4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кадастровый учет помещений в жилом доме

Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов. Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления, в том числе методического органа.

Также обращаем внимание, позиция Минэкономразвития по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), размещаются на официальном сайте Минэкономразвития России в разделе «Недвижимость» (Главная/Документы/Письма Минэкономразвития России, содержащие позицию по вопросам регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости).

В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Относительно раздела жилого дома отмечаем.

Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ). При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю, упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов индивидуального жилищного строительства (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно пункту 17 названных Требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера» (при необходимости), «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж», «План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения» (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом пункта 7 указанных Требований), должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.

На основании статьи 41 Закона N 218-ФЗ:

в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1);

снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).

Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлены статьей 15 Закона N 218-ФЗ.

Обращаем также внимание, что вопросы строительства, реконструкции объектов капитального строительства отнесены к компетенции Минстроя России в соответствии пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038. В этой связи за разъяснениями относительно особенностей осуществления работ по реконструкции объектов капитального строительства с целью их раздела в конкретном случае полагаем целесообразным обратиться в Минстрой России.

Обзор документа

Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Министерство экономического развития
Российской Федерации

  • Направления
  • Макроэкономика
  • Стратегическое планирование
  • ФЦП, ФАИП и ВЦП
  • Развитие конкуренции
  • Малый и средний бизнес
  • Внешнеэкономическая деятельность
  • Противодействие коррупции
  • НИР/НИОКР
  • Государственные гарантии
  • Недвижимость
  • Административная реформа
  • Электронное правительство
  • Корпоративное управление
  • Финансовые рынки
  • Обобщение мониторинга хода реализации государственных программ Российской Федерации, ежеквартальные и годовые сводные доклады
  • Общественный совет
  • Инновации
  • Природопользование
  • Естественные монополии
  • Приватизация федерального имущества
  • Социально ориентированные некоммерческие организации
  • Эффективное управление государственным имуществом
  • Экономика социальной сферы
  • Развитие экономики регионов
  • Институты развития
  • Нормативное и методологическое обеспечение разработки, реализации и оценки эффективности государственных программ
  • Государственно-частное партнерство
  • Общероссийские классификаторы, закрепленные за Минэкономразвития России
  • Стратегическое и территориальное планирование
  • Перспективное пространственное планирование
  • Антикризисные мероприятия регионов
  • Развитие межрегионального и приграничного сотрудничества
  • Социально-экономическое развитие Арктической зоны Российской Федерации
  • Мониторинг хода реализации государственных программ Российской Федерации
  • Свободная экономическая зона на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя
  • Международное инвестиционное сотрудничество
  • Налогообложение
  • Привлечение и сопровождение инвестиций
  • Улучшение бизнес-среды
  • Правительственная комиссия по импортозамещению
  • Информационное обеспечение процессов разработки и реализации государственных программ
  • Прогнозирование параметров сектора государственного управления
  • Евразийская интеграция
  • Подготовка управленческих кадров
  • Анализ социально-экономической эффективности государственных программ Российской Федерации
  • Мониторинг степени внедрения и эффективности использования спутниковых навигационных технологий

Письмо № ОГ-Д23-6026 от 30 апреля 2015 г. относительно государственного кадастрового учета изменений жилых помещений в результате перепланировки

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев обращение в пределах своей компетенции, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Информации, содержащейся в обращении, недостаточно для подготовки ответа по существу вопроса, в том числе, в связи с отсутствием сведений, идентифицирующих описываемый объект недвижимости (адрес, кадастровый номер), запросить в Росреестре конкретную информацию о нем, не представляется возможным.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Относительно постановки на государственный кадастровый учет помещений (комнат) в квартире отмечаем.

Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с положениями части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), пункта 82 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42 (далее – Порядок), в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната; вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

Таким образом, постановка на государственный кадастровый учет комнат в квартире не является результатом преобразования (разделом) такой квартиры (то есть в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения как о квартире, так и сведения о комнатах, расположенных в ней), и такая постановка осуществляется в случае, если не квартира в целом, а расположенные в ней комнаты являются объектами гражданских прав (то есть речь, по сути, идет о коммунальной квартире).

Жилым помещением согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации признается изолированное помещение, являющиеся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В части требований к изолированности или обособленности помещения от других помещений в здании также необходимо учитывать положение части 7 статьи 27 Закона о кадастре.

Позиция Департамента недвижимости относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении изложена в письме Минэкономразвития России от 24 февраля 2014 г. № Д23и-501 (размещено на официальном сайте Минэкономразвития России, в информационно-справочных системах в сети «Интернет»).

При этом необходимо учитывать, что согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Согласно статье 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (часть 3), при этом собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату (часть 5).

Таким образом, право собственности на общее имущество в квартире возникает у собственников помещений в квартире в силу закона и отдельной государственной регистрации не подлежит.

С учетом изложенного, а также положений части 3 статьи 1 Закона о кадастре, части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации при постановке на государственный кадастровый учет комнат в коммунальной квартире, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о жилых помещениях (комнатах) в такой квартире, государственный кадастровый учет помещений вспомогательного использования в качестве самостоятельных объектов недвижимости не требуется.

Относительно подготовки технических планов помещения в результате перепланировки.

Согласно статьям 16, 22 Закона о кадастре государственный кадастровый учет изменений помещения осуществляется на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов, в частности технического плана помещения.

Согласно пункту 13 Требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. № 583 (далее – Требования № 583), если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, в котором находится помещение, проектной документации здания или сооружения, в котором находится помещение, технический паспорт здания или сооружения, в котором находится помещение, или технический паспорт помещения не изготавливался до 1 января 2013 г., сведения о помещении указываются в техническом плане на основании Декларации, подготовленной в соответствии с требованиями к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. № 628 (далее – Требования приказа № 628). Если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения (пункт 13 Требований № 583);

В соответствии с главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ):

  1. перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ);
  2. для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения перепланируемого жилого помещения, документы, в том числе (часть 2 статьи 26 ЖК РФ):
    • заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
    • правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения;
  3. орган, осуществляющий согласование, выдает заявителю или направляет по указанному в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки (часть 5 статьи 26 ЖК РФ, форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266);
  4. предусмотренный частью 5 статьи 26 ЖК РФ документ является основанием проведения перепланировки жилого помещения (часть 6 статьи 26 ЖК РФ);
  5. завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (часть 1 статьи 28 ЖК РФ);
  6. акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (часть 2 статьи 28 ЖК РФ).

Учитывая изложенное, полагаем, что в случае подготовки технического плана помещений, конфигурация которых изменена в результате перепланировки, в том числе в результате объединения помещений, изменения их границ или раздела помещений, такой технический план составляется на основании оформленных в установленном жилищным законодательством порядке проекта перепланировки помещения(й), документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. При этом площадь перепланированных помещений указывается в соответствии с перечисленными документами, копии указанных документов включаются в приложение технического плана, если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия площади помещения, указанной в документах, на основании которых подготовлен технический план, и площади помещения, определенной с учетом требований, установленных приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», в соответствии с пунктом 31 Требований № 583 в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений и расчетов.

Также следует отметить, что в случае представления в орган кадастрового учета технического плана, подготовленного в результате перепланировки помещения(й), без приложения к нему копий проекта перепланировки помещения(й), выданного осуществляющим согласование органом документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, орган кадастрового учета запрашивает копии указанных документов в порядке межведомственного информационного взаимодействия. При этом если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе и ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления, осуществляющего согласование перепланировки жилого помещения, на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии указанных документов, необходимых для государственного кадастрового учета, орган кадастрового учета в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, для устранения причин которого, в рассматриваемом случае, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, на основании которых подготовлен технический план.

С учетом изложенного, полагаем необходимым отметить, что описываемое в обращении помещение 2а (коридор) в результате государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на комнаты, образованные в результате перепланировки, войдет в состав общего имущества коммунальной квартиры.

Постановка на кадастровый учет части дома

Как поставить на кадастровый учёт часть жилого дома?

Есть дом на 2 семьи, которые хотят выделить свою часть в виде самостоятельного объекта, чтобы продать или сдать в аренду.

Закон предусматривает несколько этапов. Сначала определяют, какое определение из законодательства подходит к данному жилому дому: дом блокированной застройки или многоквартирный дом.

Затем изменяют статус индивидуального жилого дома на дом блокированной застройки или на многоквартирный.

Дом признаётся домом блокированной застройки, если части дома обособлены, нет общедомового имущества, есть общая стена и возможно выделение части земельного участка под каждый блок с отдельным выходом.

Тогда каждая из частей дома наделяется собственными характеристиками, которые отличаются от исходного здания. При этом каждый блок относят к тому виду недвижимости, каким был исходный объект, но со своими характеристиками. Затем первоначальное здание перестаёт существовать, а вместо него образуются два похожих объекта со своими характеристиками.

В многоквартирном доме есть общедомовое имущество, поэтому выделяют квартиры или комнаты каждого собственника, оформляют с теми же характеристиками, что и исходный дом.

Начинают процедуру с земельного участка, определяют вид разрешённого использования. Необходимо понять, возможно ли выделить территорию под каждую часть жилого дома. При этом важно соблюдать требования минимальных и максимальных размеров участка.

Какие документы необходимы для постановки на кадастровый учет части жилого дома?

Чтобы провести эту процедуру по документам, понадобится собрать документы из списка

  1. составить технический план всего здания
  2. технический план каждой части дома
  3. получить уведомление о начале и завершении строительства и ввод в эксплуатацию
  4. Документы, которые подтверждают право собственности или использования недвижимости. К ним относятся договор аренды, купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о собственности из Росреестра.

Куда лучше обратиться с постановкой части жилого дома на кадастровый учет?

Кадастровым учётом в России занимается Росреестр. Обращаются туда через офисы в регионах или через МФЦ. Возможно получение услуг в электронном виде. Необходимо подать список документов, заплатить пошлину.

Знаем по опыту, что самые большие трудности возникают у клиентов во время подготовки документов. Иногда оказывается, что собранных бумаг недостаточно, а куда обращаться за дополнительными справками и актами, заказчик не знает. Что делать? Помочь в этой ситуации могут кадастровые специалисты нашей компании.

Как долго длится постановка на кадастровый учет части дома?

При предоставлении полного пакета документов постановка на кадастр занимает 7-18 рабочих дней.

Большую часть времени занимает сбор бумаг из перечисленного списка. От того, насколько правильно оформлены документы, составлены чертежи и планы, будет зависеть, вернёт ли Росреестр документы на дооформление, приостановит процедуру или откажет в регистрации. Основную часть документов для постановки на кадастровый учет части жилого дома оформляют специалисты из «Городской Ассоциации Инженеров Геодезистов». Обратиться к нам можно по телефону или в форме на сайте. Опишите ситуацию, задайте вопрос или закажите обратный звонок. Мы подготовим информацию и свяжемся с вами.

Какие проблемы могут возникнуть при постановке на кадастровый учет части жилого дома?

Как правило, если соблюдены все законные требования, постановка на кадастровый учёт проходит без осложнений. Однако в ряде случаев возможен отказ, приостановка регистрации со стороны Росреестра.

Кроме стандартных случаев, когда документы подал человек, не имеющий права представлять интересы владельца, возможен ряд ситуаций. Приведём некоторые из них.

Часть дома по закону не относится к самостоятельным объектам права и не может ставиться на учёт в кадастре. Для этого необходимо выделить обособленную часть дома.

Распоряжение недвижимостью невозможно без согласия остальных владельцев. Если в списке собственников значится несовершеннолетний ребёнок, потребуется получить согласие органов опеки.

И самое главное – все части дома ставятся на кадастровый учёт одновременно.

Одна из описанных ситуаций относится к вашим или возникли другие трудности? Напишите или позвоните нам, за годы работы мы накопили опыт решения самых разных задач.

Smart Way

Технические планы и перепланировка

Кадастровый учет помещения в 2019 году

Кадастровый учет помещения осуществляется на стандартным правилам, регламентированным Федеральным законом № 218-ФЗ, с учетом специфических особенностей каждого объекта.

Кадастровый учет помещения — одна из обязательных операций с недвижимостью, которую ждет каждого собственника.

Постановка помещения на кадастровый учет в 2019 году

Постановка помещения на кадастровый учет заключается в проведении формализованной процедуры, которой предшествует проведение кадастровых работ и изготовление технической документации на эту единицу учета. Полномочиями по учетной деятельности наделены территориальные подразделения Федеральной службы Росреестра.

Основаниями для инициирования процедуры учета, в соответствие со ст. 14 ФЗ-218, являются:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • технический план на вновь образованную единицу, либо на существующий объект, права на который были оформлены до введения системы учета;
  • распорядительные акты государственных и местных властных органов;
  • договоры, а также иные сделки;
  • официальные документы, подтверждающие факт передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизация);
  • документы о наследственных правах на помещение;
  • судебные постановления, а также иные официальные документы, удостоверяющие действия с правами на помещение.

Если происходит учет вновь созданного помещения, одновременно проводятся регистрационные действия с фиксированием юридического факта возникновения прав на него. Обратная ситуация, когда проведение учета происходит без одновременных регистрационных действий, возможна в строго оговоренных случаях, перечисленных в ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.

Приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883 регламентирован порядок подачи документов для проведения учета недвижимости, в том числе самостоятельного помещения. Существуют следующие варианты представления документации:

  • путем личного обращения – через органы Росреестра, через МФЦ, либо в процессе выездного приема сотрудников Росреестра;
  • почтовым отправлением в адрес территориального отдела Росреестра;
  • в электронном виде – через портал государственных услуг, через сайт Росреестра, с использованием форм специализированных интернет — ресурсов.

Механизм проведения учетной деятельности в отношении помещения предусматривает представление от заявителя документов, являющихся основанием для начала процедуры. Волеизъявление подателя документов фиксируется в заявлении установлено формы.

Предельные сроки проведения учета помещения регламентированы ст. 16 ФЗ-218. Если заявление подано только для осуществления учета, установленный срок не может превышать пяти рабочих дней для органов Росреестра, и семи дней для МФЦ. Если проводится одновременная регистрация, срок увеличивается до 10 и 12 дней соответственно.

После завершения учета происходит присвоение уникального кадастрового номера, которые позволяет индивидуализировать данную единицу среди других подобных объектов. Данный номер является неотчуждаемым и аннулируется только в случае физического исчезновения помещения – раздел целой единицы на два и более самостоятельных объекта; объединения иных обособленных единиц в новое единое помещение, а также снос сооружения, в котором находится объект.

По итогам проведения учетных мероприятий заявитель получает на руки выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирован факт учета помещения.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

Главное меню

постановка на кадастровый учет частей жилого дома

Здравствуйте уважаемый Сергей Иванович! Помогите пожалуйста разобраться в сложившейся ситуации.
Мы являемся собственниками доли жилого дома на праве общей долевой собственности. Собственников два. В настоящее время возникла необходимость произвести выдел в натуре нашей доли дома. При этом должны быть образованы две части дома. На основании статьи 41 Закона N 218-ФЗ: в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости … кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1); снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3). Однако, в соответствии с Письмом Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка» часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» также не предусматривается возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах. В БТИ нам также сказали, что части дома на кадастровый учет не ставятся. В связи с этим, если можно, разъясните пожалуйста, что представляет собой раздел жилого дома и какой статус будут иметь части дома после его раздела. Ведь на кадастровом учете по-прежнему будет стоять целый дом. Статус дома меняется? Дом станет многоквартирным? И как это отразится на участке?
Заранее спасибо за ответ.

1. В соответствии с ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

В этой связи выдел доли дома Вам нужно будет осуществлять в судебном порядке, поскольку соглашение о добровольном разделе дома Росреестр просто не «пропустит». А решение суда будет для Росреестра обязательным к исполнению.

Согласно ч. 7 ст. 1 указанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).

Пунктом 1 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся такие основные сведения об объекте недвижимости как вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид).

В настоящее время на практике части жилых домов, выделенные в натуре по решению суда, ставятся на кадастровый учет как помещения.

Правда, на этот счет есть разъяснения Верховного Суда РФ о том, что части жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет как блоки жилого дома блокированной застройки.

Так, в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), указано следующее: «5. Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Орган кадастрового учета отказал Т. в осуществлении кадастрового учета части одноэтажного жилого дома, указав, что кадастровый учет частей здания не производится.
Считая данный отказ незаконным, Т. обратилась в суд.
Судом установлено, что ранее одноэтажный жилой дом блокированной застройки находился в долевой собственности Т. и А.
Решением суда, вступившим в законную силу, право долевой собственности прекращено. Т. выделена доля в виде отдельного блока, состоящего из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, имеющего отдельный выход на территорию общего пользования, систему отопления и индивидуальные инженерные коммуникации.
Статья 16 ЖК РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома.
В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался приведенными правовыми нормами и исходил из того, что данный одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.
При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости».

Думаю, такой вариант был бы для Вас более привлекательным.

2. Как выдел Вашей доли дома отразится на земельном участке сказать невозможно, поскольку в вопросе нет информации о том, на каком праве Вам принадлежит земельный участок.

3. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector