1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Акт приема передачи для регистрации права собственности

Акт приема-передачи недвижимости после регистрации права: бухгалтерский учет

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 10

На страницах журнала неоднократно поднимался вопрос о моменте принятия к бухгалтерскому учету объекта ОС, являющегося недвижимым имуществом, в случае регистрации перехода права собственности на него позднее фактической передачи этого объекта покупателю . Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда акт приема-передачи имеет более позднюю дату, чем дата регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.

Одна из последних публикаций — статья М.О. Денисовой «Исчисление налога на имущество по недвижимости: регистрация прав второстепенна» (N 1, 2012).

Прием-передача недвижимого имущества от продавца к покупателю может состояться позднее, чем был зарегистрирован переход права собственности. Однако на практике такая ситуация встречается, пожалуй, гораздо реже, чем передача имущества до подачи документов на регистрацию. Нередко это обусловлено тем, что регистрирующий орган не принимает к регистрации договор, содержащий подобное условие. По распространенному мнению регистраторов, акт приема-передачи недвижимого имущества является обязательным для регистрации перехода права собственности на него. Однако это вовсе не так. Подтверждение тому — Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11, которым был признан незаконным отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности. Арбитры пришли к следующим выводам: положения ст. ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Получается, что переход права собственности уже состоялся (зарегистрирован), а сам договор купли-продажи в части передачи недвижимого имущества еще не исполнен. О том, что после передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, сказано в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Одновременно покупатель не может распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. По мнению автора, в обратной ситуации справедливы аналогичные выводы. Выходит, что вплоть до передачи объекта продавец сохраняет право владения недвижимым имуществом, но не может распоряжаться им, поскольку уже не является собственником такого имущества.

Учет у покупателя

Главный вопрос, который следует решить покупателю по договору с рассматриваемыми условиями, состоит в моменте признания актива в бухгалтерском учете. Прежде чем перейти к определению конкретного вида актива, следует решить, когда именно у организации появляется актив (в момент государственной регистрации права либо в момент получения имущества от продавца).

Определение актива дано в п. 7.2 Концепции бухучета : активами считаются хозяйственные средства, контроль над которыми организация получила в результате свершившихся фактов ее хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем. Таким образом, чтобы стать активом, хозяйственные средства должны находиться под контролем организации и быть способными приносить экономические выгоды в будущем. Понятие контроля над активом расшифровано в пп. «б» п. 3 ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов»: организация может ограничить доступ иных лиц к экономическим выгодам, которые объект способен приносить в будущем. О будущих экономических выгодах сказано в п. 7.2.1 Концепции бухучета: это потенциальная возможность актива прямо или косвенно способствовать притоку денежных средств в организацию, а именно путем:

  • использования обособленно или в сочетании с другим активом в процессе производства продукции, выполнения работ, оказания услуг, предназначенных для продажи;
  • обмена на другой актив;
  • использования для погашения обязательства;
  • распределения между собственниками организации.

Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.

Очевидно, что после получения недвижимого имущества по акту приема-передачи все эти условия выполняются. А что происходит до этого? Способно ли зарегистрированное право собственности на объект в отсутствие самого объекта приносить экономические выгоды, причем только собственнику-покупателю, а не владельцу-продавцу?

С момента регистрации перехода права собственником имущества становится покупатель. Право собственности подразумевает триаду прав:

  • право владения, которое связано с расположением вещи, затрудняющим пользование ею всеми лицами, кроме владельца;
  • право пользования, дающее возможность потреблять вещь в зависимости от ее назначения;
  • право распоряжения, позволяющее собственнику по своему усмотрению совершать в отношении имущества любые действия, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

До передачи имущества право владения остается за продавцом, а право распоряжения переходит к покупателю. С учетом того что имущество находится во владении продавца, покупатель не может им пользоваться. Выходит, что использовать имущество (например, продолжать производить на нем продукцию) вправе продавец. Более того, до наступления срока передачи имущества, установленного договором, продавец является законным владельцем, который имеет право защищать свое право владения даже от собственника (ст. 305 ГК РФ). Поэтому до передачи объект способен приносить экономические выгоды именно продавцу, который имеет возможность ограничить доступ собственника к ним. Следовательно, до передачи у собственника не возникает актива.

Это главный вывод, на который следует опираться при отнесении того или иного объекта к активам, даже несмотря на имеющееся в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, правило: к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приема-передачи основных средств и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты. До тех пор пока покупатель недвижимого имущества не имеет контроля над ним, актив в бухгалтерском учете не отражается даже как капитальные вложения.

Сама по себе государственная регистрация перехода права собственности не имеет никакого значения для включения объекта в состав ОС. Такой вывод был сделан, в частности, в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148 в отношении обратной, более привычной, ситуации: имущество передается покупателю, а только потом регистрируется переход права собственности на него. Однако этот аргумент является универсальным и применяется также в рассматриваемом случае.

Таким образом, при составлении акта приемки-передачи недвижимое имущество удовлетворяет всем условиям, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», следовательно, принимается к учету как ОС.

Учет у продавца

Как мы выяснили выше, контроль над недвижимым имуществом продавец сохраняет вплоть до передачи его покупателю, к которому уже перешло право собственности. Именно продавцу имущество способно приносить экономические выгоды вплоть до его передачи. Только в момент фактической передачи имущества покупателю продавец должен отразить выбытие объекта ОС (п. 29 ПБУ 6/01).

Отдельного внимания заслуживает вопрос о моменте признания доходов и расходов от списания с бухгалтерского учета такого объекта ОС. По общему правилу такие доходы и расходы отражаются в отчетном периоде, к которому они относятся (п. 31 ПБУ 6/01). Поскольку ОС будет списано в момент фактической передачи, расходы в виде остаточной стоимости не могут быть сформированы ранее этого момента.

При признании дохода от продажи ОС следует руководствоваться п. п. 12 и 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации». В пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 в качестве одного из условий признания выручки указан пресловутый переход права собственности. Это может означать, что доход от продажи ОС следует признать на момент регистрации перехода права собственности, не дожидаясь фактической передачи имущества. Вместе с тем полагаем, что это было бы преждевременно, поскольку условие, сформулированное в пп. «д» того же пункта (расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены), будет выполнено только на момент передачи имущества. Расходы, связанные с продажей ОС, — это в первую очередь его остаточная стоимость, которая определяется среди прочего суммой начисленной амортизации. Начисление амортизационных отчислений по объекту ОС прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания этого объекта с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). Значит, только зная, когда состоится фактическая передача объекта, можно определить величину расходов, связанных с его списанием. Кроме того, следует помнить о требовании п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации»: расходы признаются в отчете о прибылях и убытках с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями (соответствие доходов и расходов). Именно поэтому, полагаем, доходы должны быть признаны на дату фактической передачи имущества. Между тем начислить НДС следует на дату государственной регистрации перехода права собственности, на что указывает п. 3 ст. 167 НК РФ.

К сведению. В проекте нового ПБУ «Доходы организации» критерии признания выручки существенно изменены. Среди них названы такие обстоятельства:

  • от организации к покупателю перешли основные экономические риски и выгоды, связанные с продукцией, товаром. Момент перехода от организации к покупателю основных рисков и выгод, связанных с продукцией, товаром, может не совпадать с моментом перехода от организации к покупателю права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию, товар;
  • организация больше не контролирует проданную продукцию, товар.

Применение данных положений указывает, что доход от продажи внеоборотного актива должен признаваться именно на дату передачи имущества покупателю, уже имеющему право собственности на него.

Если договор купли-продажи недвижимого имущества предусматривает передачу такого имущества покупателю лишь после государственной регистрации перехода права собственности, бухгалтеру следует обратить особое внимание на порядок учета ОС. Проанализировав нормы гражданского и бухгалтерского законодательств, автор пришел к выводу: несмотря на состоявшийся переход права собственности, объект ОС остается таковым у продавца вплоть до передачи имущества покупателю, именно в этот момент отражаются доходы и расходы, связанные с его продажей. У покупателя объект принимается к учету на ту же дату — дату приемки имущества у продавца. Государственная регистрация перехода права собственности, по мнению автора, не порождает никаких записей в бухгалтерском учете.

Акт приёма-передачи квартиры

Информация к документу

Купля-продажа квартиры является довольно распространённой гражданско-правовой сделкой. На основании данного договора покупатель приобретает квартиру и платит за неё определённую сумму денег, а продавец передаёт ему своё право собственности за указанную в договоре сумму.

Особенности составления документа

Данной гражданско-правовой сделке посвящены некоторые статьи ГК РФ. В частности, данные правоотношения регулируются общими положениями о купле продаже (ст. 454 – 491), а также ст. 549 – 558, которые посвящены купле-продаже недвижимости.

Законодательство также регулирует порядок передачи недвижимого имущества покупателю. В частности, п. 1 ст. 556 ГК РФ гласит, что передача недвижимости осуществляется на основании передаточного акта или другого подобного документа, подписанного сторонами соглашения.

Подписание акта приёма-передачи

Наличие подписанного договора купли-продажи квартиры ещё не свидетельствует о том, что квартира была передана продавцу.

Важно! Действующее законодательство гласит, что право собственности на недвижимое имущество возникает после государственной регистрации. Соответственно, покупатель становится полноправным владельцем квартиры только после осуществления государственной регистрации и получения свидетельства собственности на данную квартиру.

Но даже наличие государственной регистрации не свидетельствует о том, что квартира была передана покупателю. Ведь на практике часто бывают случаи, когда покупатель и продавец подписывают соответствующий договор, продавец получает оговорённую сумму, а право собственности покупателя получает государственную регистрацию, но по совместной договорённости продавец продолжает проживать в квартире определённое время. Конечно, подобное положение должно быть предусмотрено в тексте купли-продажи.

Но факт передачи квартиры покупателю подтверждается путём подписания соответствующего акта приёма-передачи квартиры.

Содержание документа

Законодательство не устанавливает какой-либо формы данного документа. Он может быть составлен в произвольной форме. Но в тексте акта приёма-передачи должна быть написана определённая информация. В частности, в тексте акта необходимо написать следующую информацию:

  • данные сторон (ФИО, адрес, паспортные данные);
  • данные представителя, если вместо стороны договора акт подписывает его представитель (в этом случае также необходимо указать номер и время оформления доверенности);
  • место и время составления акта;
  • данные квартиры, которая передаётся (адрес, площадь);
  • состояние квартиры на момент передачи и подписания акта.

Важно! На практике бывают случаи, когда квартира была передана в аренду, и срок договора аренды не истёк на момент ее продажи. Действующее законодательство гласит, что арендатор сохраняет свои права даже при смене собственника. Соответственно, если квартира является объектом арены, и срок договора не истёк, об этом необходимо сделать соответствующую запись в тексте акта приёма-передачи.

В тексте акте также необходимо указать о том, что покупатель не имеет каких-либо претензий касательно передаваемой квартиры. Если таковые имеются, необходимо указать их.

Следующий вопрос, на который необходимо обратить особое внимание, это – наличие долга по квартплате. В частности, в акте необходимо указать о том, что прежний собственник не имеет накопленных долгов по квартплате. А если таковые имеются, то обязанность их выплаты несёт прежний собственник.

Значение акта приёма-передачи

Подписание подобного документа имеет определённое значение. В частности, п. 1 ст. 556 ГК РФ гласит, что обязанность продавца по передачи недвижимого имущества является выполненной после подписания соответствующего документа о передаче, если, конечно, иное не предусмотрено в заключённом между сторонами договоре купли-продажи.

Законодательство также гласит, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимого имущества считается отказом от исполнения обязанности по передаче или по принятию имущества.

Заполненный образец документа

Передаточный акт квартиры

город Москва «____»_____________ 201__ года

Мы, гражданин РФ Иванов Иван Иванович, 01.02.1980 года рождения, место рождения: г. Москва, пол мужской, паспорт 11 22 333456, выдан ОВД района ______ города Москвы 01.03.2000 года, код подразделения 000-100, зарегистрированный по адресу: г. Москва, улица, дом, корп., квартира, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

гражданка РФ Петрова Екатерина Андреевна, 01.01.1984 года рождения, г. Москва, пол мужской, паспорт 22 33 555556, выдан ОВД района ______ города Москвы 01.02.2004 года, код подразделения 000-100, зарегистрированная по адресу: г. Москва, улица, дом, корп., квартира, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, в соответствии со статьёй 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и с Договором купли-продажи квартиры, заключённым «____»_____________ 201__ года в городе Москва между Продавцом и Покупателем, составили настоящий акт (далее – Акт) о нижеследующем

  1. Продавец передал, а Покупатель принял квартиру № 1 (Один), находящуюся по адресу: город Москва, улица, дом, корпус, квартира, состоящую из 4 (Четырёх) комнат, общей площадью — 75,4 кв.м., кв.м., в том числе жилой площадью – 51,9 кв.м.
  2. Покупатель полностью оплатил стоимость квартиры, согласно вышеуказанному договору.
  3. Квартира, указанная в п.1 Акта передаётся в исправном и пригодном для проживания состоянии.
  4. Покупатель претензий по состоянию передаваемой квартире не имеет.
  5. Квартира передаётся без долгов за техническое обслуживание и за коммунальные услуги. В случае обнаружения задолженности за коммунальные услуги и техническое обслуживание Продавец обязуется за свой счёт погасить начисленные задолженности вплоть до даты подписания настоящего Передаточного Акта.

Настоящий Акт составлен и подписан в 2 (Двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Подписи сторон:

Иванов Иван Иванович

Петрова Екатерина Андреевна

Акт приема передачи квартиры

Акт приема передачи квартиры

Продажа недвижимого имущества представляет собой процесс, при котором потребуется четкое и грамотное оформление всей необходимой документации. Большинство граждан могут не знать, что такое акт приема передачи при покупке квартиры, хотя данный документ помогает избегать проблем с финансовым сопровождением и завершает процесс продажи/покупки.

Основное понятие

Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи представляет собой сопровождающий документ по заключению подобного рода сделок.

Его суть проявляется в обязательности составления и дополнения основного договора по купле-продажи.

Юристы с готовностью отвечают на гражданам — зачем нужен акт приема передачи квартиры. Документ позволяет завершить и подтвердить перевод имущественных прав собственности на законных основаниях от одного владельца к другому.

Бланк приёмки требуется оформлять по правилам:

  • соблюдать юридическую грамотность;
  • включать в полном объеме информацию о двух сторонах соглашения;
  • указывать информацию о продаваемом объекте, условиях и обязательствах соглашения.

Передается такой бланк совместно с другой документацией, подтверждающей новые права владельца.

ВАЖНО. Для избегания рисков, связанных с регистрационным процессом прав собственности и рисков перехода, необходимо настоять на дополнительном оформлении акта приема-передачи квартиры при продаже. При возникновении разногласий, бланк поможет их разрешить и удовлетворит интересы обеих сторон.

Дополнительный акт к договору купли-продажи квартиры

В большинстве финансовых сделок, сопровождающихся переходом имущественных прав от продавца к новому владельцу, требуется оформление дополнительной бумаги, которая подтвердит данный факт. Таковой является передаточный бланк.

Согласно Гражданскому кодексу в статье 556 рассмотрено ведение крупных договоров с возможностью перевода продавцом своих имущественных прав покупателю. Это осуществляется путем подписания сторонами акта приема передачи квартиры при покупке.

СПРАВКА. Образец бланка можно скачать с интернет-ресурсов либо воспользоваться нотариальной помощью, где все оформит подготовленный юрист.

Если нет иных случаев, предусмотренных законом или соглашением, то права на недвижимое имущество считаются переданными после выполнения условий:

  • прямая отдача имущества (вручение всей документации и ключей);
  • подписание акта приема передачи и соглашения участниками финансовой
  • операции.

Законом предусмотрена прямая необходимость составления передаточного бланка по имуществу, после которой обязательно требуется продолжить регистрацию прав собственности в государственных регистрационных органах.

При проведении сделки купли-продажи подписанный бланк будет служить дополнительным доказательством факта отдачи недвижимости новому владельцу. Что также снизит некоторые риски покупки.

Передача квартиры согласно акту приема-передачи

Заключительным этапом продажи является составление на имущество акта передачи квартиры. Условия данного перевода прав должны быть заранее согласованы в договоре и завершены при подписании передаточного бланка.

Последствиями передачи недвижимости являются правовые риски. После подписания вышеуказанного документа все операции с имуществом переводятся на нового владельца:

  • страховые случаи или происшествия (пожар, затопление, ограбление и т.п.);
  • оплата счетов по коммунальным услугам.

В документе при подписании также необходимо отразить следующие моменты:

  • состояние помещений на момент принятия;
  • наличие техники и оборудования (мебели);
  • присутствие в квартире счетчиков коммунального обеспечения и т.п.

В случае утери, узнать, как восстановить акт приема передачи квартиры, можно обратившись напрямую к одному из участников финансовой операции. Одни из экземпляра сохраняется у продавца/покупателя и, если они сохранили контакты для связи, то могут помочь в утрате.

Также восстановить акт приема-передачи квартиры можно следующим способом:

  • обратиться за восстановление в МФЦ;
  • восстановить за плату в Росреестре.

ВАЖНО — когда подписывается акт приема передачи квартиры при продаже. Новому владельцу желательно подписать бланк после полного освобождения помещения от собственников, ее жильцов и их вещей.

Как правильно составить акт-приема передачи

Правила составления бланка касаются грамотного и юридически правильного оформления документа. Это позволит предотвратить спорные ситуации в случае их возникновения.

