21 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому даёт ссылки на источники информации. 7. Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении информации, предоставленной заказчиком. 8. Заказчик принимает условия освободить и обезопасить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к нему, вследствие легального использования третьими сторонами данного отчёта, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий оценщика в процессе составления данного отчёта. 9. Отчёт содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдёт из рук в руки по стоимости, указанной в отчёте. 10.

Требования и стандарты фсо № 7 при составлении отчетов об оценке

Инженерное обеспечение Отопление: централизованно, от городских сетей; Водопровод: централизованно, от городских сетей; Канализация: централизованно, в городские сети; Горячее водоснабжение: централизованно, от городских сетей; Электроснабжение: централизованно, от городских сетей; Телефон: централизованно, от городских сетей. Описание здания Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 3.5.
Таблица 3.5 Объект оценки:Нежилое 2-х этажное кирпичное здание , общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ) 1. Общие данные Наименование объекта оценки по свидетельству о государственной регистрации права Нежилое 2-х этажное кирпичное здание , общая площадь 1670 кв.м.

/ фсо-7 оценка недвижимости

Отчет об оценки специализированного оборудования без осмотра

Заказчиком на оценку является ПАО «ХХХ» в лице Иванова Ольга Васильевна Оценщик при определении рыночной стоимости объекта не проводил экспертизу прав собственности. Оценщик руководствовался информацией, предоставленной заказчиком.

Описание местоположения Общая информация представлена в таблице 3.3 Таблица 3.3 Город ХХХ Район ХХХ Адрес ул.
Задание на оценку Согласно п.2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета. Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки» Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо.
2 проблема.
Главная Оценка Методология Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке Федеральный стандарт оценки № 7 вступил в силу сравнительно недавно, и практика составления отчетов и проведения экспертизы по новым требованиям только начинает формироваться. Введение федерального стандарта многих специалистов порадовало, поскольку большинство тех рекомендаций экспертов, которые формулировались оценщикам, теперь носят обязательный характер, например в части проведения осмотра объекта оценки, приведения интервала значений цен, описание критериев отбора аналогов.
Но, по мнению Лидии Шихрановой, председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», в ФСО 7 также много спорных моментов и противоречий. 1 проблема.

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Тем не менее необходимо и не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3. То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.
Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер. Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.

Пример допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. II. Объекты оценки 4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. III. Общие требования к проведению оценки 5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. 6.
Оценка была проведена, а отчёт составлен в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями; Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, 2, 3), утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256, №255, №254, а также сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО-2010). 11. Фотографии, в случае необходимости приводимые в отчёте, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об объекте оценки и не должны использоваться в каких-либо других целях.

Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке

Федеральный стандарт оценки № 7 вступил в силу сравнительно недавно, и практика составления отчетов и проведения экспертизы по новым требованиям только начинает формироваться.

Введение федерального стандарта многих специалистов порадовало, поскольку большинство тех рекомендаций экспертов, которые формулировались оценщикам, теперь носят обязательный характер, например в части проведения осмотра объекта оценки, приведения интервала значений цен, описание критериев отбора аналогов.

Но, по мнению Лидии Шихрановой, председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», в ФСО 7 также много спорных моментов и противоречий.

1 проблема. Задание на оценку

Согласно п.2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета.

Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.
При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки»

Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо.

2 проблема. Осмотр объекта оценки

В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и это правильно.

Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта оценки.

В п.5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».

Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением случаев, когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости получения специальных разрешений или угрозы здоровью. В первую очередь это нужно оценщикам для повышения достоверности оценки.

Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения осмотра, так как по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может сделать и его представитель.

3 проблема. Анализ рынка

Требования к анализу рынка изложены в пятой части федерального стандарта.

В стандарте нет требования называть подразделы анализа, как это указано в ФСО №7, главное, чтобы в отчетах об оценке содержалась необходимая информация. Рекомендую выдерживать структуру анализа именно в таком порядке, чтобы любой пользователь отчета явно видел наличие данной информации.

Рекомендую исследовать рынок только в том сегменте, к которому относится объект оценки. Например, если объект оценки — помещение в торговом центре, нет необходимости проводить анализ помещений стрит-ритейла, за исключением случаев, когда этот анализ необходим для определения альтернативных вариантов использования объекта, осуществления прогнозов или обоснования факторов, влияющих на спрос и предложение.

Обратите внимание, что в пп. Г п.11 ФСО №7 только указано, что оценщик проводит анализ факторов, влияющих на спрос и предложение. Согласно п.18 ФСО №1 оценщик должен помимо факторов провести непосредственно и анализ спроса и предложения, то есть к примеру, определить величину спроса/предложения, потребителей и продавцов на рынке, их мотивацию.

Согласно пп «г» п.11 ФСО 7 Оценщик должен приводить интервалы значений факторов, влияющих на спрос и предложений. Но не все факторы могут иметь количественную оценку, например, проблематично определить границы степени влияния роста заработной платы на увеличение спроса на недвижимость. В таком случае приводите в отчете интервал значений только по тех факторам, которые имеют количественную оценку.

По требованиям п.18 ФСО №1, помимо политических и социально-экономических факторов, обозначенных в пп. А п.11 ФСО 7, необходимо учитывать и экологические факторы. Считаю, что необходимо уходить от переписывания в отчеты огромных докладов о социально-экономическом развитии, а выделять только основные тенденции и показатели, значимые для рынка и оценивать степень влияния изменений на рынок объекта оценки. Как это проводится, можно понять, ознакомившись с методикой проведения PEST-анализа.

Согласно п.11 ФСО 7 объем исследований при проведении анализа рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Тем не менее необходимо и не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3.

То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.

Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер.

Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.

Например, рассчитывая заполняемость объекта через формулу, учитывающей типичный срок экспозиции на рынке, то соответственно в анализе рынка эти типичные сроки должны быть определены.

Очень порадовал подпункт «д» п.11 ФСО №7, что по итогам анализа рынка необходимо сделать вывод на основе проведенного анализа, так как зачастую рынок сводился к формальности, вставлялся в отчет, должным образом не анализировался, что в дальнейшем приводило к расхождению данных в расчетной части отчета с анализом рынка.

4 проблема. Анализ наиболее эффективного использования.

Выделю здесь ключевую проблему – анализ НЭИ земельных участков для целей внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Возможно 2 ситуации.

1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка или ОКСа. С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта. Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к сожалению, не сказано.

В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования оценщикам необходимо быть очень аккуратными. Есть вероятность, что разрешенное использование земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект недвижимости, расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим налоги и нанесем ущерб государство из-за неправомерных действий собственника объекта недвижимости.

С одной стороны, правообладатели действительно должен платить налоги/аренду исходя из доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, правообладатель должен привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.

В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.

Кроме того, есть риск появления недобросовестных заказчиков, которые будут уверять, что их объект по фактическому использованию на дату оценки не соответствовал ВРИ. В таких случаях надо запрашивать у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую, что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.

2) Участок незастроенный. П.20 ФСО №7 регламентирует только порядок оценки застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, при этом как поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ проводим в общем порядке, учитывая положения п.13 ФСО 7.

5 проблема. Подходы к оценке

Как выполнить требование пп. «в» п 22?

В частности «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

В данном случае можно указать, какие источники были проанализированы оценщиком, сколько всего обнаружено аналогичных объектов и какая информация доступна об объектах из данных источников, откуда была получена дополнительная информация.

Что касается правил отбора, то в каждом случае эти правила будут разные. В любом случае это максимальная схожесть с объектом оценки, только жесткость условий отбора будет различна в зависимости от развитости рынка. В условиях насыщенного рынка подбор аналогов будет осуществляться по большему числу параметров, чем в условиях слабо развитого рынка, когда во многом основным из выполняемых условий подбора является сегмент рынка и местоположение. Соответственно, необходимо описать, каким именно образом производился подбор аналогов, на какие ценообразующие факторы оценщик ориентировался в первую очередь и почему.

6 проблема. Согласование результатов

п. 28. «В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».

То есть по стандарту оценки при согласовании результатов вводится обязательность объяснений в отчете расхождения результатов через призму достоинств н недостатков подходов. Необходимо данную информацию добавлять в отчет.

п. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На сегодняшний день нет выработанной методики определения данного интервала. Стоимость может находиться в определенном интервале значений, а погрешность в стоимости обусловлена множеством фактором — как качеством исходной информацией, так и погрешностью в расчетах. Пока отсутствует единая методика, рекомендую основывать свои доводы на проведенном анализе рынка объекта оценки.

Допущения и ограничения в работе оценщика

При составлении отчета об оценке, оценщик всегда использует и включает в него определенные допущения и ограничения. Делается это по целому ряду причин о которых и пойдет речь в данной статье.

Основными целями введения в отчет об оценке определенных допущений и ограничений являются:

  1. Обезопасить оценщика от потенциальных жалоб на нарушение оценочного законодательства
  2. Определить круг компетенций оценщика и показать моменты, за которые он “может отвечать” и те за которые он ответственности в случае чего не несет (т.к. они не входят в его компетенцию).

Далее приведу определение допущений и ограничений, сформулированные специалистами Некомерческого партнерства “Саморегулируемая организация оценщиков “Экспертный совет””:

  • допущения — гипотетические суждения Оценщика, повлиявшие на результат оценки. Природа формирования допущений заключена в необходимости освобождения Оценщика от излишней ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции, и в информировании Заказчика о существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на результаты проводимой оценки;
  • ограничения (ограничительные условия) — пределы применения полученного результата оценки;
  • возможность использования инструмента «допущения и ограничения» для защиты Оценщика установлена ст. 11 135-ФЗ, п.п. «з» п. 17 ФСО №1 и п.п. «г» п. 8 ФСО №3.

Исходя из указанного выше, допущения могут применяться оценщиком в различных ситуациях:

  • при недостатке рыночной информации об объекте оценки;
  • при недостатке технической информации;
  • при недостатке или невозможности получения информации о правовом статусе объекта оценки (сведения о праве собственности на объект, ограничениях, обременениях и т.д.).
  • при невозможности получения получить заключение от профильного специалиста относительно специфических свойств объекта оценки.

Примеры допущений

Пример 1

Оценка квартиры. Предоставлены технические документы, а также документы о праве собственности. Но документ о праве собственности (например) пятилетней давности.

За эти пять лет правовой статус объекта мог измениться (например могли появиться ограничения или обременения). Но по словам заказчика ничего такого нет.

Оценщик работает с теми данными, которые ему предоставлены.

Поэтому указывает в отчете допущение, что (как утверждает заказчик) никаких ограничений и обременений на квартиру на данный момент не наложено. И указывает это в отчете об оценке. Таким образом он страхует себя от того, что какие то обременения все же выявятся и повлияют на стоимость объекта.

Пример 2

Оценка здания. Представлена старая техническая документация на здание в которой написано, что оно находится в хорошем состоянии. При этом заказчик отказался дополнительно привлекать профильного строительного эксперта для выяснения текущего технического состояния здания.

В этой ситуации оценщик вынужден работать “с тем что есть” но при этом в отчете указывает допущение, что техническая документация рассматривается как актуальная и отражающая действительное состояние здания. Также указывает, что клиент отказался привлекать профильного специалиста и проводить дополнительное исследование.

В итоге, если выяснится что здание имеет дефекты и его стоимость снизится, то всякая ответственность с оценщика снимается так как он (как и должен был в этой ситуации) указал в отчете необходимое в данной ситуации допущение, а также то, что информация полученная от заказчика была неполной.

Таким образом допущения и ограничения, указываемые в отчете об оценке выполняют две основные функции:

Во-первых указывают клиенту и контролирующим органам на факторы, способные повлиять на стоимость оценки (недостаток или неточность информации об объекте и другие спорные моменты).

Во-вторых, правильно указанные допущения и ограничения страхуют оценщика от потенциальных неприятностей.

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Следующие предположения, допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего Отчета:

  • 1. Настоящий отчет составлен в краткой повествовательной форме. Это означает, что в отчете приведены лишь основные результаты аналитической работы оценщика. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным.
  • 2. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и инструкции соблюдены, если не указано иначе.
  • 3. Оценщик не может разглашать содержание настоящего отчета в целом или по частям без предварительного письменного согласования с заказчиком.
  • 4. По согласованию с заказчиком от оценщика не требуется проведение дополнительных работ, если только не будут заключены иные дополнительные соглашения.
  • 5. Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, включая сервитуты и иные обременения в виде прав третьих лиц. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
  • 6. Оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы (технические, эксплуатационные и иные характеристики, планы установки оборудования, чертежи и т.п.) по объектам оценки. Все подобные материалы в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте.
  • 7. Данные о физических и технических характеристиках объектов оценки, приведены на основании документов, предоставленных Заказчиком.
  • 8. Исходные характеристики оцениваемых объектов приняты на основании данных, предоставленных Заказчиком и визуального осмотра объекта оценки.
  • 9. Оценщики не несут ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объектов оценки, ни за необходимость выявления таковых. В частности, это касается вредных веществ в почве или в использованных строительных материалах. Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов необходимо специальное экспертное обследование объекта, не входящее в задачу данного отчета.
  • 10. Предполагается, что собственник оцениваемых объектов рационально и компетентно управляет принадлежащей ему собственностью.
  • 11. Сведения, полученные оценщиком от третьих сторон и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве оценщика.
  • 12. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования с оценщиком. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.
  • 13. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
  • 14. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки действительно на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объектов. Представленные в отчете анализ и расчеты основаны на предположении, что курс рыночных реформ в России и в Карелии не претерпит резких изменений.
  • 15. Настоящий отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно наиболее вероятной цены продажи оцениваемого объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке именно по этой цене. Полученная в результате расчетов рыночная стоимость объекта(ов) оценки является вероятностной (неопределенной) величиной и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости.
  • 16. Неопределенность в направлении дальнейшего экономического развития России, сложившаяся на дату оценки, не позволяет сделать достаточно точные прогнозы. Произведенные в настоящем отчете анализы, расчеты и заключения основаны на уровне цен, состоянии рынка и тенденциях его развития, сложившиеся по состоянию на дату оценки.
  • 17. Учитывая, что любая исходная информация для расчетов базируется на принципе усреднения, Оценщиком введено округление по Подходам и Общему согласованию в размере не более 5%.
  • 18. В рамках данного Отчета расчеты проведены с использованием программного комплекса Microsoft® Office Excel® 2007 и могут незначительно отличаться при перерасчете на других вычислительных устройствах.
  • 19. Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

ДОПУЩЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА

В подавляющем большинстве случаев перед оценщиками стоит задача определить и обосновать рыночную стоимость объектов оценки. Понятие рыночной стоимости тесно связано с операцией купли-продажи. Определяя рыночную стоимость, мы как бы отвечаем на вопрос: сколько может стоить объект, если его продать на открытом рынке, хотя это вовсе не означает, что оцениваемый объект будет обязательно продаваться. В ходе оценки акт купли- продажи может всего лишь предполагаться.

Кроме продажи, возникает немало других хозяйственных ситуаций, когда нужно получить заключение о рыночной стоимости в форме официального документа — отчета об оценке. К наиболее распространенным случаям, когда оценщиком определяется рыночная стоимость, относятся:

  • • изъятие имущества для государственных нужд;
  • • определение стоимости объекта залога;
  • • определение стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • • определение стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • • определение стоимости безвозмездно полученного имущества. Хотя заказчики заинтересованы в получении значений своих

специальных видов стоимости (залоговой, страховой, таможенной, утилизационной, восстановительной и др.), оценщики могут определить именно рыночную стоимость, которая служит базой для последующего определения соответствующей специальной стоимости. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимость.

Стоимость — показатель неоднозначный и многоаспектный, на нее влияет множество факторов. Вот почему при формировании задания на оценку необходимо выяснить ряд допущений, уточняющих содержание определяемой стоимости.

В п. 9 ФСО № 1 под допущением понимается предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки. Допущения, на которых должна основываться оценка, включаются в задание на оценку.

К числу основных для определяемой стоимости относятся допущения о следующем:

  • • соответствии между датой оценки и датой составления отчета;
  • • ограничении объема работ по осмотру оцениваемых машин и единиц оборудования;
  • • ограничении объема работ по анализу рынка;
  • • оценке машин и оборудования как единого целого при условии либо продолжения, либо, наоборот, прекращения их использования в составе действующего имущественного комплекса;
  • • изменении местоположения объекта оценки при дальнейшей его эксплуатации;
  • • состоянии целевой готовности объекта к выполнению определенных функций;
  • • в отношении машин и оборудования, интегрированных с другими имущественными объектами, об их оценке либо совместно с этими другими объектами, либо изолированно от них;
  • • учете или, наоборот, неучете фактора износа;
  • • включении или, наоборот, невключении НДС в определяемую стоимость.

Указанные допущения должны быть четко определены, так как от их условия зависит итоговый результат оценки. Рассмотрим содержание перечисленных допущений.

Дата оценки или дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки) указывает дату, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. При нормальном режиме проведения оценки дата оценки располагается в интервале от даты заключения договора на оценку до даты составления отчета об оценке. Примерно в том же временном интервале может находиться дата проведения осмотра, но при этом дата осмотра должна несколько опережать дату оценки.

Иногда в задании на оценку дата оценки относится к прошлому времени. Это случай ретроспективной или документарной оценки, при которой оценщик не может осмотреть объект на дату оценки, и поэтому достоверность результата будет зависеть целиком и полностью от полноты и надежности собранной информации как о техническом состоянии объекта, так и о ценовой рыночной информации в прошлом времени.

Согласно п. 12 ФСО № 10 при оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации.

Кроме того, надо иметь в виду, что срок действия (годности) результата оценки для хозяйственных операций ограничен шестью месяцами с даты составления отчета.

Объем работ по осмотру объектов оценки. В отчете об оценке должно быть описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Полное представление о количественных и качественных характеристиках объекта оценки может быть получено, как минимум, в результате проведения осмотра оцениваемой машины или единицы оборудования. Однако в некоторых случаях объект оценки представляет собой большое множество машин и единиц оборудования, тщательный осмотр каждого элемента этого множества невозможен вследствие большого объема работ и ограниченности по срокам оценки. В этом случае в задании на оценку должны быть оговорены допущения о степени детальности работ по осмотру по отношению к отдельным группам оцениваемых машин и единиц оборудования. Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный, частичный с указанием критериев отбора на осмотр, без проведения осмотра) и период проведения осмотра, а также допущения, связанные с непроведением осмотра.

Объем работ по анализу рынка. Анализ рынка выполняется в тех его сегментах, в которых может быть реализована наиболее значимая по стоимости часть оцениваемых машин и единиц оборудования. Причем подлежат исследованию сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют. Понятно, что для наиболее значимых по мощностным характеристикам и стоимости машин должен выполняться более детальный анализ рынка. При большом и разнообразном множестве оцениваемых машин и единиц оборудования охватить все соответствующие сегменты рынка нереально, поэтому должно быть оговорено допущение об ограниченности анализа рынка в отношении отдельных объектов в составе рассматриваемого множества.

Сохранение использования объекта оценки в составе имущественного комплекса или прекращение такого использования. Машины и оборудование могут представлять собой некую совокупность, являющуюся частью более крупного имущественного комплекса. Например, инженерное оборудование (отопительное, вентиляционное, канализационное и др.) входит в состав здания, а его стоимость является частью стоимости здания. Поэтому при оценке здания, которое будет и дальше эксплуатироваться в прежнем режиме и в прежнем составе, оценщик определит стоимость инженерного оборудования как неотделимую часть стоимости здания. Другой случай, когда имущественный комплекс подвергается реконструкции и отдельные его части подлежат разборке и передаче или распродаже для использования в другом месте. В такой ситуации оценщик будет определять стоимость каждого элемента оборудования как самостоятельного товара, подлежащего продаже.

Местоположение объекта оценки и возможность его изменения. Любое технологическое и вспомогательное оборудование однозначно имеет стационарное местоположение в цехе, на складе, в лаборатории и т.д. Транспортные средства, хотя и перемещаются в пространстве, имеют некую «приписку» и территориальную зону эксплуатации. В задании на оценку должно быть четко указано то местоположение объекта, в котором выполняется оценка рыночной стоимости. Не всегда местоположение объекта для целей оценки совпадает с фактическим местоположением объекта в настоящее время. Например, такие несовпадения могут возникать при оценке машины или единицы оборудования для последующей продажи, сдачи в аренду, использования в новом бизнес-проекте.

Хотя машины и оборудование относятся к движимому имуществу, фактор места все же оказывает влияние на их стоимость. В разных регионах имеет место разная активность рынка, а следовательно, различаются цены на одни и те же машины и оборудование. Косвенно на стоимость машин и оборудования оказывает влияние стоимость занимаемого ими помещения, в том числе земельного участка, относимого к этому помещению.

Естественно, оценка объекта должна проводиться в том местоположении, в котором объект оценки находится или находился на дату оценки. В задании на оценку должно быть четко указано местоположение объекта на дату оценки.

Состояние целевой готовности объекта оценки к выполнению тех или иных функций. Стоимость объекта определяется его полезностью, а полезность зависит от готовности объекта к тому или иному применению. Оцениваемая машина или единица оборудования может находиться в состоянии готовности либо к функционированию, либо к продаже, либо к утилизации, либо к ремонту и т.д. Для целей оценки важно установить, каково состояние объекта на дату оценки в заданном месте: подготовлен объект к продаже (демонтирован, разобран, упакован и подготовлен к транспортировке) или не подготовлен к продаже (установлен, подключен к коммуникациям, трудно доступен, огорожен и т.д.). Понятно, что объект в подготовленном к продаже состоянии имеет более высокую рыночную стоимость, чем объект, не прошедший предпродажную подготовку. Поэтому в задании на оценку рыночной стоимости должно быть четко указано допущение о состоянии готовности каждого объекта к тому или иному использованию.

Наличие интегрированности с другими имущественными объектами. Некоторые машины и оборудование могут быть жестко связанными с другими имущественными объектами (движимыми и недвижимыми). Допущение должно четко оговорить условие, что объект оценки оценивается при наличии или, наоборот, при отсутствии соответствующей комплектации. У современных машин и единиц оборудования оснащение инструментами, приспособлениями, управляющими системами, базами данных и т.п. имеет весьма высокую стоимость, и поэтому она должна учитываться при оценке.

Учет фактора износа. Рыночная стоимость объекта, как правило, предполагает учет его износа и устареваний на дату оценки. Но встречаются случаи, когда для оценки не требуется определение накопленного износа и устареваний. Примером может служить случай переоценки основных фондов. Это допущение также должно быть оговорено в задании на оценку.

Учет наличия НДС в стоимости. Включение или невключение НДС в результат оценки также зависит от назначения результата оценки. Если нужно получить стоимость для целей бухгалтерского или налогового учета, то НДС не включается. То же самое относится к оценке неденежного вклада в уставный капитал. Если планируется залог, продажа или отчуждение, то НДС должен быть включен в определяемую стоимость.

Одно из требований к проведению оценки заключается в установлении «количественных и качественных характеристик объекта оценки» (п. 8ж ФСО № 3). Кроме использования технической документации, эти характеристики наиболее надежно можно установить в ходе внешнего осмотра объекта, знакомясь с объектом во время проведения оценки, в реальном его местоположении и в реальном состоянии его готовности. Задание на оценку должно отражать как можно полнее и строже реальное состояние объекта оценки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector