Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства 2020

Как взыскать неустойку с застройщика?

Одна из наиболее популярных тем обсуждений среди участников долевого строительства — это взыскание неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры и машиноместа (а также апартаментов, нежилых помещений и др.) по договорам участия в долевом строительстве. Учитывая тот факт, что около половины современных новостроек сдаются с нарушением сроков строительства, желающих отсудить законную неустойку становится все больше.

Расчет суммы законной неустойки (и штрафа), которую имеет право получить участник долевого строительства, производится на основании формулы, указанной в Федеральном законе 214-ФЗ и с помощью калькулятора на нашем сайте.

КАЛЬКУЛЯТОР НЕУСТОЙКИ

Застройщик передал квартиру позже срока договора долевого участия? Значит пора взыскивать неустойку. Рассчитайте размер неустойки, используя наш калькулятор.

Калькулятор использует актуальные на 2019 год (с учетом федерального закона и судебной практики) правила и порядок расчёта неустойки и штрафа.

О НЕУСТОЙКЕ И ШТРАФЕ

Современное законодательство Российской Федерации и судебная система обеспечивают надежную защиту прав участников долевого строительства, приобретающих квартиры, апартаменты, нежилые помещения и машиноместа в новостройках. Отношения застройщика и участников долевого строительства регулируются, преимущественно, двумя законами: Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей». Фактические же проигрыши участников долевого строительства в судах по делам взыскания неустойки, как правило, связаны с юридическим не профессионализмом дольщиков или их представителей, изъянами документального подтверждения просрочки застройщика и, изредка, ошибками судов.

В соответствии с указанными нормативными правовыми актами РФ каждый участник долевого строительства, получивший объект долевого строительства по акту приема-передачи с нарушением срока, имеет право на законную компенсацию (в виде неустойки).

Судебная практика свидетельствует, что при наличии фактической просрочки передачи квартиры в подавляющем большинстве случае суды встают на сторону участников долевого строительства. Присуждение выплат по 214-ФЗ практически неизбежно. Однако, размер неустойки, присуждаемой судами, остается очень разным. Требования дольщика могут быть удовлетворены на 5% (т.е. снижены в 20 раз), а могут быть удовлетворены и на 100%. В среднем, снижение суммы неустойки производится судами общей юрисдикции в 4-5 раз. Большинство решений об этом ярко свидетельствуют. Вместе с тем, арбитражные суды (рассматривающие экономические споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями), как правило, не снижают неустойку более чем в 2 раза. Т.е. удовлетворяют требования к застройщику или полностью в 100% размере или наполовину.

Чтобы взыскать неустойку в существенном размере (т.е. через арбитражный суд) экономически и юридически продвинутая часть участников долевого строительства обращается к профессиональным юридическим компаниям, занимающимся взысканием неустойки в арбитражных судах. К сожалению, не все юридические компании обладают достаточным опытом в этом вопросе, поэтому выбор такой компании следует делать с учетом имеющейся у нее собственной практики и изучения имеющихся судебных решений по аналогичным делам. Этот принцип применим и к любому другому юридическому вопросу, имеющемуся у клиента.

При взыскании неустойки важно понимать, что последнее слово в присуждении той или иной суммы неустойки остается за арбитражным судом, а он учитывает не только профессионализм подготовки документов и правовые позиции сторон, но историю взаимоотношений с участниками судебного процесса в прошлом. Поэтому, как бы там ни было, а репутация юристов в суде имеет далеко не последнее значение, и, по нашему мнению, сильно влияет на исход процесса. Именно поэтому самостоятельная работа по взысканию неустойки часто не дает ожидаемого результата, поскольку суд не высоко оценивает усилия «новичков» с любой из сторон разбирательства.

ДЕЙСТВИЯ СОБСТВЕННИКА

Алгоритм (шаги) по взысканию неустойки:

• Отправка досудебной претензии
• Выбор юрисдикции для подачи иска (арбитраж или общая юрисдикция)
• Первая инстанция
• Апелляция
• Исполнительное производство

По делам взыскания неустойки и штрафа соблюдение досудебного порядка обязательно. При нарушении досудебного порядка урегулирования спора (несмотря на то, что это является формальностью и застройщик все равно ничего не выплачивает добровольно) исковое заявление будет оставлено без рассмотрения (в лучшем случае) или же в удовлетворении претензий участника долевого строительства будет и вовсе отказано (в этом случае иск повторно подать будет уже нельзя).

В претензии важно правильно рассчитать сумму неустойки, указать реквизиты для оплаты и другую информацию (включая ссылки на законы и т.д.), требующуюся для формального соблюдения досудебного порядка и минимизации его судебного оспаривания со стороны застройка.

Что же необходимо сделать дольщику, чтобы шанс на полное удовлетворение законных требований существенно вырос? Как снизить вероятность успешного ухода девелопера от ответственности?

Ответы на эти вопросы знают квалифицированные юристы «Лигал Мил» (Legal Mill) – юридической компании, специализирующейся на спорах с застройщиками в Москве и Московской области с 2013 года, и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — с 2017 года.

Эффективно взыскивать неустойку возможно только при наличии опыта судов с разными компаниями, при наличии самой свежей текущей практики в различных судах и понимании специфики работы с конкретным застройщиком. Если же в арсенале специалистов нет хотя бы одного из указанных трех элементов, то правовая позиция становится менее эффективной и результат работы менее предсказуемым.

Что требуется от юриста:

• Знать и умело оперировать материальными и процессуальными нормами законодательства РФ
• Знать юридические уловки строительных компаний
• Обладать харизмой и уметь грамотно представлять правовую позицию в суде

Внимательность к обстоятельствам дела клиента, элементы новаторства юристов Legal Mill и традиционный педантизм при подготовке к разбирательству – Ваша гарантия хорошего судебного решения.

До подачи иска специалисты готовят претензию и направляют ее застройщику. За всю нашу многолетнюю практику было всего два случая, в которых строительная фирма добровольно удовлетворила законные притязания участника долевого строительства в претензионном порядке. В настоящее время, добровольно претензии по неустойке не удовлетворяются, рассчитывая на существенное снижение суммы неустойки судом (вплоть до полного отказа), а также существенно затягивая процесс разбирательства с целью полного ухода от выплат в стадии последующей неплатежеспособности или банкротства.

Очевидно, что спор с застройщиком тем успешнее для дольщика, чем раньше он начался.

В исковом заявлении указываются следующие требования:

• Неустойка (рассчитывается по формуле)
• Штраф (в размере 50% от суммы неустойки)
• Убытки (например, на аренду квартиры)
• Компенсация морального вреда (только в судах общей юрисдикции)
• Судебные расходы (стоимость юридических услуг и госпошлина)
• Другие расходы (например, стоимость почерковедческой экспертизы)

РАСЧЕТ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ

Как же рассчитывается ее размер для физических лиц?

Стоимость объекта (по договору, руб.) х Срок просрочки (дней) х (1/300 ключевой ставки) х 2

Приведем пример: Стоимость квартиры составляет — 8 млн. рублей, просрочка передачи квартиры 120 дней, ключевая ставка (с 17.09.2018) — 7,5%

Неустойка = 8 000 000 * 120 * 7,5% * 1/300 * 2 = 480 000 рублей

И это только размер неустойки.

Давайте прибавим к этой сумме иные денежные притязания, полагающиеся участнику долевого строительства

• Предположим, в период просрочки (4 месяца) дольщик арендовал другую квартиру стоимостью 25 т.руб/мес. — 100 000 руб.
• Штраф (по Закону о защите прав потребителей) (50% от суммы неустойки + убытки) — 290 000 руб.
• Стоимость юридической защиты — 50 000 руб.
• Госпошлина (в арбитражном суде) — 20 400 руб.

Итого с застройщика можно взыскать:
Общую сумму = 480 000 + 100 000 + 290 000 + 50 000 + 20 400 = 940 400 рублей

Вот такая может получиться полная сумма к взысканию при профессиональном подходе и грамотной юридической защите прав участника долевого строительства. И, заметим, присуждение всей этой суммы более чем реально при обращении в «Лигал Мил».

На странице с калькулятором ДДУ Вы можете произвести расчет размера неустойки и штрафа с учетом актуальных данных о ключевой ставки Банка России

Стоит ли «прощать» сумму неустойки застройщику, не исполнившему свои обязательства по договору участия в долевом строительстве? Все больше и больше дольщиков считают, что не стоит. Кроме того, взысканная неустойка — это очень хороший дополнительный источник доходов для владельцев недвижимости в новостройке — в том числе для последующего их использования для качественного ремонта и обустройства.

Правильно поступают те дольщики, кто обращается в суд и делают это сразу. И еще правильнее поступают те, кто идет туда не сам, а использует услуги надежной юридической компании с опытом соответствующей работы. Квалифицированная юридическая помощь полностью освобождает дольщика от рисков непрофессионального проигрыша в суде и позволяет не отвлекаться в своей текущей жизнедеятельности на судебный процесс. Опытные юристы и адвокаты «Лигал Мил», в среднем, добиваются выплат неустойки по каждому делу в 2-3 раза большем размере, чем рядовые дольщики и менее профессиональные юридические фирмы, а также мы вдвое чаще в итоге выплачиваем выигранную неустойку, чем в среднем по рынку, так как знаем как взыскать деньги с застройщика после выигрыша в суде и делаем это очень быстро.

Калькулятор неустойки по ДДУ

Формула расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве в точности соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

Внимание! Если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то неустойка рассчитывается в двойном размере. А если юридическое лицо — то в однократном.

Расчет неустойки онлайн

Как взыскать неустойку с застройщика без предоплаты смотрите здесь.

С выигранными делами в судах можно ознакомиться тут.

Скачать образец досудебной претензии можно здесь.

О претензии к застройщику после подписания акта приема-передачи квартиры читайте тут.

Важные изменения в расчетах пени

• С 1 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к ключевой ставке ЦБ
• С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Данным калькулятором пользуются юристы разных компаний, включая самих застройщиков, поскольку его расчеты соответствуют действующему законодательству и округлены по математическим правилам с точностью до 1 копейки.

Важно! Федеральный закон № 214-ФЗ направлен, в первую очередь, на защиту участников долевого строительства (слабой стороны договора) перед застройщиками (сильной стороной договора).
Именно поэтому если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то при просрочке передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка в двойном размере.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Для определения размера штрафных санкций утверждена формула расчета неустойки по ДДУ:

РН = (ЦД * КП * СР/100) / СД

• РН – размер неустойки;
• КП – количество просроченных дней;
• ЦД – цена договора;
• СР – утвержденная ставка рефинансирования/ключевая ставка;
• СД – статус дольщика. Если юридическое лицо, то 1/300, если физическое, то 1/150.

Ставка рефинансирования

Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2016 года ставка рефинансирования привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.

Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Изменение ставки рефинансирования/ ключевой ставки за 5 лет

• с 29.07.2019 по сегодня — 7,25%
• с 17.06.2019 по 28.07.2019 — 7,50%
• с 17.12.2018 по 16.06.2019 — 7,75%
• с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
• с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
• с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
• с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
• с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
• с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
• с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
• с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
• с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
• с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
• с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
• с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
• с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
• с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
• с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
• с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
• с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
• с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
• с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
• с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
• с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
• с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
• с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ

Посчитать неустойку вы можете самостоятельно, используя наш калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ :

Калькулятор процентов при расторжении ДДУ здесь

Выкупаем неустойку по 214-ФЗ по ДДУ!

Проверить платежеспособность Застройщика можно здесь

Работаем только на результат и без предоплаты.

У нас самое большое количество дел по неустойки в Арбитраже!

Самостоятельный расчет неустойки по ДДУ:

В соответствии со ст.6, 214-ФЗ от 20.12.2004 г.: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Так как ставка рефинансирования в настоящий момент идентична с ключевой ставкой, следовательно нужно смотреть ключевую ставку.

Формула расчета калькулятора неустойки по 214 фз:

В соответствии с Указанием Банка России «О размере ставки рефинансирования Банка России» ставка рефинансирования ЦБ РФ с декабря 2018 г. составляет 7,75 %. Актуальную ставку рефинансирования можно посмотреть здесь.

1/300 ставки рефинансирования — 7,75/300=0,0258

Двойной размер Ставки составляет -7.75/150=0,05166

Начало периода просрочки:

Просрочка считается со дня, следующего за датой передачи квартиры, предусмотренной Вашим Договором долевого участия (к примеру: «Застройщик обязан передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок до 01.01. 2017 г.»). Следовательно, начало периода просрочки необходимо считать с 02 .01.2017 г.

Иногда проблематично определить дату, когда Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства, если она не прописывается однозначно в договоре. Это делается намерено, чтобы Вам отказали во взыскании Неустойки. К примеру, в договоре может быть следующее описание даты передачи квартиры дольщику: «Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию».

О дате введения дома в эксплуатацию в договоре не указано ни слова. В такой ситуации можно попробовать зацепиться за разрешение на строительство. То есть, если на момент заключения договора долевого участия разрешение выдано было, к примеру, до 01.01.2017 г., то можно предположить, что Вас ориентировали именно на эту дату плюс 3 месяца. Но гарантий, что суд будет потворствовать указанной логике, нет.

«Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию. Ориентировочный срок введения в эксплуатацию 01.01.2017 г. Застройщик имеет право без согласования с Дольщиком перенести срок ввода в эксплуатацию, но не более одного раза.»

Впоследствии Застройщик воспользовался указанным правом и перенес срок ввода в эксплуатацию, сразу с запасом на несколько лет вперед, чтобы точно нельзя было взыскать Неустойку. Тем не менее данное положение ничтожно в силу закона, но только если Вы сами не пошли на встречу застройщику и не подписали дополнительное соглашение о переносе сроков. В этом случае ничего не попишешь.

Сумма договора:

Тут все просто: Указывайте сумму, которую Вы заплатили по договору.

Нюанс, если Вы купили квартиру по договору цессии: стоимость квартиры 10 000 000 рублей, а Цессионарий (лицо, которое уступило Вам свои права по договору долевого участия) заплатил всего 5 000 000 рублей (то есть, Застройщик фактически получил 5 000 000 рублей).

В такой ситуации необходимо указывать сумму, указанную в договоре долевого участия. Существует немногочисленная судебная практика, позволяющая взыскать Неустойку с полной стоимости договора цессии (сумма, уплаченная за уступку права требования), но вероятность удовлетворения подобных исков мала.

Взыскание неустойки с застройщика оплата по факту!

Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не хотите ждать? Мы выкупим вашу неустойку. Оплата в день обращения.

Взыскание неустойки по договору долевого участия

Неустойка от застройщика по договору долевого участия

Заключая договор долевого участия (ДДУ), дольщик фактически финансирует строительство своего жилья. Застройщик, привлекая деньги будущих собственников квартир, обязуется построить дом в установленный договором срок.

Установленные договором сроки соблюдают далеко не все застройщики, причем причины могут быть как объективными (проблемы с поставкой стройматериалов, выход из строя оборудования и пр.), так и субъективными (нерациональное использование денежных средств или неправильная организация рабочего процесса).

В соответствии с п. 2 ст. 6 закона «Об участии…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию дольщика застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени) за каждый день нарушения установленного договором срока сдачи дома.

ВАЖНО! Застройщик освобождается от обязанности по выплате неустойки в том случае, если он сдал дом вовремя, но дольщик отказался принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи по не зависящим от застройщика причинам.

Как составляется претензия на неустойку по договору долевого участия

Чтобы получить компенсацию, необходимо направить в адрес застройщика претензию. В ней указываются:

• наименование компании, в адрес которой направляется претензия;
• сведения о заявителе-дольщике, права которого были нарушены (Ф.И.О., адрес и контактный телефон);
• название документа;
• сложившиеся обстоятельства с указанием установленного договором и нарушенного застройщиком срока;
• требование о выплате неустойки со ссылкой на п. 2 ст. 6 ФЗ № 214;
• расчет размера обязательного платежа;
• реквизиты счета, на который должны быть перечислены деньги;
• дата составления претензии.

Документ подписывает заявитель — сам дольщик или его представитель. Подать претензию можно:

1. Лично, передав ее представителю застройщика. При этом документ составляется в двух экземплярах — один передается на рассмотрение, а второй, с отметкой о получении, остается у дольщика.
2. По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату.

Срок рассмотрения претензии — 30 дней с момента подачи застройщику. Однако в договоре может быть указан иной срок рассмотрения претензий. В таком случае сторонам стоит руководствоваться именно им.

Если застройщик откажется удовлетворять требования, заявленные дольщиком, факт обращения к нему в претензионном порядке станет основанием для подачи искового заявления в суд. В этом случае помимо неустойки застройщику придется заплатить штраф в размере 50% от суммы выплаты (п. 6 ст. 13 закона «О защите…» от 07.02.1992 № 2300-1) за нарушение своих обязательств, а также возместить дольщику расходы на услуги юриста и прочие судебные издержки.

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214 сумма неустойки определяется исходя из установленной Центробанком РФ ставки рефинансирования, действующей на момент передачи квартиры или подачи претензии.

Формула, по которой делается расчет суммы неустойки по договору долевого участия, следующая:

Н = 1/150 × Ср × Ц × Дпр,

• 1/150 — коэффициент, применяемый, если получателем неустойки является физическое лицо (для юридических лиц применяется коэффициент 1/300);
• Ср — ставка рефинансирования, установленная Центробанком;
• Ц — цена квартиры;
• Дпр — число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.

Расчет суммы неустойки: пример

Чтобы понять, как рассчитывается размер неустойки, рассмотрим конкретный пример.

Срок сдачи квартиры стоимостью 2 541 000 руб. был установлен на 10.09.2018. С 11.09.2018 исполнение обязательств считается просроченным.

Фактически объект был сдан 01.11.2018. Просрочка составила 52 дня. Ставка рефинансирования на тот момент — 7,5%. При таких условиях расчет будет таким:

Н = 1/150 × 0,075 × 2 541 000 × 52 = 66 066 руб.

Итоги

Итак, нарушение застройщиком установленного срока сдачи многоквартирного дома влечет за собой возникновение у него обязательств по уплате дольщикам неустойки за каждый день просрочки. Размер компенсации рассчитывается исходя из ставки рефинансирования, действующей в момент сдачи объекта или обращения дольщика с претензией (исковым заявлением), стоимости объекта недвижимости, а также количества дней просрочки. Чтобы взыскать с застройщика неустойку, дольщику необходимо направить в его адрес претензию с соответствующим требованием. Если она останется без ответа, дольщик вправе обратиться в суд — в этом случае застройщик выплатит не только компенсацию, но и штраф за неисполнение требований в досудебном порядке, а также оплатит все судебные расходы.

Калькулятор неустойки по ДДУ (214 ФЗ)

На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.

Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,25% годовых (по состоянию от 26.06.2019).

Калькулятор

Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.

Дата передачи объекта долевого строительства по договору *

Рассчитать на текущее число Ввести реальную дату передачи объекта:

Физическое лицо Юридическое лицо

Считаем по ставке:

* — поля, обязательные для заполнения Рассчитать

Количество дней просрочки: 280

Неустойка: 39 447 руб.

Штраф: 19 724 руб.

Итого застройщик должен оплатить:

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

Когда и за что можно требовать неустойку

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

штраф в размере 50% от неустойки;

штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

компенсацию за моральный ущерб;

возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

оплату судебных издержек.

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Пример первый

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

• до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
• с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
• с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.