На законодательном уровне не предусматривается требований к содержательной стороне бланка. В статье 556 ГК РФ указано только одно — оформлять документ в письменной форме.

Узнать, как выглядит акт приема передачи квартиры, можно скачав готовый бланк-образец в интернете. Содержание бланка состоит из следующих граф:

  1. Сведения о продавце и покупателе — ФИО, данные паспорта.
  2. Сведения о передаваемом объекте — адрес расположения, технические данные и т.п.
  3. Факт передачи недвижимости от одного лица к другому.
  4. Факт передачи иного имущества, расположенного в квартире (например, мебель, техника).
  5. Согласование в форме отсутствия претензий и споров.
  6. Факт перевода рисков новому владельцу.
  7. Обозначение приема покупателем документации на квартиру (указать это в перечне, прописать количество листов).
  8. Акт составлен в трех экземплярах и заверен сторонами сделки.

ВАЖНО. После составления документ необходимо перечитать, исключить наличие ошибок. Законом не требуется регистрировать бланк в государственных органах либо заверять его у нотариуса. Но можно обратиться к последнему за помощью в документальном сопровождении финансовой операции.

Какие документы передаются покупателю при продаже квартиры

Завершение финансовой операции сопровождается не только передачей недвижимости новому хозяину, но и отдачей всех необходимых документов на нее. У нового владельца должны появиться следующие документы:

  • договор;
  • выписка из ЕГРН (ранее выдавалось свидетельство о регистрации права собственности);
  • расписка от продавца в получении денежной суммы проданную недвижимость;
  • справка об оплате коммунальных и иных услуг, что должно подтвердить отсутствие задолженностей;
  • технические документы — план, кадастровый паспорт;
  • передаточный бланк.

Все вышеперечисленные документы отображают нумерованным списком в бланке приемки.

Срок освобождения квартиры после продажи по закону

Собственник или жильцы квартиры могут до последнего располагаться со своим имуществом в ней. Чтобы не возникало недоразумений сторонам необходимо определиться с моментом освобождения помещений после того, как ее продали. Законодательно это обозначают как юридическое и фактическое освобождение:

Новости Росреестра

Подводим итоги «горячей линии» публикуем самые часто задаваемые вопросы, на которые отвечает начальник отдела государственной регистрации объектов недвижимости жилого назначения Виктория Коновальчук.

Вопрос 1. Необходимо ли предоставлять на государственную регистрацию передаточный акт к договору купли-продажи квартиры.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Согласно статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Таким образом, акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи обязательств, то есть обязанности покупателя принять его, но не является правоустанавливающим документом.

При этом следует отметить, что по общему правилу на момент обращения за государственной регистрацией перехода права на объект недвижимости на основании договора купли-продажи исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя должно подтверждаться актом приема-передачи и указанный документ является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры. Однако если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости (к примеру, без составления передаточного акта или иного самостоятельного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре купли-продажи), акт приема-передачи в составе договора купли-продажи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, может не предоставляться.

Дополнительно обращаем внимание, что решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Вопрос 2. Необходимо ли получать согласие супруга при приобретении квартиры.

Согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Поскольку с 01.03.2013 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отменивший государственную регистрацию сделок с недвижимостью (в настоящее время регистрируется лишь переход права), соответственно и согласие супруга покупателя на регистрацию сделки не требуется.

Вместе с тем, согласие супруга продавца на распоряжение недвижимостью никто не отменял.

Вопрос 3. Возможно ли осуществить подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру (и саму государственную регистрацию перехода права) при одновременной подаче в многофункциональный центр заявления о согласовании перепланировки жилого помещения.

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Управление является территориальным органом Росреестра, осуществляющим государственную регистрацию прав, государственный кадастровый учет, ограничений (обременений) в отношении объектов недвижимого имущества на основании документов, оформленных в соответствии с требованиями действующего законодательства. В рамках деятельности по государственной регистрации и государственному кадастровому учету Управлением в установленном порядке осуществляется ведение Единого государственного реестра недвижимости.

Должностные лица Управления в своей деятельности руководствуются основными принципами гражданского законодательства, закон не дает права при приеме документов исходить из того, что участники гражданского оборота недвижимости действуют недобросовестно, в ущерб правам и третьим лицам.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет, полномочиями по согласованию перепланировок жилых помещений не наделены (информацией о поданных заявлениях на получение решения о согласовании перепланировки не владеют).

Вопрос 4. Возможно ли провести государственную регистрацию договора купли-продажи без перехода права собственности на покупателя. И какие документы необходимы для проведения государственной регистрации.

С 01.03.2013 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В частности, указанный закон отменил государственную регистрацию сделок с недвижимостью, в том числе, государственную регистрацию договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. В настоящее время регистрируется лишь переход права собственности по договору купли-продажи.

Документы, необходимые для государственной регистрации, и порядок ее проведения установлены требованиями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация проводится на основании заявлений сторон договора. При этом заявитель должен предъявить документ, удостоверяющий личность, а в случае обращения через представителя, в том числе, нотариально удостоверенную (либо приравненную к ней) доверенность с соответствующим объемом полномочий.

Согласно пункту 3 статьи 21 Закона о регистрации на государственную регистрацию Вам необходимо представить договор купли-продажи не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав будет возвращен правообладателю, второй – помещен в дело правоустанавливающих документов.

В соответствии c требованиями статьи 11 Закона о регистрации одаряемому необходимо предоставить документ об оплате государственной пошлины в размере, предусмотренном ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (2000 рублей за регистрацию права собственности).

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, можно подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в виде бумажных документов при личном обращении в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (перечень адресов многофункциональных центров размещен на сайте https://mfc39.ru).

Обращаем Ваше внимание, что Вы вправе заключить с покупателем и договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Отличие от обычной сделки купли-продажи заключается в следующем:

— в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия (согласно статье 488 и статье 489 Гражданского кодекса Российской Федерации до полной оплаты согласованной сторонами Договора купли-продажи цены квартиры квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены квартиры);

— при подаче документов на государственную регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение (залог в силу закона);

— в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена регистрационная запись о залоге в пользу продавца (ипотека в силу закона);

— по итогам государственной регистрации перехода права новый правообладатель получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будет проставлена отметка об обременении (так продать, завещать или подарить квартиру до погашения ипотеки в силу закона перед продавцом новый собственник не сможет).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационную запись об ипотеке можно погасить путем подачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию, совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки с представлением документа, подтверждающего прекращение обременения.

Нужен ли передаточный акт для регистрации сделки?

При заключении договора купли-продажи квартиры наш Росреестр требует акт приема-передачи квартиры. Я, покупая квартиру, не хочу подписывать акт приема-передачи, поскольку дала согласие продавцам на проживание в квартире еще на месяц. Ключи, дорогую мебель и оборудование, квитанции они передадут мне, когда съедут. Если я напишу в договоре, что право переходит ко мне после оплаты и регистрации, а передать квартиру продавец должен не позднее такого-то числа, можно ли будет не подавать передаточный акт и не писать, что договор является таким актом? Как мне аргументировать свою позицию, если регистратор приостановит сделку?

Уточнение от клиента

Уважаемые юристы, хочу уточнить свой вопрос. Речь не идет об отказе от писания акта как такового, речь идет о том, что акт, подтверждающий факт передачи, должен подписываться в момент передачи, которая состоится после гос.регистрации сделки, а не фиктивно. У продавца встречная покупка, мы не можем одновременно произвести расчет и передачу квартиры. Оформлять договор, переписывать имущество — дополнительная заморочка. Считаю, что право переходит на основании регистрации, момент передачи стороны вправе определить, как им удобно, необходимости предоставлять передаточный акт в комплекте документов на регистрацию нет. Или я не права?

Уточнение от клиента

Спасибо за внимание к вопросу, но, к сожалению, не увидела в нем ни одной ссылки на нормы, в тоже время нарыла следующее:

Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования:

Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении указала, что «понятия «отчуждения недвижимости» и «переход права собственности на недвижимость» по существу имеют одинаковое значение». Суд признал «неосновательными доводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент перехода владения — с моментом подписания сторонами передаточного акта» /Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 3-116/96./

п.61 Постановления Пленума ВС/ВАС 10/22 от 29.04.2010

. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 20 сентября 2011 г. N 5785/11

…Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).

Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Позицией, сформированной в абзаце четвертом пункта 61 постановления N 10/22, согласно которой в случае, «когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права», суды должны были руководствоваться и при оценке действий управления, имея в виду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него и, следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2010 по делу N А63-4629/10, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2011 по тому же делу отменить.

Заявление закрытого акционерного общества «Юг Регион Недвижимость» удовлетворить.

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 30.04.2010 N 01/023/2010-862 об отказе в государственной регистрации права признать незаконным.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector