вопроса о внесении изменений в настоящие Правила являются: несоответствие Правил Генеральному плану, возникшее в результате внесения в Генеральный план изменений; поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Внесение изменений в процедуру выдачи градостроительного плана земельного участка

Когда нужно вносить изменения в градостроительный план земельного участка Когда нужно вносить изменения в градостроительный план земельного участка Каждый землевладелец, желающий построить коттедж или особняк, знаком с документом под названием градостроительный план земельного участка ГПЗУ. Он наглядно показывает, где можно возводить здание: на каком расстоянии от дороги, соседей, линий коммуникаций. Также здесь подробно расписано, какими характеристиками должна обладать постройка — этажность, материал стен и пр. На основании градостроительного плана участка разрабатывается проект и выдается разрешение на строительство. Этот документ помогает придерживаться требований и соблюдать ограничения. Однако выполнять эту функцию он может только в том случае, если описанная в нем ситуация полностью соответствует действительности. Ведь со времени выдачи ГПЗУ могут произойти различные перемены, и некоторые из них должны быть внесены в план.

Внесение изменений в градостроительный план

Однако ответом от Кемерово, ул. Рудничная, находится согласно градостроительному плану от

Инструкция по заполнению градостроительного плана земельного участка и внесению изменений

Крупнейшая бесплатная информационно-справочная система онлайн доступа к полному собранию технических нормативно-правовых актов РФ. Огромная база технических нормативов более тысяч документов и полное собрание национальных стандартов, аутентичное официальной базе Госстандарта. Все электронные копии представленных здесь документов могут распространяться без каких-либо ограничений. Поощряется распространение информации с этого сайта на любых других ресурсах. Каждый человек имеет право на неограниченный доступ к этим документам! Каждый человек имеет право на знание требований, изложенных в данных нормативно-правовых актах! Поиск документов в информационно-справочной системе: от 2 сентября г.

Изменение градостроительного плана

Документы на тему статьи Градостроительный план земельного участка: что это такое? Градостроительный план земельного участка — это результат деятельности по планированию застройки населённого пункта, оформленный в виде документа. Оформляется на каждый строящийся объект, встраивая его в существующий контекст городской застройки и устанавливая регламент строительства каждого возводимого здания и сооружения. Выполняет функцию разрешения начала строительных работ, основанных на согласовании с местной администрацией и отделом архитектуры. ГПЗУ относится к виду административных услуг, предоставляемых муниципалитетом: гражданам населённого пункта; предприятиям, организациям, учреждениям. Его требуется получить собственником земельного участка или арендатором ЗУ предварительно — до начала возведения капитального строения. ГПЗУ — это резолюция, отражающая правила и нормативы, применяющиеся для конкретно возводимого объекта, с учётом архитектурных и градостроительных требований. Подробнее выяснить, где и как получить ГПЗУ можно в другой нашей статье.

Андрей Сухов: «ГПЗУ с 1 июля этого года фактически становится выпиской из ПЗЗ»

Изменение параметров ГПЗУ Изменение градостроительного плана При необходимости внести изменения в градостроительный план земельного участка для увеличения границ возможной застройки, возможно изменение статуса права землепользователя арендатор или собственник. В случае если существует необходимость получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, эти параметры градостроительного плана могут быть изменены решением Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга. Также возможно изменение вида использования земельного участка. Данное решение может быть принято Комиссией на основании поданных документов и заключений о возможности изменения вида землепользования.

CSoft и Межевая коллегия. Кадастровый учет. Поэтому, планируя строительство или работы по реконструкции объекта капитального строительства, находящегося в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, необходимо подать заявку в Комитет по градостроительству и архитектуре КГА. Градостроительный план используется для разработки проектной документации и принятия решений по таким вопросам, как получений разрешения на строительство объекта либо его ввод в эксплуатацию, а также определение границ застраиваемого участка. При необходимости внести изменения в градостроительный план земельного участка для увеличения границ возможной застройки, возможно изменение статуса права землепользователя арендатор или собственник. Также возможно изменение вида использования земельного участка. Данное решение может быть принято Комиссией на основании поданных документов и заключений о возможности изменения вида землепользования. Однако составление пакета документации, согласование его в соответствующих инстанциях, получение положительных заключений, организация и проведение общественных слушаний по этому поводу— довольно сложная и деликатная сфера деятельности, требующая профессионального подхода и серьезного опыта в данной сфере. Мы уже успешно реализовали множество крупных Проектов.

Досудебный внесудебный порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий бездействия , принятых осуществляемых в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный внесудебный порядок обжалования не является для заявителя обязательным. В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя.

ГПЗУ приобрёл новый облик Ранее в числе обязательных документов, необходимых для получения разрешения на строительство новых объектов и реконструкцию существующих капитальных построек, являлся градостроительный план земельного участка ГПЗУ. В соответствии с этим законом как в Градостроительный кодекс РФ, так и в целый ряд федеральных законов были внесены соответствующие изменения, коснувшиеся в частности, утраты сил частей Причиной такого положения дел стало изменение в порядке застройки участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства ИЖС , личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населённого пункта ЛПХ , а также участков, предоставленных для садоводства и ведения дачного хозяйства. И порядок этот стал регулироваться новой статьёй Теперь же вернёмся к ГПЗУ. Итак, о новом облике ГПЗУ по порядку.

По каким правилам строить, если изменилось градостроительное регулирование после выдачи градостроительного плана земельного участка

Правообладатели земельных участков могут осуществлять их застройку при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (ст.263 ГК).

Однако процесс застройки занимает достаточно длительное время и требует весьма существенных капитальных вложений, а градостроительное регулирование подвержено изменениям, причем не всегда предсказуемым.

На портале zakon.ru уже поднимался вопрос о том, каким образом изменение градостроительных регламентов может повлиять на тех застройщиков, которые еще не получили разрешения на строительство (см.: https://zakon.ru/blog/2017/2/11/o_gradostroitelnom_plane_zemelnogo_uchastka). Однако, вопрос не утрачивает своей актуальности и требует дальнейшего обсуждения.

Одним из первых шагов, который совершают застройщики на пути к возведению объекта капитального строительства, является получение градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ).

В ГПЗУ включается информация обо всех существенных параметрах строительства, в том числе сведения о применимых градостроительных регламентах и об ограничениях использования земельного участка.

Ч. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса оптимистично заверяет застройщика о том, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Казалось бы, никакой проблемы нет, и застройщик как минимум на 3 года надежно защищен броней ГПЗУ от всех ветров перемен.

Обращаясь за выдачей разрешения на строительство, застройщик рискует столкнуться с отказом, основанным на ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса.

Если разобраться в невероятно громоздких грамматических конструкциях, использованных в этой норме, то окажется, что уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство не только при несоответствии проектной документации градостроительным требованиям, указанным в ГПЗУ на дату выдачи этого документа, но и в случаях несоответствия проекта неким «иным ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство».

И вот эта фраза «и (или) иным ограничениям», не содержащимся в ГПЗУ, создает, как говорилось в старом анекдоте, «проклятую неопределенность», поскольку данная норма не конкретизирует, о каких же именно «ограничениях» идет речь. Подразумевал ли законодатель ограничения прав или ограничения использования территорий, а может быть так завуалировано право уполномоченных органов понудить застройщиков следовать любым изменениям, которым будет подвергнуто градостроительное регулирование? Цена ответа на этот вопрос во многих случаях – это временные и капитальные затраты застройщиков на стадии архитектурно-строительного проектирования, а также на проведение экспертизы проектной документации.

Так, например, застройщик, получив ГПЗУ на земельный участок, допускающий размещение на нем здания бизнес-центра, разработал проект, получил положительное заключение экспертизы проектной документации, выполнив все требования, указанные в ГПЗУ и вдруг, после обращения за выдачей разрешения на строительство, ему отказывают, ссылаясь на то, что «правила игры поменялись» и что теперь участок под застройку расположен на территории, скажем, исторического поселения, где планируется тишайшая жизнь без всяких бизнес-центров.

В связи с тем, что какие-либо разъяснения по этому вопросу отсутствуют, а цена ошибки весьма высока, попробую предложить решение с политико-правовых позиций.

Итак, ГПЗУ является документом информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Основной целью подготовки и выдачи этого документа является наиболее полное информирование застройщика об установленных на дату выдачи ГПЗУ градостроительных регламентов и строительных нормах и правилах, соблюдение которых в силу требований ст. 263 Гражданского кодекса является необходимым условием реализации права застройки.

Очевидно, что за время разработки архитектурного проект могут измениться градостроительные регламенты, могут возникнуть и исчезнуть зоны с особыми условиями использования, а также может произойти множество иных событий, наличие которых существенным образом влияет на процесс строительства.

В связи с этим должны быть весьма четко и недвусмысленно определены те риски отказа в выдаче разрешения на строительство в силу изменения обстановки после выдачи ГПЗУ, которые должен принять на себя застройщик, и те риски, бремя которых не может быть возложено на застройщика.

Для этого необходимо проанализировать состав информации, включаемой в ГПЗУ. Такая информация не является однородной. В ГПЗУ отражаются сведения, содержащиеся как в нормативно-правовых актах (в частности, в Правилах землепользования и застройки), так и в документах, не имеющих нормативно-правового характера (например, сведения о санитарно-защитных зонах). Отдельно, в этой статье сказано, что в ГПЗУ должны содержаться сведения об ограничениях использования земельного участка.

Представляется, что не могут быть возложены на застройщика те риски изменения обстановки, которые связаны с изменением нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности. Такой подход может быть основан на том предположении, что, информируя застройщика о содержании нормативно-правовых актов, в частности о применимых градостроительных регламентах, органы публичной власти допускали возможность осуществления такого строительства с определенным архитектурным обликом, а следовательно, риск изменения таких допущений может и должен быть возложен именно на органы публичной власти, именно им придется смириться с тем, что их представления о прекрасном в области урбанистики изменились. В связи с этим, требования по обновленным градостроительным регламентам, требованиям к градостроительным регламентам, проектам планировок и т. п. должны быть направлены только в будущее, т. е. к тем проектам, для разработки которых ГПЗУ не были получены к моменту вступления в силу соответствующих изменений в нормативно-правовые акты.

Но изменения могут коснуться не только нормативно-правового регулирования. Так, за период проектирования земельный участок, планируемый под застройку, может оказаться в границах санитарно-защитной зоны или недалеко от участка могут обнаружить редчайший памятник культуры, который всеми силами надо охранять. Возникновение таких ситуаций сложно спрогнозировать на стадии выдачи ГПЗУ и они охватываются правовым регулированием ст. 56 Земельного кодекса.

Однако статья 56 Земельного кодекса включает различные по своей природе ограничения прав – это изменение природоохранных требований, которые также, как и изменение градостроительного регулирования, зависят от органов публичной власти, а также изменения, обусловленные установлением зон с особыми условиями использования.

И хотя содержание ст. 56 Земельного кодекса тоже далеко от совершенства, поскольку норма содержит не исчерпывающий перечень ограничений, а включает туманную отсылочную формулировку об «иных ограничениях использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами», которая может толковаться сколь угодно широко, данная норма оперирует более конкретным, чем в ч. 10 ст. 51 Градостроительного кодекса, понятием — ограничение прав. Представляется, что после выдачи ГПЗУ на застройщика может быть возложен только риск, связанный с возникновением тех ограничений, которые обусловлены установлением режима зон с особыми условиями использования. Исчерпывающий перечень таких зон определен в ст. 105 Земельного кодекса. Необходимость их установления определяется не усмотрением органов власти и их представлением о должном градостроительном облике подведомственной им территории, а необходимостью защиты публично значимых интересов таких, как жизнь и здоровье граждан; безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства; обеспечение сохранности объектов культурного наследия и др. И вот риск возникновения таких ограничений прав может быть возложен на застройщика. Можно предположить, что застройщик, выбирая площадку для будущего строительства, должен проявить достаточную степень осмотрительности, чтобы предвидеть возникновение подобных ситуаций. Кроме того, для тех случаев, когда зоны с особыми условиями исключают и ограничивают возможность застройки, Земельный кодекс предусматривает механизм компенсации убытков, причиненных установлением таких зон (ст. 57.1 Земельного кодекса). Таким образом, возложение на Застройщика риска невозможности получения разрешения на строительство по причине возникновения на участке застройки режима зон с особыми условиями использования будет компенсироваться правом на возмещение понесенных в результате возникновения такой невозможности убытков.

Анализируя поставленную проблему, становится ясно, что поставить точку в этом вопросе пока невозможно, поскольку предлагаемый автором подход ставит множество новых вопросов, требующих детального анализа положений Земельного кодекса и об ограничениях прав на землю, и о правовом режиме зон с особыми условиями использования, и о механизме компенсации убытков, возникающих от таких зон. Однако, решение данной проблемы имеет существенное практическое значение для справедливого распределения рисков в сфере градостроительной деятельности, а настоящая статья является, своего рода, приглашением обсуждать этот вопрос и обмениваться заинтересованных лиц опытом и имеющейся положительной и не очень практикой.

Градостроительный план земельного участка

Юристы нашей компании расскажут как получить или внести изменения в градостроительный план земельного участка, помогут в случае отказа в выдаче ГПЗУ. Этот документ содержит информацию об ограничениях и возможностях застройки конкретной территории. Здесь же указаны предельные параметры объектов недвижимости и особенности расположения сооружений на участке.

Без ГПЗУ не получится подготовить грамотную проектную документацию или получить разрешение на строительство. С его же участием объект вводится в эксплуатацию. Если параметры готового сооружения расходятся с информацией из градостроительного плана, такое здание нельзя будет эксплуатировать. Однако этот документ можно изменить.

Применяется ГПЗУ в отношении капитальных объектов недвижимости и строений разной степени завершенности. Он может потребоваться:

  1. Когда проводятся только подготовительные работы к строительству;
  2. Началось возведение дома или иного сооружения;
  3. Собственник жилья или другого имущества собирается проводить реконструкцию;
  4. Если работы по созданию или переделке объекта завершены.

Состоит градостроительный план земельного участка из нескольких обязательных пунктов:

  • границы надела и допустимые отступы;
  • сведения о градостроительном регламенте;
  • наличие возможности деления участка;
  • отсутствие такой возможности;
  • виды инженерных коммуникаций;
  • вид разрешенного использования территории;
  • данные о присутствии памятников культуры и т.п.

За разработкой этого документа надо обращаться в местные органы власти. Наши юристы помогут оформить его в сжатые сроки.

Как получить градостроительный план земельного участка?

Придется составлять заявление в бумажном или электронном формате. Его направляют в Комитет градостроительства и архитектуры местного муниципалитета. Подать запрос можно лично, по почте, через многофункциональный центр или в цифровом виде. С ходатайством вправе обратиться:

  1. Собственник участка – физическое лицо;
  2. Иной правообладатель – организация или ИП.

К заявлению нужно приложить кадастровые документы и правоустанавливающие бумаги на землю. Также потребуется:

  • описание местоположения коммуникаций;
  • условия подключения к инженерным сетям;
  • выписка из реестра недвижимого имущества;
  • результаты топографической съемки;
  • технические паспорта всех объектов.

После обращения дается месяц на подготовку ГПЗУ. Если уполномоченные органы откажутся выдавать этот документ, придется обжаловать такое решение. При повторном отказе следует обратиться в суд. Заручившись поддержкой наших экспертов, вы исключаете риск отказа и сокращаете сроки подготовки нужных бумаг.

Изменение градостроительного плана земельного участка

Подобное действие может потребоваться, когда обнаружились расхождения в топографическом плане или иных характеристиках ГПЗУ. Также собственники наделов могут обратиться за корректировкой плана, если сменился вид разрешенного использования надела. Либо исправления вносят по другим причинам. Главное, чтобы имелось документальное подтверждение наличия оснований для внесения изменений.

В процессе корректировок на схемы плана наносят новые топографические знаки, но в целом структура остается прежней. Помимо чертежей, к обновленному плану прикладывается текстовая часть, где раскрывают внесенные изменения. Процедура проводится следующим образом:

  1. Нужно получить действующий градостроительный план;
  2. Подготовить документы, подтверждающие наличие изменений;
  3. Представить основания для корректировки ГПЗУ;
  4. Составить обращение в уполномоченный орган (местный муниципалитет);
  5. Подать все бумаги и заявление в Комитет градостроительства и архитектуры.

Если в изменении плана откажут, придется обжаловать это решение сначала на досудебной стадии, а затем в суде. Наши юристы с гарантией внесут изменения, даже если вы уже создали объект недвижимости, отличающийся от действующего плана. Мы соберем нужные документы, составим заявление и защитим ваши интересы в суде, если потребуется.

Поможем получить или изменить ГПЗУ на Ваш земельный участок!

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

    Решения сложных вопросов

    Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

    Представительство в регионах

    Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector